ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ถอดบทเรียนจากตัวเลข สู่การก้าวข้ามความท้าทายปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดทั้งขาขึ้นและขาลงมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 เป็นอีกปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความท้าทายที่เหนือความคาดหมาย หลายฝ่ายต่างคาดหวังถึงการเติบโตที่แข็งแกร่งต่อเนื่องจากโมเมนตัมของปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงเวลาแห่งการฟื้นตัวและเริ่มต้น “Take Off” อย่างแท้จริง ทว่าความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจนตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาที่ควรจะเป็น “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการเติบโตให้กลับมาได้ และแนวโน้มก็ยังไม่สดใสต่อเนื่องมาจนถึงปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมและประเมินศักยภาพของแต่ละองค์กร Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ในปี 2566 ที่ผ่านมา เพื่อวิเคราะห์ว่าบริษัทเหล่านี้สามารถรับมือกับสถานการณ์ที่ผันผวนได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ยืนหยัดเป็น “ผู้นำในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย” ท่ามกลางความท้าทาย
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่ปรากฏชัด
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไปได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมอาจดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นจริงในตลาด
บริษัทหลายแห่งเผชิญกับรายได้ที่ติดลบในระดับที่น่ากังวล ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงถึงประมาณ 28% ในขณะที่ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Universal Utilities (UU): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนภาพธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาถึง “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทในกลุ่ม 10 อันดับแรกของรายได้รวม อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม แต่รายได้จากการขายคือหัวใจสำคัญของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย เราพบว่าทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
สถานการณ์รายได้จากการขายที่ลดลงส่งผลกระทบต่อหลายบริษัทอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78% L.P.N. Development ที่รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ปรากฏการณ์นี้ส่งผลกระทบต่อกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดด้วย โดยมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งบ่งชี้ว่าการแข่งขันที่รุนแรงและปัจจัยมหภาคได้สร้างแรงกดดันต่อทุกระดับของตลาด
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่แสดงให้เห็นถึงการเติบโตอย่างก้าวกระโดด ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงความสำเร็จจากการลงทุนและพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายของบริษัท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัด “ผู้ชนะตัวจริง”
ท้ายที่สุด การวัดผลสำเร็จของธุรกิจไม่ใช่เพียงแค่การสร้างรายได้ แต่คือความสามารถในการสร้าง “กำไรสุทธิ” หรือความสามารถในการเก็บเงินเข้ากระเป๋าได้จริง
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิดและยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทเรียนและทิศทางสำหรับปี 2567: การปรับตัวสู่ “อสังหาริมทรัพย์ที่ยั่งยืน”
ข้อมูลผลประกอบการปี 2566 ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญ ซึ่งไม่ใช่เรื่องของ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” เพียงอย่างเดียว แต่เป็นผลกระทบจากปัจจัยเชิงมหภาค ทั้งภาวะเศรษฐกิจโลก, อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง, สภาวะกำลังซื้อของผู้บริโภค และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคที่ส่งผลต่อความต้องการที่อยู่อาศัย
ในปี 2567 นี้ คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากเช่นกัน แต่ท่ามกลางความท้าทาย ย่อมมีโอกาสเสมอสำหรับผู้ที่พร้อมจะปรับตัว
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ในวงการ ผมมองว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบความสำเร็จในปี 2567 และปีต่อๆ ไป จะต้องมีคุณสมบัติที่โดดเด่นดังนี้:
ความคล่องตัวและยืดหยุ่น (Agility & Flexibility): ความสามารถในการปรับกลยุทธ์การตลาด การขาย และการพัฒนาโครงการให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว การมีสต็อกสินค้าที่บริหารจัดการได้ดี และการนำเทคโนโลยีมาใช้ในการเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงาน
การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ (Cost Management Excellence): การควบคุมต้นทุนการก่อสร้าง การตลาด และการดำเนินงาน เป็นหัวใจสำคัญในการรักษาอัตรากำไร โดยเฉพาะในภาวะที่ราคาวัสดุก่อสร้างมีความผันผวน
นวัตกรรมผลิตภัณฑ์และบริการ (Product & Service Innovation): การนำเสนอบ้านและคอนโดมิเนียมที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในยุคปัจจุบัน ไม่ว่าจะเป็นการออกแบบที่ทันสมัย ฟังก์ชันการใช้งานที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ การใช้วัสดุที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม (Green Building) หรือการนำเสนอโซลูชันที่ช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในระยะยาว
การสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่งและความน่าเชื่อถือ (Strong Branding & Trustworthiness): ในตลาดที่มีการแข่งขันสูง การมีแบรนด์ที่แข็งแกร่งและได้รับความไว้วางใจจากผู้บริโภค จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ลูกค้าตัดสินใจเลือกซื้อโครงการ
การมองหาโอกาสในตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market Opportunities): นอกเหนือจากตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมสำหรับกลุ่มใหญ่ บริษัทที่สามารถมองเห็นและเจาะตลาดเฉพาะกลุ่ม เช่น กลุ่มผู้สูงอายุ, กลุ่มคนทำงานรุ่นใหม่, หรือกลุ่มนักลงทุน ก็มีโอกาสในการสร้างรายได้ที่มั่นคง
การให้ความสำคัญกับ “อสังหาริมทรัพย์ที่ยั่งยืน” (Sustainable Real Estate): เทรนด์ “ESG” (Environmental, Social, and Governance) ไม่ใช่เพียงกระแส แต่คือทิศทางของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต บริษัทที่สามารถนำหลักการ ESG มาประยุกต์ใช้ในการพัฒนาโครงการ จะสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มและความได้เปรียบในการแข่งขันในระยะยาว
การใช้ประโยชน์จากเทคโนโลยีและ Data Analytics: การนำเทคโนโลยีมาช่วยในการวิเคราะห์ข้อมูลลูกค้า เทรนด์ตลาด และแนวโน้มการขาย จะช่วยให้การตัดสินใจทางธุรกิจมีความแม่นยำมากยิ่งขึ้น
ปี 2566 เป็นบททดสอบที่สำคัญของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย เราได้เห็นทั้งความท้าทายและโอกาสที่ซ่อนอยู่ ผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์และพร้อมจะปรับตัว เรียนรู้จากข้อมูล และมองไปข้างหน้า คือผู้ที่จะก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาแห่งความผันผวนนี้ไปได้
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาส หรือต้องการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น เพื่อวางแผนการลงทุน หรือการพัฒนาธุรกิจให้เติบโตอย่างยั่งยืน วันนี้คือเวลาที่เหมาะสมที่สุดที่จะศึกษาข้อมูลเชิงลึก และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อร่วมกันกำหนดทิศทางและคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังจะเปลี่ยนแปลงไป
