วาทะเดือดสีกากี! “อนุทิน” ฟาดกลับ “ธนาธร” ปมงบน้ำท่วมหาดใหญ่ ลั่นแรง “ไม่ใช่หน้าที่” ก่อนหันจวกสื่อถามจี้ “ชื่อบ่างหรือเปล่า?”

กลายเป็นประเด็นร้อนฉ่ากลางทำเนียบรัฐบาล เมื่อนายอนุทิน ชาญวีรกูล รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย ออกมาตอบโต้กรณีที่นายธนาธร จึงรุ่งเรืองกิจ ประธานคณะก้าวหน้า ออกมาวิพากษ์วิจารณ์และทวงถามถึงความล่าช้าในการจ่ายเงินค่าซ่อมแซมบ้านเรือนให้แก่ผู้ประสบอุทกภัยในพื้นที่อำเภอหาดใหญ่ จังหวัดสงขลา โดยนายอนุทินระบุด้วยอารมณ์ฉุนเฉียวว่า การออกมาทวงถามในลักษณะนี้ “ไม่ใช่หน้าที่ของนักการเมือง” ที่จะมาชี้นิ้วสั่งหรือกดดันผ่านสื่อ แต่เป็นหน้าที่ของกลไกส่วนราชการที่ต้องดำเนินการตามระเบียบงบประมาณแผ่นดิน ซึ่งมีความละเอียดอ่อนและต้องผ่านการตรวจสอบหลายขั้นตอนเพื่อป้องกันการทุจริตหรือการจ่ายเงินซ้ำซ้อน ยืนยันว่ารัฐบาลไม่ได้นิ่งนอนใจและพยายามเร่งรัดอย่างเต็มที่มาโดยตลอด

ในระหว่างการให้สัมภาษณ์ นายอนุทินยอมรับว่าในทางปฏิบัติอาจมีประชาชนบางส่วนที่ “ตกหล่น” จากการสำรวจจริง เนื่องจากปริมาณผู้ประสบภัยมีจำนวนมากและความเสียหายในแต่ละพื้นที่ที่มีความแตกต่างกัน ซึ่งหากพบว่ามีส่วนใดตกหล่น ทางกระทรวงมหาดไทยก็พร้อมจะเข้าไปดำเนินการแก้ไขและสำรวจเพิ่มเติมทันทีเพื่อให้ประชาชนได้รับความเป็นธรรมอย่างทั่วถึง โดยไม่จำเป็นต้องรอให้ใครมาคอยปั่นกระแส นายอนุทินมองว่าการนำความเดือดร้อนของชาวบ้านมาใช้เป็นเครื่องมือทางการเมืองเพื่อโจมตีฝ่ายบริหารนั้น เป็นวิธีการที่ไม่สร้างสรรค์และไม่ได้ช่วยให้ปัญหาได้รับการแก้ไขเร็วขึ้น แต่กลับจะสร้างความสับสนให้แก่สังคมและทำให้ข้าราชการที่ปฏิบัติหน้าที่หน้างานเสียกำลังใจ

อย่างไรก็ตาม บรรยากาศเริ่มตึงเครียดขึ้นอย่างเห็นได้ชัดเมื่อผู้สื่อข่าวพยายามจี้ถามถึงกรณีที่นายธนาธรระบุว่ามีการตกหล่นเป็นจำนวนมาก และถามว่านายอนุทินมองว่าเรื่องนี้เป็นการดิสเครดิตทางการเมืองหรือไม่ ทำให้นายอนุทินหันไปสวนกลับผู้สื่อข่าวรายดังกล่าวด้วยประโยคสุดแซ่บว่า “น้องชื่อบ่างหรือเปล่า?” ซึ่งเป็นการอ้างถึงสำนวน “บ่างช่างยุ” ที่มักจะใช้เรียกคนที่ชอบยุแหย่ให้ผู้อื่นทะเลาะกัน สร้างความอึ้งไปทั้งวงล้อมสัมภาษณ์ ก่อนที่นายอนุทินจะตัดบทและเดินออกจากวงล้อมสื่อไปทันที ทิ้งไว้เพียงข้อสงสัยถึงความขัดแย้งที่ดูจะร้าวลึกขึ้นระหว่างพรรคฝ่ายรัฐบาลและกลุ่มการเมืองฝ่ายค้านที่ขยันขยี้ปมความเดือดร้อนของประชาชนเพื่อวัดพลังทางการเมืองอย่างต่อเนื่อง

การรุกคืบของทุนจีนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: โอกาสและความท้าทายสำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ดิฉันได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและพลวัตของตลาดอยู่เสมอ ทว่าในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเข้าสู่ปี 2568 เรากำลังเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่ออุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย การหลั่งไหลเข้ามาของ ทุนจีนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ใช่เรื่องใหม่เสียทีเดียว แต่ทวีความเข้มข้นและซับซ้อนมากขึ้นเรื่อยๆ บีบให้ ดีเวลลอปเปอร์รายกลาง-เล็กต้องปรับตัว อย่างเร่งด่วน เพื่อความอยู่รอดและเติบโตท่ามกลางภูมิทัศน์ใหม่นี้

ปัจจัยขับเคลื่อนการหลั่งไหลของทุนจีนสู่ไทย

การวิเคราะห์แนวโน้มนี้ จำเป็นต้องมองย้อนกลับไปถึงปัจจัยภายนอกที่มีอิทธิพลอย่างมีนัยสำคัญ ปัจจัยหนึ่งที่ถูกจับตามองมาตั้งแต่ปีที่ผ่านมา คือความเป็นไปได้ที่ โดนัลด์ ทรัมป์ จะกลับมาดำรงตำแหน่งผู้นำสหรัฐอเมริกาอีกครั้ง การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองและนโยบายการค้าของสหรัฐฯ มักส่งผลกระทบเป็นโดมิโนต่อเศรษฐกิจโลก การคาดการณ์ถึงนโยบายการกีดกันทางการค้า หรือกำแพงภาษีที่อาจเกิดขึ้น ส่งผลให้นักลงทุนและภาคธุรกิจจีนจำเป็นต้องกระจายความเสี่ยงและมองหาฐานการผลิตและฐานธุรกิจใหม่ในภูมิภาคอื่น

ข้อมูลจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ที่บ่งชี้ว่าตลอด 9 เดือนแรกของปี 2567 มีมูลค่าคำขอรับการส่งเสริมการลงทุนจากนักลงทุนจีนสูงถึง 146,356 ล้านบาท เป็นตัวเลขที่สะท้อนความตั้งใจจริง นอกจากนี้ การเพิ่มขึ้นของจำนวนนิติบุคคลที่มีผู้ถือหุ้นส่วนหนึ่งเป็นชาวจีนในประเทศไทย ณ วันที่ 31 ตุลาคม 2567 มีจำนวนถึง 29,913 ราย ด้วยมูลค่าเงินจดทะเบียนรวม 409,295 ล้านบาท เพิ่มขึ้นประมาณ 9.82% จากปี 2566 และแนวโน้มยังคงเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่องในปี 2568

การเข้ามาของชาวจีนในประเทศไทยไม่ได้จำกัดอยู่แค่ภาคธุรกิจ แต่ยังรวมถึงการย้ายถิ่นฐานเพื่ออยู่อาศัยและทำงาน จากสถิติ ณ เดือนตุลาคม 2567 จำนวนชาวจีนที่ได้รับใบอนุญาตทำงานในประเทศไทยมีสูงถึงประมาณ 41,752 คน แซงหน้าประเทศญี่ปุ่นที่เคยครองอันดับสูงสุดมานาน การเปลี่ยนแปลงนี้ทำให้กลุ่มชาวจีนกลายเป็นหนึ่งใน กำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ไทย ที่สำคัญ และมีบทบาทในการขับเคลื่อนตลาดอย่างปฏิเสธไม่ได้

ผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย

ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเทศไทย ได้วิเคราะห์อย่างน่าสนใจว่า ในปี 2568 มีความเป็นไปได้ที่จำนวนชาวจีนที่เข้ามาในประเทศไทยจะสูงกว่าปี 2567 ซึ่งจะส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมีความคึกคักมากขึ้น ทั้งในตลาดคอนโดมิเนียมและบ้านแนวราบ ทั้งในแง่ของการเช่าและการซื้อขาย ปัจจัยหลายอย่างสนับสนุนแนวโน้มนี้ ไม่ว่าจะเป็นความสัมพันธ์ระหว่างประเทศที่เป็นไปในทิศทางที่ดี รวมถึงนโยบายการค้าของสหรัฐฯ ที่อาจส่งผลต่อการส่งออกของจีน

แม้ว่าเศรษฐกิจจีนอาจได้รับผลกระทบจากนโยบายของสหรัฐฯ แต่ด้วยเครือข่ายคู่ค้าที่กว้างขวางและการปรับตัวของธุรกิจจีนที่เกิดขึ้นล่วงหน้า ประกอบกับการที่การลงทุน การทำธุรกิจ หรือการย้ายถิ่นฐาน แทบจะเป็นไปไม่ได้ที่จะปิดกั้นได้อีกต่อไปในโลกปัจจุบัน ธุรกิจต่างๆ ในประเทศไทย ตั้งแต่การท่องเที่ยว การขายสินค้า การนำเข้า-ส่งออก ไปจนถึงภาคอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องมีการปรับตัวครั้งใหญ่เพื่อรองรับการเปลี่ยนแปลงนี้

กลยุทธ์การรุกตลาดของทุนจีน

สิ่งที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ คือรูปแบบการเข้ามาของกลุ่มทุนจีน พวกเขาไม่ได้เข้ามาเพียงแค่ซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ แต่มาพร้อมกับการลงทุนแบบครบวงจร ตั้งแต่ ดีเวลลอปเปอร์ ผู้รับเหมา วิศวกร แรงงาน ไปจนถึงการนำเข้าเทคโนโลยีการก่อสร้างที่ทันสมัยและวัสดุก่อสร้างที่มีต้นทุนต่ำกว่า ทำให้กระบวนการก่อสร้างรวดเร็ว และสามารถนำเสนอผลิตภัณฑ์สู่ตลาดได้เร็วขึ้น

ยิ่งไปกว่านั้น กลุ่มทุนเหล่านี้มักจดทะเบียนนิติบุคคลภายใต้กฎหมายไทย โดยมีสัดส่วนผู้ถือหุ้นเป็นคนไทย แต่ผู้บริหารสูงสุดยังคงเป็นชาวจีน ซึ่งในทางปฏิบัติอาจทำให้ไทยเสียเปรียบในบางแง่มุม และที่สำคัญ คือการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่จะรองรับกลุ่มชาวจีนด้วยกันเอง ส่งผลโดยตรงให้ ดีเวลลอปเปอร์ไทย อาจสูญเสียส่วนแบ่งทางการตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในทำเลที่ใกล้เคียงนิคมอุตสาหกรรม โรงงาน หรือเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยสำหรับแรงงานและผู้บริหารชาวต่างชาติสูง

มุมมองจากผู้ประกอบการไทย

นายสุนทร สถาพร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สถาพร เอสเตท จำกัด (SE) และนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สะท้อนภาพปัญหาที่ชัดเจนว่า นอกจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะเผชิญกับภาวะชะลอตัวและกำลังซื้อภายในประเทศที่ลดลงแล้ว คู่แข่งสำคัญอย่าง ทุนต่างชาติ โดยเฉพาะจีน ได้เดินทางเข้ามาในประเทศไทยด้วยเป้าหมายในการพัฒนาและขายโครงการที่อยู่อาศัย ในขณะที่กลุ่มทุนจีนขนาดใหญ่มีแนวโน้มที่จะเข้ามาในรูปแบบของพันธมิตรกับดีเวลลอปเปอร์ไทยมากขึ้น

นายสุนทรเน้นย้ำถึงข้อกังวลที่ว่า ไม่ใช่แค่เรื่องของวัสดุจีนที่มีราคาถูกกว่า แต่การที่พวกเขากลายมาเป็นผู้พัฒนาโครงการเอง ตั้งแต่ระดับคอนโดมิเนียมกลางไปจนถึงโครงการระดับบนราคา 30 ล้านบาทขึ้นไป โดยนำเข้าวัสดุ เทคโนโลยี วิศวกร แรงงาน และผู้รับเหมาอย่างครบวงจร ทำให้รอบการก่อสร้างเร็วขึ้น และสามารถนำเสนอผลิตภัณฑ์สู่ตลาดได้เร็วกว่า

“สิ่งที่น่ากังวล คือการนำเทคโนโลยีการก่อสร้าง วิศวกร แรงงาน ผู้รับเหมาเข้ามาอย่างครบวงจร และมีรอบการก่อสร้างที่เร็วทำให้โครงการออกสู่ตลาดเร็วขึ้น สิ่งที่ลืมไม่ได้ คือสินค้าจีน มีต้นทุนที่ต่ำกว่าของไทย ที่ไทยอาจเสียเปรียบ โดยเฉพาะธุรกิจ SME ดังนั้น ผู้ประกอบการเองจำเป็นต้องปรับตัวยกระดับความสามารถในการแข่งขัน ให้ครบวงจร ไม่ว่าการพัฒนาอย่างยั่งยืน จริยธรรมทางธุรกิจที่ถูกต้อง และได้ผลิตภัณฑ์ที่มีคุณภาพดี ให้ต้นทุนสามารถแข่งขันกับทุนใหญ่และดีเวลลอปเปอร์ต่างชาติได้ สร้างนวัตกรรมที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม สมาร์ทโฮม ด้วยเทคโนโลยีของไทยเอง”

การปรับตัวของดีเวลลอปเปอร์ไทย

สำหรับ ดีเวลลอปเปอร์ไทย สิ่งสำคัญคือต้องตระหนักว่า การแข่งขันจะทวีความรุนแรงขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่ม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไทย และ คอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 3 ล้าน ซึ่งเป็นกลุ่มที่ทุนจีนมักจะเข้ามาแย่งชิงส่วนแบ่งทางการตลาดไปได้ง่าย การปรับตัวที่จำเป็นอย่างยิ่งคือ:

การสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง: แบรนด์คือสินทรัพย์ที่จับต้องไม่ได้ แต่มีมูลค่ามหาศาล การสร้างแบรนด์ที่แตกต่าง มีเรื่องราว และสื่อสารถึงคุณค่าที่แท้จริง จะช่วยสร้างความภักดีของลูกค้าและสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน
การยกระดับคุณภาพและนวัตกรรม: นอกจากการควบคุมต้นทุน การพัฒนาคุณภาพของผลิตภัณฑ์ให้เหนือกว่ามาตรฐาน การนำเสนอนวัตกรรมใหม่ๆ เช่น เทคโนโลยีสมาร์ทโฮม การออกแบบที่คำนึงถึงการใช้ชีวิตของผู้บริโภคยุคใหม่ หรือการพัฒนาโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม จะเป็นจุดขายสำคัญ
การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ: แม้ทุนจีนจะมีข้อได้เปรียบด้านต้นทุน แต่ดีเวลลอปเปอร์ไทยก็สามารถปรับปรุงกระบวนการผลิต การจัดซื้อจัดจ้าง และการบริหารจัดการโครงการ เพื่อลดต้นทุนที่ไม่จำเป็น และทำให้สามารถแข่งขันด้านราคาได้
การทำตลาดเชิงรุกและสร้างความสัมพันธ์กับลูกค้า: การเข้าใจความต้องการของลูกค้าอย่างแท้จริง การนำเสนอโซลูชันที่ตอบโจทย์ และการสร้างความสัมพันธ์ที่ดีในระยะยาว จะช่วยรักษาฐานลูกค้าปัจจุบันและขยายฐานลูกค้าใหม่

ข้อควรระวังและมาตรการรับมือ

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้กล่าวเน้นย้ำถึงความจำเป็นที่ผู้ประกอบการและรัฐบาลไทยต้องมีมาตรการรับมือที่รัดกุม ซึ่งรวมถึงการตรวจสอบและจัดการกับ โรงงานจีนเถื่อน ที่เริ่มมีมากขึ้น และโรงงานที่เข้ามาทำการค้าโดยอาศัยความได้เปรียบด้านต้นทุน โดยเฉพาะในสินค้ากลุ่มวัสดุก่อสร้าง ซึ่งแนวโน้มนี้จะส่งผลให้ไทยเสียเปรียบมากขึ้นในอนาคต

ในระยะยาว หากทุนจีนเข้ามาครอบงำตลาดในวงกว้าง ดีเวลลอปเปอร์ไทย จะต้องปรับตัวให้ทัน แต่ในภาพรวม ประเทศไทยยังคงมีจุดแข็งในเรื่องคุณภาพ การบริการ และการสร้างแบรนด์ที่น่าเชื่อถือ แม้แต่ผู้บริโภคชาวจีนเองก็ยังนิยมซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย

บทสรุปและก้าวต่อไป

การรุกคืบของ ทุนจีนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เป็นทั้งโอกาสและความท้าทายสำหรับ ดีเวลลอปเปอร์ไทย ไม่ว่าจะเป็นรายใหญ่ รายกลาง หรือรายเล็ก การปรับตัวเชิงกลยุทธ์ การยกระดับขีดความสามารถในการแข่งขัน การสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง และการบริหารจัดการองค์กรอย่างมีประสิทธิภาพ โดยเฉพาะการรักษากระแสเงินสดให้แข็งแกร่ง จะเป็นกุญแจสำคัญในการฝ่าฟันอุปสรรคและคว้าโอกาสในตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้

หากคุณคือ นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่กำลังมองหาแนวทางในการปรับตัว หรือต้องการเสริมความแข็งแกร่งให้ธุรกิจของคุณท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือดนี้ ขอเชิญปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันวางกลยุทธ์ที่เหมาะสมและก้าวไปข้างหน้าอย่างมั่นคงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยุคใหม่