อาตมาขอใช้สิทธิ กกต.แจ้งดำเนินคดีพระสงฆ์ มาลงคะแนนเลือกตั้งอบต

เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ใครยืนหยัด ใครร่วงโรย ในยุคที่ตลาดส่งสัญญาณชะลอตัว

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเคลื่อนไหวของตลาดนี้มาอย่างใกล้ชิด และขอบอกเลยว่าปี 2566 ที่ผ่านมานั้นเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งตามโมเมนตัมจากปี 2565 ที่เริ่มเห็นสัญญาณการกลับมาของตลาด แต่แล้วภาพที่ปรากฏกลับตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอีกครั้งอย่างเห็นได้ชัด ก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 สัญญาณตลาดก็ยังคงไม่สู้ดีขึ้นจากปีก่อนหน้า

เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมและประเมินศักยภาพของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทจำนวน 41 แห่งตลอดปี 2566 เพื่อไขข้อข้องใจว่า ใครคือผู้ที่สามารถรับมือกับความผันผวนของตลาดได้ดีที่สุด และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ที่เต็มไปด้วยความท้าทายนี้

ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขภาพใหญ่ที่ซ่อนความแตกต่าง

ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ในข่ายการวิเคราะห์ สามารถทำรายได้รวมกันได้สูงถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ถือว่ามีการลดลงเล็กน้อย ประมาณ -1.2% ตัวเลขนี้อาจดูผิวเผินว่าไม่น่ากังวลนัก แต่หากเราเจาะลึกรายบริษัท จะพบความจริงที่น่าตกใจว่า มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ

ตัวเลขที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูงกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงไปถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%

แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในยักษ์ใหญ่ของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%

การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด ปี 2566:

Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท

รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนกำลังซื้อและความสามารถในการแข่งขัน

หากเราต้องการมองให้เห็นภาพความแข็งแกร่งที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เราจำเป็นต้องพิจารณา “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับปัจจัยสนับสนุนจากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 บริษัทชั้นนำและอันดับต่างๆ ก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างน่าสนใจ

ตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า

กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาด้านรายได้จากการขายอย่างหนัก ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นอันดับ 1 ในด้านรายได้จากการขายในปีนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า

การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566:

AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต +7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต +7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต +13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงติด Top 10)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท

นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana (CPN) ที่น่าจับตาเป็นพิเศษ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายนี้ เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า (2,870 ล้านบาท) ถือเป็นสัญญาณที่ดีของศักยภาพการเติบโตในอนาคต

กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของ “ผู้ชนะที่แท้จริง”

แม้ว่าการทำรายได้จำนวนมากจะเป็นเรื่องสำคัญ แต่หากสุดท้ายแล้วมีกำไรสุทธิที่น้อยนิด หรือเก็บเงินเข้ากระเป๋าได้ไม่เต็มที่ ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” โดยสิ้นเชิง สำหรับปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่มีกำไรลดลงจากปี 2565

การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุด ปี 2566:

Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)

บทสรุปและมุมมองสู่อนาคต

ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย การชะลอตัวของเศรษฐกิจ ปัจจัยด้านอัตราดอกเบี้ยที่สูง และความผันผวนทางการเมือง ล้วนส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค

แม้ว่าภาพรวมจะดูไม่สดใสนัก แต่ก็ยังมีบริษัทที่สามารถปรับตัวและสร้างผลงานที่โดดเด่นได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านกำไรสุทธิ ซึ่งสะท้อนถึงการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ การเลือกทำเลที่ตั้งที่เหมาะสม และการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง

สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ผู้ประกอบการจำเป็นต้องใช้กลยุทธ์ที่ยืดหยุ่น รอบคอบ และมองหาโอกาสใหม่ๆ อยู่เสมอ การให้ความสำคัญกับ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย (property for sale) ที่มีคุณภาพ การบริหารความเสี่ยงทางการเงิน และการปรับตัวให้เข้ากับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโตต่อไป

หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินธุรกิจ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้คือจุดเริ่มต้นที่สำคัญยิ่ง โปรดติดตามบทวิเคราะห์เชิงลึกและการอัปเดตเทรนด์ใหม่ๆ ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ที่จะช่วยนำพาท่านไปสู่การตัดสินใจที่ชาญฉลาดและประสบความสำเร็จอย่างยั่งยืน