“ส.ก. นวรัตน์” ขอโทษด่า “ไอซ์ รักชนก” รับอัดอั้นใจ เคยถูกเรียก “หมา”

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิดมาโดยตลอด ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นช่วงเวลาที่ทดสอบความแข็งแกร่งและกลยุทธ์ของทุกบริษัทในวงการอย่างแท้จริง หลายคนคาดหวังโมเมนตัมที่ดีต่อเนื่องมาจากปี 2565 ที่เป็นสัญญาณของการฟื้นตัว แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซายังคงดำเนินต่อไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสสุดท้ายของปี ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง และภาพรวมในปี 2567 ก็ยังคงดูท้าทาย

บทวิเคราะห์เจาะลึก: ผ่าผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ใครคือผู้แข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทาย?

เพื่อทำความเข้าใจสถานการณ์นี้ให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างไร และใครคือผู้ที่พิสูจน์ตัวเองว่าเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ท่ามกลางความท้าทายนี้

ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่หลีกเลี่ยงไม่ได้

ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบความจริงที่น่ากังวลว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในวงกว้าง

หลายบริษัทประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในระดับที่น่าเป็นห่วง บริษัทอย่าง L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development เผชิญกับการลดลงของรายได้มากถึงกว่า 28% ขณะที่ Raimon Land ก็มีรายได้ลดลงถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21%

แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีภาวะขาลง โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยต่ำกว่า 1% ขณะที่ Supalai ทำรายได้ลดลง 10%, Pruksa Holding ที่ -9% และ Origin Property ที่ -4%

ผู้นำด้านรายได้รวม: แสนสิริ นำทัพ ตามด้วย AP (Thailand)

เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 คือแสนสิริ ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่ทำรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 3 คือ Supalai ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท

อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย UWC (Univentures) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) ในอันดับ 8 ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท, Origin Property ในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท

รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงาน

อย่างไรก็ตาม หากต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักอย่างแท้จริง เราต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับปัจจัยสนับสนุนจากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกจึงมีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ

ตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า

บริษัทอย่าง Raimon Land มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78% ขณะที่ L.P.N. Development มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% สิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses ซึ่งเป็นบริษัทยักษ์ใหญ่ มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ที่เป็นผู้นำในด้านนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้น แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า

AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย: การกลับมาที่น่าจับตามอง

สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 คือ AP (Thailand) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท สามารถแซงหน้าแสนสิริ ขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้อย่างน่าประทับใจ แสนสิริตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเติบโตในส่วนของรายได้จากการขายได้ถึง 7% อันดับ 3 คือ Supalai ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท

SC Asset Corporation ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตในแดนบวกที่ 13% Pruksa Holding รั้งอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท

แม้ว่า Land and Houses จะมีรายได้จากการขายลดลงมาก แต่ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property อยู่ในอันดับ 8 แม้รายได้จะลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House มาเงียบๆ แต่ก็ยังคงติด Top 10 ได้ทุกปี ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท

อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana ที่เริ่มเห็นผลจากการทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 Central Pattana สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท

กำไรสุทธิ: หัวใจสำคัญของความสำเร็จที่แท้จริง

แน่นอนว่า สุดท้ายแล้ว การจะตัดสินว่าใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ไม่ได้วัดกันที่ยอดขายเพียงอย่างเดียว แต่ต้องดูที่ “กำไรสุทธิ” ที่สามารถทำได้ หรือจำนวนเงินที่เข้ากระเป๋าอย่างแท้จริง

ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า

Land and Houses นำโด่งกำไรสูงสุด: กลยุทธ์การบริหารจัดการที่เหนือชั้น

สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses ที่สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เหตุผลหลักมาจาก Land and Houses มีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยนี้ Supalai ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท น่าจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้

AP (Thailand) ตามมาเป็นอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 4 อย่างแสนสิริ ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริแสดงการเติบโตของกำไรที่น่าประทับใจถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงถึง 25% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

SC Asset อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding รั้งอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)

มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ความท้าทายยังคงอยู่

ผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทายอย่างแท้จริง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งได้รับผลกระทบจากปัจจัยมหภาคหลายประการ เช่น อัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น, ภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป, ความกังวลเกี่ยวกับกำลังซื้อของผู้บริโภค และความไม่แน่นอนของนโยบายภาครัฐ

สำหรับปี 2567 ยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากและต้องการกลยุทธ์ที่เฉียบคม การปรับตัวอย่างรวดเร็วต่อการเปลี่ยนแปลงของตลาด การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ การสร้างนวัตกรรมในผลิตภัณฑ์และการบริการ และการเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นกุญแจสำคัญในการเอาตัวรอดและเติบโตในสภาวะเช่นนี้

หากคุณคือผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดนี้ การทำความเข้าใจแนวโน้มและผลประกอบการของบริษัทชั้นนำ จะช่วยให้คุณสามารถวางแผนกลยุทธ์ได้อย่างมีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น เราเชื่อว่า ด้วยประสบการณ์และความเชี่ยวชาญที่สั่งสมมา Property Mentor พร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการช่วยคุณนำทางธุรกิจสู่ความสำเร็จในทุกสภาวะตลาด

หากท่านต้องการทราบรายละเอียดเชิงลึกเกี่ยวกับการวิเคราะห์ผลประกอบการ หรือต้องการปรึกษาแนวทางการบริหารจัดการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้แข็งแกร่งในยุคแห่งความท้าทาย โปรดติดต่อเราวันนี้ เพื่อรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่พร้อมจะเคียงข้างท่านในทุกก้าวของการเติบโต