“สติธร ธนานิธิโชติ” อาจารย์ประจำคณะรัฐศาสตร์ จุฬาฯ มองหาเสียงเลือกตั้งเริ่มดุเดือด แต่ละพรรครู้จุดขายตัวเอง ยกเว้นพรรคประชาชน ห่วงหากไม่ปรับเกมเสี่ยงคะแนนนิยมตก แนะ ชูนโยบาย เศรษฐกิจ ปากท้อง นำแก้รัฐธรรมนูญเพราะยังเป็นเรื่องไกลตัว

ปี 2566: ย้อนรอยผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย – ใครคือผู้แข็งแกร่ง ท่ามกลางพายุเศรษฐกิจ?

สวัสดีครับ ผมในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ มีประสบการณ์ตรงกับการประเมินสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในหลากหลายมิติ ผมเห็นพัฒนาการและบทเรียนมากมายที่เกิดขึ้น โดยเฉพาะในปี 2566 ที่ผ่านมา ซึ่งเป็นปีที่หลายฝ่ายคาดหวังการฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญจากแรงส่งของปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างเด่นชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยหรือไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นบรรยากาศให้กลับมาคึกคักได้นัก และภาพรวมของปี 2567 ก็ยังคงมีความท้าทายไม่น้อยไปกว่าปีก่อนหน้า

ด้วยเหตุนี้ ทีมงาน Property Mentor จึงได้ทำการวิเคราะห์เจาะลึกข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินศักยภาพและความสามารถในการปรับตัวของแต่ละองค์กรภายใต้สภาวะตลาดที่ไม่เอื้ออำนวย และเพื่อค้นหาว่าใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” หรือบริษัทที่สามารถรักษาเสถียรภาพและเติบโตสวนกระแสได้ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2566

ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่รายได้จากการขายสะท้อนความจริงที่ลึกซึ้งกว่า

ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมนี้อาจยังไม่สามารถสะท้อนความท้าทายที่แท้จริงได้อย่างเต็มที่ เมื่อพิจารณาลงไปในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ

หลายบริษัทประสบปัญหาการปรับลดลงของรายได้รวมในระดับที่น่ากังวล เช่น L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว 28% เทียบเท่ากับ Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%

แม้แต่ Land and Houses (LH) ผู้นำตลาดที่แข็งแกร่ง ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีภาวะรายได้รวมติดลบได้ โดยมีรายได้ลดลงถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมที่ปรับตัวลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%

รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่บ่งบอกสุขภาพธุรกิจหลัก

หากจะวัดผลการดำเนินงานอย่างแท้จริง ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับปัจจัยสนับสนุนจากแหล่งรายได้อื่นที่ไม่ใช่ธุรกิจหลักโดยตรง การวิเคราะห์รายได้จากการขายจึงสามารถสะท้อนภาพความสามารถในการแข่งขันและการตอบรับของตลาดต่อผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทนำเสนอได้อย่างแม่นยำกว่า

ในภาพรวม 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า

บริษัทที่เผชิญกับการปรับลดลงของรายได้จากการขายในระดับสูง ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่เกือบ 40% และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้จากการขาย

Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: การจัดอันดับที่แตกต่างกันเมื่อมองที่รายได้รวมและรายได้จากการขาย

เมื่อพิจารณา “รายได้รวม” 10 อันดับแรกในปี 2566 ประกอบด้วย:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท

แต่เมื่อเราโฟกัสไปที่ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนธุรกิจหลักได้ดีกว่า การจัดอันดับ 10 อันดับแรกในปี 2566 จะเปลี่ยนไปดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (รายได้จากการขายลดลง 2%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (รายได้จากการขายลดลง 38%)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้จากการขายลดลง 24%)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท

มีอีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นอย่างมากในด้านรายได้จากการขายคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเห็นผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตที่น่าจับตา

กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลตอบแทน

แม้ว่าบางบริษัทอาจจะมีรายได้รวมที่สูง แต่หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถสร้างผลกำไรได้เลย ก็ย่อมไม่ถือเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในโลกธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 และมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมานานถึง 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า

Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566:

Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรที่โดดเด่นนี้ส่วนหนึ่งมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)

บทสรุปและทิศทางในปี 2567: กลยุทธ์ที่ต้องปรับตัวเพื่อความอยู่รอดและการเติบโต

จากข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญอย่างชัดเจนในปี 2566 การปรับตัวให้ทันต่อสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว ทั้งจากปัจจัยเศรษฐกิจภายในประเทศ การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค และการแข่งขันที่รุนแรง จะเป็นกุญแจสำคัญในการฝ่าฟันอุปสรรค

สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าเป็นอีกปีที่ต้องใช้ความพยายามอย่างสูงในการดำเนินธุรกิจ ใครจะสามารถปรับกลยุทธ์ด้านการพัฒนาผลิตภัณฑ์ การตลาด การบริหารต้นทุน และการบริหารความเสี่ยงได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567

ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอแนะนำให้นักลงทุนและผู้ประกอบการทุกท่าน ติดตามแนวโน้มของ อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และเมืองหลักอื่นๆ อย่างใกล้ชิด รวมถึงพิจารณาถึงโอกาสใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่มีศักยภาพ รวมถึงการมองหา บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ที่มีประวัติผลงานที่แข็งแกร่ง

หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาเชิงลึกเพื่อวางแผนกลยุทธ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซับซ้อนเช่นนี้ Property Mentor พร้อมเป็นพันธมิตรที่ช่วยให้ท่านตัดสินใจได้อย่างมั่นใจและบรรลุเป้าหมายสูงสุดของท่าน โปรดติดต่อเราวันนี้ เพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่คุณวางใจ.