ด่วน! ศาลปกครองสูงสุด ยกคำร้อง บิ๊กโจ๊ก ขอเพิกถอนคำสั่งให้ออกจากราชการไว้ก่อน เห็นว่าคำสั่งนี้ ชอบด้วยกฎหมายแล้ว

บทวิเคราะห์เชิงลึก: สุขภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 และภูมิทัศน์การแข่งขันที่พลิกโฉม

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่ท้าทายและเหนือความคาดหมายอย่างแท้จริง แม้โมเมนตัมจากการฟื้นตัวในปี 2565 จะสร้างความหวังให้ผู้ประกอบการหลายราย แต่กลับกลายเป็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ได้ถอยกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง ปัจจัยลบทั้งจากความไม่แน่นอนทางการเมืองก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และสภาวะเศรษฐกิจที่ยังทรงตัว ส่งผลให้บรรยากาศการซื้อขายซบเซาต่อเนื่องยาวนาน จนเข้าสู่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่เห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน และภาพรวมในปี 2567 ก็ยังคงมีความไม่แน่นอนอยู่ไม่น้อย

เพื่อให้เห็นภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ชัดเจนขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง ตลอดปี 2566 เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่ซับซ้อนนี้ได้มากน้อยเพียงใด และใครคือผู้ที่ก้าวข้ามขีดจำกัดคว้าชัยในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ที่แข่งขันสูงนี้

ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง

จากการวิเคราะห์ข้อมูลรายได้รวมของ 41 บริษัท พบว่า ในปี 2566 บริษัทเหล่านี้มีรายได้รวมกันประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมอาจดูไม่แตกต่างมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ากว่า 25 จาก 41 บริษัท ต้องเผชิญกับรายได้ที่ลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบในวงกว้างต่อผู้ประกอบการใน อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์

กลุ่มบริษัทที่รายได้รวมติดลบในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงประมาณ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ในอัตราใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ได้รับผลกระทบอย่างหนักที่ -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%

แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นยักษ์ใหญ่ในวงการ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง -18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยต่ำกว่า -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%

แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%

อย่างไรก็ตาม ในท่ามกลางความท้าทายนี้ ยังมีผู้ที่สามารถสร้างผลงานได้อย่างโดดเด่น โดย 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:

แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท

รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง

เมื่อพิจารณาถึงแก่นแท้ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สิ่งสำคัญที่ต้องให้ความสำคัญคือ “รายได้จากการขาย” เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่รายได้จากการขายสะท้อนถึงประสิทธิภาพในการพัฒนาและส่งมอบโครงการที่จับต้องได้ การวิเคราะห์นี้จะช่วยให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นว่าใครคือผู้นำที่แท้จริงใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย

ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และมีถึง 30 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง

กรณีที่น่าจับตา ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) เกือบ -40% และ Land and Houses (LH) ซึ่งน่าประหลาดใจที่ลดลงถึง -38% แม้แต่ AP Thailand (AP) ผู้นำในด้านนี้ ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่แค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ยอดขายลดลงจากปีก่อนหน้า

AP (Thailand) โกยรายได้จากการขายสูงสุด 36,927 ล้านบาท: กลยุทธ์การขายที่แข็งแกร่ง

สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:

เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (แม้จะลดลง แต่ยังคงติด Top 10)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท

นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ผ่านมา โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 นี่คือสัญญาณบวกที่สำคัญสำหรับ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และเมืองใหญ่อื่นๆ

กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง

ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะมียอดขายเท่าใด หากไม่สามารถแปลงเป็นกำไรที่จับต้องได้ ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 41 บริษัทมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 และมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า

Land and Houses ผงาดอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท: การบริหารจัดการต้นทุนและสินทรัพย์

สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุด ได้แก่:

แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (ถึงแม้รายได้รวมจะลดลง แต่กำไรสุทธิยังคงสูง โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง -25% แต่ยังคงอยู่ในอันดับต้นๆ)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (เป็นการประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)

แนวโน้มปี 2567: ทิศทางและการเตรียมรับมือสำหรับผู้ประกอบการ

ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมที่ท้าทายของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 และแนวโน้มที่คาดว่าจะยังคงเป็นปีที่ยากลำบากในปี 2567 ปัจจัยต่างๆ เช่น สภาวะเศรษฐกิจมหภาค อัตราดอกเบี้ย นโยบายภาครัฐ และกำลังซื้อของผู้บริโภค ยังคงเป็นตัวแปรสำคัญที่จะกำหนดทิศทางของ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย และ อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการนี้ ผมเชื่อว่าบริษัทที่มีความแข็งแกร่งด้านการเงิน มีกลยุทธ์การตลาดที่เฉียบคม สามารถปรับตัวเข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาดได้อย่างรวดเร็ว และมีวิสัยทัศน์ในการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้

หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการ ลงทุนคอนโดมิเนียม, ซื้อบ้านเดี่ยว, หรือ มองหาที่ดินเพื่อการพัฒนา ในทำเลศักยภาพ เช่น อสังหาริมทรัพย์สุขุมวิท หรือ โครงการอสังหาฯ เชียงใหม่, การทำความเข้าใจภาพรวมตลาดและตัวชี้วัดเหล่านี้ จะเป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญในการตัดสินใจอย่างชาญฉลาด

อย่ารอช้า! หากคุณต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ ติดต่อเราวันนี้ เพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จในโลกอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ