วงการการเงินและการลงทุนไทยต้องจารึกประวัติศาสตร์หน้าใหม่ในวันนี้ เมื่อราคาทองคำในประเทศพุ่งสูงขึ้นอย่างรุนแรงและรวดเร็วอย่างที่ไม่เคยปรากฏมาก่อน โดยข้อมูลล่าสุดจากสมาคมค้าทองคำประจำวันอังคารที่ 20 มกราคม 2569 ระบุว่ามีการปรับเปลี่ยนราคาระหว่างวันอย่างต่อเนื่องจนถึงครั้งที่ 10 ส่งผลให้ราคาทองรูปพรรณขายออกพุ่งทะลุแนวต้านสำคัญขึ้นไปแตะที่บาทละ 70,100 บาท ซึ่งถือเป็นระดับ “All Time High” หรือราคาสูงสุดเป็นประวัติการณ์นับตั้งแต่มีการตั้งสมาคมฯ มา สถานการณ์ดังกล่าวสร้างความแตกตื่นให้กับบรรดานักลงทุนและประชาชนทั่วไปเป็นอย่างมาก โดยมีรายงานว่าตามย่านเศรษฐกิจชื่อดังอย่างถนนเยาวราช มีประชาชนเดินทางมาต่อคิวรอขายทองคำที่สะสมไว้เพื่อทำกำไรกันอย่างเนืองแน่นจนแถวยาวเหยียดออกมานอกร้าน
สำหรับรายละเอียดราคาทองตามประกาศครั้งที่ 10 เมื่อเวลา 14.05 น. นั้น ราคาทองคำแท่ง 96.5% รับซื้อที่บาทละ 69,200 บาท ขายออกที่บาทละ 69,300 บาท ในขณะที่ทองรูปพรรณ 96.5% รับซื้อที่บาทละ 67,810.68 บาท และราคาขายออกพุ่งไปถึง 70,100 บาท ปัจจัยสำคัญที่ขับเคลื่อนให้ราคาทองไทย “วิ่งแรง” กว่าปกติเกิดจากปัจจัยบวกหลายด้านที่เข้ามาพร้อมกัน ทั้งจากสถานการณ์ความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์โลกที่ทวีความรุนแรงขึ้นในหลายจุดยุทธศาสตร์ รวมถึงการขยายบทบาททางทหารและยุทธศาสตร์ของสหรัฐฯ ในพื้นที่กรีนแลนด์ที่กลายเป็นแหล่งทรัพยากรแร่หายาก ส่งผลให้ทองคำถูกเลือกเป็นสินทรัพย์ปลอดภัยที่ทั่วโลกต้องการถือครองเพื่อกระจายความเสี่ยงในช่วงเวลาที่ความไม่แน่นอนพุ่งสูงถึงขีดสุด
นอกจากนี้ การอ่อนค่าของค่าเงินบาทที่เปรียบเสมือนเป็น “ตัวเร่ง” ชั้นดี ทำให้ราคาทองในประเทศขยับขึ้นเร็วกว่าราคา Gold Spot ในตลาดโลก นักวิเคราะห์จากหลายสำนักประเมินว่าทิศทางราคาทองคำในปี 2569 ยังคงมีโอกาสเป็นขาขึ้นอย่างต่อเนื่องจากการที่ธนาคารกลางสหรัฐฯ หรือเฟด มีแนวโน้มปรับลดอัตราดอกเบี้ยลงเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ ซึ่งเป็นปัจจัยหนุนโดยตรงต่อราคาทองคำ อย่างไรก็ตาม สมาคมค้าทองคำได้ออกมาแจ้งเตือนให้ผู้บริโภคตรวจสอบราคาหน้าเขียงและค่ากำเหน็จให้ดีก่อนตัดสินใจซื้อขาย เนื่องจากความผันผวนที่มีสูงมากอาจทำให้ราคาเปลี่ยนแปลงได้ในทุกนาที การที่ทองคำแตะระดับ 7 หมื่นบาทในวันนี้จึงไม่ใช่แค่เรื่องของตัวเลข แต่เป็นสัญญาณเตือนถึงสภาวะเศรษฐกิจโลกที่กำลังเข้าสู่ยุคของการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ที่ทุกคนต้องเตรียมรับมือ
รายได้และกำไรครึ่งปีแรก 2568: สัญญาณเตือนจากภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน ทั้งช่วงเวลาแห่งความรุ่งเรืองและการชะลอตัว แต่สถานการณ์ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 นี้ ถือเป็นจุดที่น่าสังเกตเป็นพิเศษครับ ตัวเลขรายได้และกำไรสุทธิของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ 40 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 15.21% และ 37.17% ตามลำดับ ไม่ใช่เพียงแค่สถิติในงบการเงิน แต่เป็นกระจกเงาสะท้อนถึงภาพรวมเศรษฐกิจไทยที่กำลังเผชิญกับความท้าทายและความไม่แน่นอนอย่างมีนัยสำคัญ
ความกลัวหนี้: แรงกดดันต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นผู้บริโภค
หัวใจหลักที่ผมมองเห็น คือ “ความกลัวหนี้” ที่แผ่ขยายไปทั่วสังคมไทย ผู้บริโภคจำนวนมากชะลอการตัดสินใจก่อหนี้ก้อนใหญ่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นปัจจัยพื้นฐานในการดำรงชีวิต แต่กลับกลายเป็นภาระที่ต้องคิดหนักในยุคปัจจุบัน ปัจจัยเหล่านี้ล้วนส่งผลกระทบโดยตรงต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่กำลังหดตัวอย่างเห็นได้ชัด
รายได้ที่เติบโตช้า: สภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัวส่งผลให้การเติบโตของรายได้ของครัวเรือนไม่ทันต่อค่าใช้จ่ายที่สูงขึ้น
หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง: ภาระหนี้สินที่มีอยู่เดิม ทำให้ประชาชนขาดความมั่นใจในการก่อหนี้ใหม่
อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง: ต้นทุนทางการเงินที่แพงขึ้น กลายเป็นอุปสรรคสำคัญในการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
ผลลัพธ์คือ ความฝันในการมีบ้านเป็นของตนเองถูกเลื่อนออกไปอย่างไม่มีกำหนด ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นหนึ่งในเครื่องยนต์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย ต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่น่ากังวล นำไปสู่การปรับตัวของ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ และ บริษัทอสังหาฯ จดทะเบียน ทั่วประเทศ
ภาพรวมผลประกอบการครึ่งปีแรก 2568: ตัวเลขที่ไม่อาจมองข้าม
ข้อมูลเชิงลึกจาก LWS Wisdom บริษัทวิจัยในเครือ แอล.พี.เอ็น ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) แสดงให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2568 (มกราคม – มิถุนายน):
รายได้รวม: อยู่ที่ 131,217.08 ล้านบาท ลดลง 15.21% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
กำไรสุทธิ: อยู่ที่ 8,369.92 ล้านบาท ลดลงถึง 37.17% และที่น่าตกใจคือ มีถึง 18 บริษัทที่รายงานผลขาดทุน
สถานการณ์นี้สะท้อนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ไม่ใช่แค่ผลประกอบการของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ เท่านั้น แต่ยังหมายถึงผลกระทบต่อเศรษฐกิจในภาพรวม
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทำรายได้สูงสุด:
ถึงแม้ภาพรวมจะดูชะลอตัว แต่การวิเคราะห์รายบริษัทก็ให้มุมมองที่น่าสนใจ:
เอพี ไทยแลนด์: 17,786.61 ล้านบาท (ลดลง 0.33%) – แม้รายได้จะลดลงเล็กน้อย แต่ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำได้ แสดงถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์และการบริหารจัดการ
แสนสิริ: 15,677.66 ล้านบาท (ลดลง 19.44%) – การลดลงของรายได้สะท้อนถึงความท้าทายใน โครงการคอนโดมิเนียม และ โครงการบ้านจัดสรร บางส่วน
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 12,107.57 ล้านบาท (ลดลง 17.77%) – หนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ที่ปรับตัวตามสภาวะตลาด
ศุภาลัย: 10,667.34 ล้านบาท (ลดลง 16.70%) – การบริหารจัดการต้นทุนและการเปิดโครงการใหม่ที่สอดคล้องกับกำลังซื้อเป็นสิ่งสำคัญ
เฟรเซอร์สฯ: 10,336.18 ล้านบาท (ลดลง 0.77%) – การทรงตัวของรายได้บ่งชี้ถึงกลยุทธ์ที่สามารถประคับประคองธุรกิจได้ท่ามกลางความผันผวน
เอสซี แอสเสท: 7,891.04 ล้านบาท (ลดลง 8.77%) – การมุ่งเน้นไปยังกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงอาจเป็นกลยุทธ์ที่ช่วยลดผลกระทบ
สิงห์ เอสเตท: 6,947.38 ล้านบาท (ลดลง 12.18%) – การกระจายการลงทุนในธุรกิจที่หลากหลายอาจช่วยลดความเสี่ยง
พฤกษา: 6,944.37 ล้านบาท (ลดลง 29.59%) – เป็นตัวเลขที่สะท้อนถึงแรงกดดันที่ค่อนข้างมาก อาจต้องพิจารณากลยุทธ์การขายและการตลาดใหม่
ออริจิ้น: 4,998.72 ล้านบาท (ลดลง 24.83%) – การปรับตัวเพื่อรับมือกับความท้าทายในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และปริมณฑล
พราว เรียล เอสเตท: 3,773.78 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น 111.52%) – เป็นกรณีที่น่าสนใจอย่างยิ่ง การเติบโตที่ก้าวกระโดดนี้อาจมาจากการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ได้รับการตอบรับดี หรือการควบรวมกิจการที่ประสบความสำเร็จ
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทำกำไรสูงสุด:
เมื่อพิจารณาถึงกำไรสุทธิ ภาพรวมยังคงชี้ให้เห็นถึงความสามารถในการทำกำไรของบางบริษัท แม้รายได้จะลดลง:
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 2,212.48 ล้านบาท
แสนสิริ: 2,028.11 ล้านบาท
เอพี ไทยแลนด์: 1,870.04 ล้านบาท
ศุภาลัย: 1,509.27 ล้านบาท
เฟรเซอร์สฯ: 1,192.82 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์: 736.36 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท: 531.08 ล้านบาท
ออริจิ้น: 430.97 ล้านบาท
แอสเซท ไวส์: 399.89 ล้านบาท
จี แลนด์: 230.97 ล้านบาท
สินค้าคงค้าง: ความท้าทายที่มองข้ามไม่ได้
นอกเหนือจากตัวเลขรายได้และกำไรแล้ว ปัญหาสำคัญอีกประการหนึ่งคือ สินค้าคงค้างโครงการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งหมายถึง ยูนิตที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังขายไม่ได้ และยูนิตที่อยู่ระหว่างการพัฒนา มูลค่ารวมกันสูงถึง 725,404.57 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 0.89% ตัวเลขนี้บ่งชี้ว่า แม้กำลังซื้อจะชะลอตัว แต่ผู้ประกอบการยังคงเดินหน้าพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่อง ซึ่งหากไม่สามารถระบายสินค้าออกสู่ตลาดได้ทันท่วงที อาจกลายเป็นภาระต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้น และส่งผลต่อสภาพคล่องของบริษัทในระยะยาว
มุมมองจากผู้บริหาร: การปรับตัวเพื่อรอโอกาส
คุณประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเริ่มมีความชัดเจนมากขึ้นในช่วงไตรมาส 3-4 ของปี 2568 ซึ่งจะเป็นจุดเริ่มต้นของการปรับตัวและฟื้นตัวในระยะต่อไป สิ่งที่ผู้ประกอบการต้องทำคือ การปรับกลยุทธ์การดำเนินงานอย่างรอบคอบ เพื่อประคองธุรกิจให้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปให้ได้ และเตรียมพร้อมสำหรับการกลับมาเติบโตอย่างแข็งแกร่งอีกครั้ง
ผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทยในภาพรวม
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เป็นเพียงแค่ส่วนหนึ่งของภาคธุรกิจ แต่เป็น “เครื่องยนต์หลัก” ที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 8-10% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) และมีความเชื่อมโยงโดยตรงกับภาคส่วนอื่น ๆ เช่น แรงงานก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง และภาคการเงิน การชะลอตัวของรายได้และกำไรของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ประกอบกับการมีสินค้าคงค้างจำนวนมาก จึงเป็นสัญญาณเตือนถึงภาวะ “ความไม่มั่นใจ” ของผู้บริโภคที่กำลังส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อ
แม้สถานการณ์ปัจจุบันอาจจะยังไม่ใช่ “วิกฤต” ที่รุนแรง แต่ก็เป็นประเด็นที่ต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด หากความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและกำลังซื้อไม่ฟื้นตัว การชะลอตัวในภาคอสังหาริมทรัพย์นี้ มีศักยภาพที่จะส่งแรงกดดันต่อการเติบโตทางเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศในระยะยาวได้
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ปี 2568: กลยุทธ์และความท้าทาย
สำหรับนักลงทุนที่กำลังพิจารณา การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2568 นี้ จำเป็นต้องพิจารณาปัจจัยต่าง ๆ อย่างรอบด้าน ผมในฐานะผู้มีประสบการณ์ในอุตสาหกรรมนี้ แนะนำให้พิจารณา:
ทำเลที่ตั้ง: ทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโตระยะยาว และมีความต้องการของตลาดสม่ำเสมอ เช่น คอนโดใกล้รถไฟฟ้า หรือ บ้านเดี่ยวในโซนเศรษฐกิจ ยังคงเป็นที่ต้องการ
ประเภทของอสังหาริมทรัพย์: ควรพิจารณาถึงอุปสงค์และอุปทานในแต่ละประเภท เช่น คอนโดมิเนียม สำหรับกลุ่มคนโสดหรือคู่รักรุ่นใหม่ บ้านแฝด สำหรับครอบครัวขนาดกลาง หรือ ทาวน์เฮาส์ สำหรับผู้เริ่มต้นสร้างครอบครัว
บริษัทผู้พัฒนา: เลือกบริษัทที่มีประวัติการดำเนินงานที่ดี มีความโปร่งใสทางการเงิน และมีกลยุทธ์การตลาดที่แข็งแกร่ง
ราคาและผลตอบแทน: วิเคราะห์ราคาซื้อขายเปรียบเทียบกับราคาประเมินและศักยภาพในการปล่อยเช่าหรือขายต่อ เพื่อให้ได้ อสังหาริมทรัพย์ราคาเหมาะสม
แนวโน้มตลาด: ติดตามข่าวสารและแนวโน้มของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และต่างจังหวัดอย่างสม่ำเสมอ
บทสรุปและก้าวต่อไป
ครึ่งปีแรกของปี 2568 เป็นช่วงเวลาที่ท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ตัวเลขผลประกอบการที่ลดลง และสต็อกสินค้าคงค้างที่เพิ่มขึ้น คือสัญญาณเตือนที่บ่งชี้ถึงความอ่อนไหวของตลาดและความกังวลของผู้บริโภค อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ ผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์และปรับตัวได้เร็ว จะสามารถผ่านพ้นช่วงเวลานี้ไปได้ และพร้อมที่จะคว้าโอกาสเมื่อตลาดกลับมาฟื้นตัว
หากคุณเป็นผู้ประกอบการที่กำลังมองหากลยุทธ์ในการปรับตัวเพื่อรับมือกับความท้าทาย หรือเป็นนักลงทุนที่ต้องการหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลาที่ตลาดกำลังเปลี่ยนแปลง ผมขอเชิญชวนให้ศึกษาข้อมูลเชิงลึก และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรม เพื่อวางแผนการดำเนินงานและกลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบันและอนาคตของ อสังหาริมทรัพย์ไทย ได้อย่างมีประสิทธิภาพ.
