ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานเชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองพลวัตของตลาดมาโดยตลอด ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบทพิสูจน์ที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งต่อเนื่องจากโมเมนตัมอันดีในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับพลิกผัน ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ก็ยังคงดำเนินต่อไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ไตรมาสสุดท้ายซึ่งปกติเป็นช่วงไฮซีซั่นที่ตลาดควรจะกลับมาคึกคัก ก็ยังไม่แสดงสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน และความท้าทายนี้ก็ดูเหมือนจะยังคงส่งต่อไปยังปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจถึงสถานการณ์ที่เกิดขึ้นอย่างถ่องแท้ ผมได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง ในช่วงปี 2566 ซึ่งเป็น “ผลการดำเนินงานบริษัทอสังหาริมทรัพย์” ที่สะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนของแต่ละบริษัท และค้นหาว่าใครคือผู้ที่ก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้อย่างโดดเด่น
รายได้รวม: ภาพรวมที่แสดงถึงแรงกดดันของตลาด
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม หากเราเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์จริงน่ากังวลยิ่งกว่านั้น เนื่องจากมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันเชิงโครงสร้างที่กำลังส่งผลกระทบต่ออุตสาหกรรม
ตัวเลขที่น่าตกใจคือ บริษัทที่รายได้รวมติดลบในอัตราที่สูงถึง 20% ขึ้นไป มีหลายราย เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในเสาหลักของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
บทวิเคราะห์รายได้รวมสูงสุด: แสนสิริ ยืนหนึ่ง แต่การแข่งขันยังเข้มข้น
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดยอันดับ 1 คือ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือนเอาชนะอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 4 Land and Houses (LH) ที่มีรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 Pruksa Holding (PPH) ที่ 26,132 ล้านบาท
ในส่วนของอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Univenture (UV) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของประสิทธิภาพการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณา “รายได้จากการขาย” ถือเป็นเกณฑ์ที่สำคัญที่สุด เนื่องจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุด อาจมีรายได้ส่วนอื่นนอกเหนือจากการขายโครงการมาสนับสนุน แต่เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายเท่านั้น โฉมหน้าของ Top 10 และอันดับต่างๆ ก็จะเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
ตลอดปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวอย่างที่ชัดเจน ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย: การสะท้อนถึงกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) (AP) สามารถผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม แสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเพิ่มรายได้จากการขายได้ถึง 7% อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
ตามมาด้วยอันดับ 4 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่สามารถก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในเชิงบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ในส่วนของอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลงค่อนข้างมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) ที่แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่มาอย่างสม่ำเสมอทุกปี ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) หลังจากที่ได้ทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN เริ่มเก็บเกี่ยวผลลัพธ์ได้อย่างงดงาม โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ตัวเลขนี้สะท้อนถึงศักยภาพในการเติบโตของ CPN ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ และเป็นสัญญาณที่ดีสำหรับ “แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย” ในอนาคต
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
มาถึงจุดที่สำคัญที่สุด คือ “ผลกำไรสุทธิ” ไม่ว่าบริษัทจะทำยอดขายได้มากเท่าใด หากมีกำไรน้อย หรือไม่สามารถแปลงรายได้เป็นเงินสดเข้ากระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงยิ่งกว่าคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านกำไร: กลยุทธ์การบริหารจัดการสินทรัพย์ที่ชาญฉลาด
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) แม้จะมีรายได้รวมที่ลดลง แต่ก็สามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH สามารถทำกำไรได้สูงในครั้งนี้ มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรได้ถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) ซึ่งทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท ก็น่าจะได้ขึ้นเป็นอันดับ 1 ไป
อันดับ 3 คือ AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไรได้ 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 4 อย่างแสนสิริ (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และมีอัตราการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
ในส่วนของอันดับ 6 คือ SC Asset (SC) ที่มีกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
สรุปและก้าวต่อไป: การมองภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567
ข้อมูลที่รวบรวมและวิเคราะห์นี้ สะท้อนให้เห็นถึง “สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย” ในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย การชะลอตัวของตลาดส่งผลกระทบต่อรายได้และกำไรของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นวงกว้าง แม้จะมีบางบริษัทที่สามารถสร้างผลงานโดดเด่นและรักษาการเติบโตได้ แต่ภาพรวมของอุตสาหกรรมยังคงเผชิญกับแรงกดดัน
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย สภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงมีความไม่แน่นอน รวมถึงปัจจัยเฉพาะของตลาดอสังหาริมทรัพย์ เช่น อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ จะยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อการดำเนินงานของบริษัทต่างๆ
อย่างไรก็ตาม ความท้าทายมักจะมาพร้อมกับโอกาสเสมอ บริษัทที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีกลยุทธ์การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ นำเสนอนวัตกรรมผลิตภัณฑ์และบริการที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภค และใช้ประโยชน์จากเทคโนโลยีดิจิทัลได้อย่างเต็มที่ จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสใน “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ” หรือกำลังพิจารณา “โครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ” การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ คือจุดเริ่มต้นที่สำคัญในการตัดสินใจอย่างรอบคอบ การเลือกบริษัทที่มีพื้นฐานแข็งแกร่งและมีวิสัยทัศน์ที่ชัดเจน จะช่วยเพิ่มโอกาสในการสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจในระยะยาว
หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับ “การลงทุนอสังหาริมทรัพย์” หรือต้องการวิเคราะห์ “ศักยภาพของโครงการอสังหาริมทรัพย์” ในตลาดปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการนำพาคุณสู่ความสำเร็จในทุกย่างก้าวของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย.
