วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการ 41 บริษัทมหาชน สู่ทิศทางตลาดปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน ตั้งแต่ยุครุ่งเรืองไปจนถึงช่วงเวลาที่ต้องเผชิญกับความท้าทาย วันนี้ ผมขอนำทุกท่านเจาะลึกผลการดำเนินงานของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ซึ่งเป็นอีกปีที่สร้างความผิดหวังให้กับผู้ประกอบการหลายราย จากที่หลายคนคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งตามโมเมนตัมของปี 2565 แต่ภาพที่ปรากฏกลับตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
ด้วยความตั้งใจที่จะสะท้อนภาพรวมที่แท้จริงของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ก้าวข้ามผ่านความท้าทายนี้ไปได้อย่างสง่างาม
ภาพรวมรายได้: การหดตัวที่หลีกเลี่ยงได้ยาก
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนักเมื่อมองภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
น่าสังเกตว่า บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูงถึง 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ที่มีฐานลูกค้าแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัวนี้ได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% และที่น่าสนใจยิ่งกว่านั้นคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4%
Sansiri ผงาดแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือน AP Thailand ที่ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด ตามมาด้วย Supalai ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, An Unijoyers (UNIV) อันดับ 7 ที่ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) อันดับ 8 ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property อันดับ 9 ที่ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) อันดับ 10 ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดแก่นแท้ของธุรกิจ
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การประเมินผลประกอบการที่แท้จริงของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ควรให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมาจากแหล่งอื่นๆ เช่น การบริหารโครงการ การให้เช่า หรือการลงทุนในธุรกิจอื่น ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงประสิทธิภาพหลักในการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขาย บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความท้าทายในการระบายสต็อกและยอดขายที่ชะลอตัว
กรณีที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้กระทั่ง AP Thailand ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับการลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางของตลาดที่กระทบวงกว้าง
AP Thailand ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP Thailand (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้จะลดลง แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังรักษาตำแหน่งใน Top 10)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่โดดเด่นและควรกล่าวถึงเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่ได้แสดงศักยภาพในการเติบโตอย่างก้าวกระโดด โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความสำเร็จในการผลักดันโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายของบริษัท
กำไรสุทธิ: ปัจจัยชี้ขาดความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด หาก บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ไม่สามารถสร้างกำไรสุทธิที่เป็นรูปธรรมได้ ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งผู้นำกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (ปัจจัยหลักมาจากกำไร 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP Thailand (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42% จากปีก่อน)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง -25% แต่ยังคงติดอันดับ)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในปี 2567
ข้อมูลข้างต้นแสดงให้เห็นภาพรวมการดำเนินงานของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทายอย่างแท้จริง การชะลอตัวของเศรษฐกิจ กำลังซื้อที่อ่อนแอ และความไม่แน่นอนทางการเมือง ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อภาพรวมตลาดอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว เข้าใจความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง และบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะยังคงสามารถสร้างผลประกอบการที่ดีได้
ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยังคงเผชิญกับความท้าทาย แต่ในขณะเดียวกัน ก็ยังมีสัญญาณเชิงบวกสำหรับผู้ที่พร้อมจะคว้าโอกาส
การเมืองที่นิ่งขึ้น: ความชัดเจนทางการเมืองหลังการเลือกตั้งใหญ่ อาจช่วยกระตุ้นความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุน
ดอกเบี้ยที่อาจทรงตัว: สภาพคล่องในระบบและการคาดการณ์อัตราดอกเบี้ยที่อาจทรงตัว จะเป็นปัจจัยสำคัญต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์
เทรนด์การอยู่อาศัยที่เปลี่ยนไป: ความต้องการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ยุคใหม่ เช่น พื้นที่สีเขียว สิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน และเทคโนโลยี Smart Home จะยังคงเป็นที่ต้องการ
ความต้องการบ้านหลังแรก: กลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรกยังคงเป็นฐานลูกค้าสำคัญของตลาด โดยเฉพาะโครงการที่เข้าถึงง่ายและมีราคาเหมาะสม
ในฐานะนักวิเคราะห์ที่มีประสบการณ์ ผมเชื่อว่า การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567 จะยังคงต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ โดยเน้นที่ปัจจัยพื้นฐานของโครงการ ทำเลที่ตั้ง ศักยภาพในการเติบโตของราคา และความสามารถในการสร้างผลตอบแทนจากค่าเช่า
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ หรือ คอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุน ที่มีศักยภาพ หรือกำลังมองหา บ้านเดี่ยวพร้อมอยู่ ที่ตอบโจทย์ชีวิตครอบครัว หรือแม้แต่ โครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขาย ที่น่าสนใจ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการตัดสินใจ
อย่ารอช้า! หากคุณต้องการคำแนะนำเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการสำรวจโอกาสการลงทุนที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ ติดต่อเราวันนี้ เพื่อปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา ที่พร้อมจะนำพาคุณไปสู่การตัดสินใจการลงทุนที่ชาญฉลาดและสร้างผลตอบแทนสูงสุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย.
