บรรยากาศการเมืองในพื้นที่จังหวัดสมุทรสาครกลับมาคึกคักอย่างถึงขีดสุด เมื่อ นายรังสิมันต์ โรม สส.บัญชีรายชื่อ และแกนนำคนสำคัญของพรรคประชาชน ได้ลงพื้นที่พบปะพี่น้องประชาชนชาวสมุทรสาครเพื่อขอแรงสนับสนุนและประกาศความมั่นใจว่าในการเลือกตั้งที่กำลังจะมาถึง พรรคประชาชนจะสามารถกวาดชัยชนะได้แบบยกจังหวัด “ส้มทั้งสมุทรสาคร” การลงพื้นที่ในครั้งนี้ไม่ใช่เพียงการเดินสายหาเสียงทั่วไป แต่เป็นการนำเสนอนโยบายที่เจาะลึกถึงปัญหาเรื้อรังที่กัดกินความสุขของคนในพื้นที่มาอย่างยาวนาน โดยเฉพาะปัญหามหากาพย์การก่อสร้างถนนพระราม 2 ที่สร้างความลำบากในการเดินทางและกระทบต่อเศรษฐกิจในภาพรวม ซึ่งโรมได้ชูแนวทางการเกาะติดและเร่งรัดให้เกิดการแก้ไขอย่างเป็นรูปธรรม รวมถึงการนำเสนอโครงการรถไฟฟ้าเพื่อเชื่อมต่อการเดินทางให้คนสมุทรสาครเข้าสู่ใจกลางเมืองได้สะดวกยิ่งขึ้น
นอกจากปัญหาด้านโครงสร้างพื้นฐานแล้ว ประเด็นที่สร้างเสียงฮือฮาและได้รับความสนใจอย่างมากคือการประกาศสงครามกับกลุ่มทุนจีนสีเทาและขบวนการสแกมเมอร์ที่เข้ามาแย่งอาชีพและกิจการของคนไทยในพื้นที่ นายรังสิมันต์ โรม ได้ย้ำชัดว่าสมุทรสาครเป็นเมืองเศรษฐกิจที่มีความสำคัญ แต่ปัจจุบันกลับถูกคุกคามโดยกลุ่มอิทธิพลข้ามชาติที่เข้ามาทำธุรกิจผิดกฎหมายและเบียดเบียนผู้ประกอบการท้องถิ่น นโยบายของพรรคจึงมุ่งเน้นไปที่การปราบปรามอย่างถอนรากถอนโคน เพื่อคืนโอกาสทางธุรกิจให้กับคนในพื้นที่อย่างเป็นธรรม พร้อมกับการยกระดับการตรวจสอบความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินของประชาชนจากการฉ้อโกงทางออนไลน์ที่เป็นปัญหาลุกลามไปทั่วประเทศในขณะนี้
ในด้านสังคม โรมยังได้หยิบยกปัญหาการค้ามนุษย์และยาเสพติดซึ่งเป็นประเด็นอ่อนไหวในจังหวัดที่มีการจ้างแรงงานข้ามชาติจำนวนมาก โดยเสนอรูปแบบการจัดการที่เน้นการบังคับใช้กฎหมายอย่างเท่าเทียมและเข้มงวด เพื่อขจัดวงจรการอุ้มบุญหรือการกดขี่แรงงานที่ส่งผลต่อภาพลักษณ์ของประเทศในเวทีโลก การประกาศสู้ไม่ถอยในทุกมิติของนายรังสิมันต์ โรม ในครั้งนี้ สะท้อนให้เห็นว่าพรรคประชาชนต้องการปักธงในสมุทรสาครด้วยการแก้ปัญหาที่ตรงจุดและกล้าชนกับกลุ่มอิทธิพลเดิม ซึ่งท่าทีที่ดุดันและข้อมูลที่แน่นหนาทำให้กระแสตอบรับในพื้นที่ทวีความร้อนแรง จนหลายฝ่ายเริ่มวิเคราะห์ว่าการเลือกตั้งครั้งหน้า สมุทรสาครอาจกลายเป็นป้อมปราการสำคัญของสีส้มตามที่แกนนำพรรคได้ประกาศไว้จริงๆ
ปี 2566: วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ไทย – ใครคือผู้รอดในสนามแข่งขันที่เข้มข้น?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยมายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งยวด เป็นปีที่ความคาดหวังอันสวยงามซึ่งมีโมเมนตัมมาจากปี 2565 กลับต้องเผชิญหน้ากับความเป็นจริงอันโหดร้าย ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้ถอยกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจน ก่อนที่การเลือกตั้งใหญ่จะมาถึง และความซบเซาต่อเนื่องนี้ได้ลากยาวมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง และดูเหมือนว่าปี 2567 ก็ยังคงสืบทอดบรรยากาศที่ไม่แน่นอนนี้มาด้วย
ด้วยความมุ่งมั่นที่จะทำความเข้าใจถึงผลกระทบที่เกิดขึ้นกับผู้เล่นหลักในตลาด Property Mentor จึงได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง และใครคือผู้ที่ต้องเผชิญกับความท้าทายที่หนักหนาสาหัสที่สุด?
ภาพรวมรายได้: การชะลอตัวที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท คิดเป็นการลดลงประมาณ 1.2% อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นทั่วทั้งอุตสาหกรรม
บางบริษัทต้องเผชิญกับการลดลงของรายได้อย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะกลุ่มที่รายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ L.P.N. Development Plc. (LPN), Eastern Star Real Estate Plc. (ESTAR) และ Country Group Development Plc. (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ขณะที่ Raimon Land Plc. (RML) ก็ไม่น้อยหน้า ด้วยตัวเลขที่ -26%, Lalin Property Plc. (LL) ที่ -23%, Major Development Plc. (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset Plc. (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses Plc. (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีสภาวะดังกล่าวได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด 5 แห่ง กลับมีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) Plc. (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai Plc. (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding Plc. (PPH) ที่ -9% และ Origin Property Plc. (ORI) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นครองแชมป์รายได้รวม แต่ AP (Thailand) คือดาวเด่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ
เมื่อพิจารณาในส่วนของรายได้รวม 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้สูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้การประเมินผลการดำเนินงานมีความแม่นยำและสะท้อนถึงศักยภาพในการสร้างรายได้จากการดำเนินงานหลักของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นเกณฑ์สำคัญ เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีการรับรู้รายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การขายโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
รายได้จากการขาย: สัญญาณเตือนที่ชัดเจน
หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย จะเห็นภาพที่แตกต่างออกไป ตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับลดลงถึงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บางบริษัทประสบกับการลดลงอย่างรุนแรงในส่วนของรายได้จากการขาย อาทิ Raimon Land Plc. (RML) ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development Plc. (LPN) ที่เกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses Plc. (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) Plc. (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาดกรุงเทพฯ ก็ยังเผชิญกับการลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท กลับมีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์ยอดขายสูงสุด – สัญญาณบวกจากแสนสิริและศุภาลัย
เมื่อโฟกัสที่รายได้จากการขาย 10 อันดับแรก พบว่ามีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายฐานธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโตอย่างมีนัยสำคัญ
กำไรสุทธิ: ผู้ชนะที่แท้จริง วัดกันที่ผลลัพธ์สุดท้าย
แม้ว่ายอดขายจะดูแข็งแกร่งเพียงใด แต่ในที่สุดแล้ว ความสามารถในการสร้างผลกำไรสุทธิ คือตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุดในการประเมินความสำเร็จของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน บางรายขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ขณะเดียวกัน มีกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองตำแหน่งผู้นำด้านกำไร – ศุภาลัยและ AP (Thailand) ไล่ตามติด
เมื่อพิจารณาในส่วนของกำไรสุทธิ 10 อันดับแรก พบว่า:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ LH สามารถทำกำไรสูงสุดได้จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำไว้ได้
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
หากไม่มีรายการพิเศษจากการขายสินทรัพย์ของ LH, SPALI คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้อย่างแน่นอน
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
AP แสดงให้เห็นถึงการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ ทำให้สามารถทำกำไรได้ใกล้เคียงกับ SPALI
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
SIRI แสดงการฟื้นตัวและเติบโตของผลกำไรที่น่าประทับใจ
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
แม้กำไรจะลดลง แต่ ORI ยังคงรักษาการมีกำไรที่สูงได้อย่างต่อเนื่อง
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
CPN ยังคงแสดงศักยภาพในการทำกำไรที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง
บทสรุปและมุมมองสู่อนาคต
ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งในปี 2566 สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอุตสาหกรรมได้เผชิญ การชะลอตัวของเศรษฐกิจ, อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น, สภาวะกำลังซื้อที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ และปัจจัยภายในประเทศอื่นๆ ล้วนส่งผลกระทบต่อภาพรวม
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ, มีการปรับกลยุทธ์การตลาดที่สอดคล้องกับความต้องการของตลาด, และมีผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมาย ยังคงสามารถยืนหยัดและเติบโตได้
สำหรับปี 2567 นี้ มีแนวโน้มที่จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะต้องเผชิญกับการแข่งขันที่สูงขึ้น การบริหารจัดการสภาพคล่อง และการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาดอย่างต่อเนื่อง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการนี้ ผมเชื่อว่าบริษัทที่มีความยืดหยุ่น, มีความเข้าใจในตลาดเชิงลึก, และสามารถนำเสนอนวัตกรรมที่สร้างมูลค่าเพิ่มให้กับผู้บริโภค จะเป็นผู้ที่สามารถฝ่าฟันอุปสรรคไปได้
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการยกระดับธุรกิจของท่านให้แข็งแกร่งและสามารถเติบโตได้อย่างยั่งยืนในสภาวะตลาดที่ผันผวนเช่นนี้ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกและการวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบคือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
คุณพร้อมแล้วหรือยังที่จะยกระดับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้เหนือกว่าคู่แข่ง? ร่วมพูดคุยกับผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อค้นหาแนวทางกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนแปลงไป!
