ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมมองว่าปี 2566 เป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวในปี 2565 จะช่วยขับเคลื่อนตลาดให้เติบโตต่อไป แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ในช่วงไตรมาส 4 ซึ่งเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยและเป็นไฮซีซั่นของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่เห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน และแนวโน้มนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงปี 2567 สร้างความกังวลใจให้กับนักลงทุนและผู้ประกอบการเป็นอย่างยิ่ง
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: สัญญาณเตือน วิกฤตเศรษฐกิจมหภาค และยุทธศาสตร์เอาตัวรอดของผู้ประกอบการ
จากข้อมูลเชิงลึกที่ Property Mentor ได้รวบรวมและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวน 41 แห่ง ทำให้เราได้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนยิ่งขึ้นว่า ผู้ประกอบการแต่ละรายสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายนี้
รายได้รวม: ภาพรวมที่สะท้อนภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่หากพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันทางเศรษฐกิจมหภาคที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในอัตราที่สูงกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ยังพบว่า Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่และมีชื่อเสียงอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ของตลาด ก็ยังคงเผชิญกับรายได้ที่ติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเพิ่มเติมคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้ประกอบการที่มีประสบการณ์ ผมเชื่อว่า “รายได้จากการขาย” คือตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุดในการประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่น ๆ นอกเหนือจากการขายโครงการเข้ามาเสริม แต่รายได้จากการขายสะท้อนถึงความสามารถในการพัฒนาโครงการ, การตลาด, และการปิดการขายที่ตรงไปตรงมาที่สุด
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ตลาดรวมของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่น่าตกใจคือ Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) -เกือบ 40%, และ Land and Houses (LH) -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังพบว่ามีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 ก็เริ่มเห็นผลประกอบการที่โดดเด่น โดยมีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตกว่า 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท สะท้อนถึงการบริหารจัดการที่แข็งแกร่งและกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ตลาด
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะสูงแค่ไหน แต่หากสุดท้ายแล้วไม่สามารถทำกำไรได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริงได้ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางรายขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ อีกทั้งกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยืนหนึ่งกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน 2,500 ล้านบาท เป็นปัจจัยสำคัญ)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและโอกาสที่ซ่อนอยู่
จากข้อมูลทั้งหมดที่ Property Mentor ได้รวบรวมและวิเคราะห์ ทำให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนว่า ปี 2566 เป็นอีกปีแห่งความยากลำบากสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงมีความท้าทายรออยู่ไม่น้อย ปัจจัยหลักที่ยังคงส่งผลกระทบต่อตลาด ได้แก่:
ภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังไม่แน่นอน: อัตราเงินเฟ้อ, ทิศทางอัตราดอกเบี้ย, การชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก และความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ต้องจับตา
กำลังซื้อที่อ่อนแอ: ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังคงสูง ส่งผลกระทบโดยตรงต่อความสามารถในการซื้ออสังหาริมทรัพย์
การเมืองที่ยังมีความไม่แน่นอน: แม้จะผ่านพ้นการเลือกตั้งใหญ่ไปแล้ว แต่ปัจจัยทางการเมืองบางประการยังอาจส่งผลต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุน
กฎระเบียบที่เข้มงวดขึ้น: มาตรการภาครัฐที่เกี่ยวข้องกับการควบคุมสินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ อาจส่งผลต่อการเข้าถึงสินเชื่อของผู้บริโภค
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้ประกอบการที่มีประสบการณ์และความสามารถในการปรับตัว การแข่งขันที่สูงขึ้นนี้จะยิ่งขับเน้นให้บริษัทที่มีกลยุทธ์การดำเนินงานที่แข็งแกร่ง, การบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ, การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างแท้จริง, และการบริหารจัดการการเงินที่รัดกุม สามารถที่จะยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
กลยุทธ์สู่ความสำเร็จในปี 2567:
สำหรับผู้ประกอบการในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย การเผชิญหน้ากับความท้าทายในปี 2567 จำเป็นต้องมีกลยุทธ์ที่ชัดเจนและยืดหยุ่น ผมขอแนะนำแนวทางสำคัญดังนี้:
เจาะลึกตลาดและความต้องการของผู้บริโภค: ในยุคที่กำลังซื้อมีจำกัด การเข้าใจ Pain Point และความต้องการที่แท้จริงของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย จะช่วยให้สามารถพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตรงจุดและสร้างมูลค่าเพิ่มได้
การบริหารต้นทุนและเพิ่มประสิทธิภาพ: การควบคุมต้นทุนการก่อสร้าง, การบริหารจัดการซัพพลายเชน, และการใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงาน เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
การสร้างความแตกต่างและมูลค่าเพิ่ม: ในตลาดที่มีการแข่งขันสูง การสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง, การนำเสนอนวัตกรรม, และการสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า จะเป็นจุดเด่นที่ทำให้โดดเด่น
การบริหารกระแสเงินสดและการเงิน: การมีสภาพคล่องทางการเงินที่เพียงพอ และการบริหารจัดการหนี้สินอย่างมีประสิทธิภาพ จะช่วยให้บริษัทสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากไปได้
การขยายช่องทางการขายและการตลาดดิจิทัล: การใช้แพลตฟอร์มออนไลน์, การตลาดดิจิทัล, และการสร้างปฏิสัมพันธ์กับลูกค้าผ่านช่องทางต่างๆ จะช่วยเพิ่มการเข้าถึงและสร้างโอกาสในการขาย
ปี 2567 เป็นปีที่จะพิสูจน์ความสามารถของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง ไม่ใช่เพียงแค่การแข่งขันในเชิงปริมาณ แต่คือการแข่งขันในเชิงคุณภาพและความสามารถในการปรับตัว การเข้าใจทิศทางตลาด, การบริหารจัดการความเสี่ยง, และการนำเสนอคุณค่าที่โดดเด่น จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่สนใจ หรือเป็นผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจภาพรวมตลาดเชิงลึกนี้เป็นก้าวแรกที่สำคัญ หากท่านต้องการคำปรึกษาเพิ่มเติมเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุน, การวิเคราะห์ศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย, หรือต้องการผู้ช่วยในการวางแผนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโตอย่างยั่งยืน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่สดใสให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่าน
