แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569: ท่ามกลางการปรับฐานสู่สมดุลใหม่ เน้นย้ำดีมานด์จริง ทำเลศักยภาพ และนวัตกรรมเพื่อความยั่งยืน
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงสินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวงจรขึ้นลงของตลาดมาหลายครั้ง แต่สิ่งที่ผมสัมผัสได้ในปี 2568-2569 นี้ มีความพิเศษในแง่ของการปรับฐานที่ชัดเจน และการแสวงหาจุดสมดุลใหม่ที่แตกต่างจากอดีต ธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) ในฐานะสถาบันการเงินชั้นนำที่สนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์มาอย่างต่อเนื่อง ได้วิเคราะห์ภาพรวมตลาดอย่างรอบด้าน เพื่อให้ผู้ประกอบการและนักลงทุนสามารถวางแผนกลยุทธ์ได้อย่างแม่นยำ ท่ามกลางพลวัตที่เปลี่ยนแปลงไป
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2568: การปรับฐานครั้งใหญ่ และสัญญาณเตือน
ปี 2568 ถือเป็นปีแห่งการปรับฐานอย่างแท้จริงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 300,000 หน่วย ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 7 ปี และยังคงน้อยกว่าระดับก่อนสถานการณ์โควิด-19 ที่เคยทำได้ถึง 400,000 หน่วยต่อปี ปรากฏการณ์นี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงภาพรวมประเทศ แต่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งเป็นหัวใจหลักของตลาด ก็เผชิญกับชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด
การเปิดตัวโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีแนวโน้มลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยคาดว่าทั้งปี 2568 จะมีจำนวนหน่วยเปิดใหม่เพียงประมาณ 41,160 หน่วย ลดลงกว่า 33% จากปีก่อนหน้า คิดเป็นมูลค่ารวม 2.4 แสนล้านบาท ลดลงจาก 4.18 แสนล้านบาท สัดส่วนที่ลดลงมากที่สุดคือกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยว ลดลง 46%, บ้านแฝด 45% และทาวน์เฮาส์ 36% ขณะที่คอนโดมิเนียมลดลงน้อยกว่าที่ 11% สะท้อนให้เห็นถึงความระมัดระวังของผู้ประกอบการในการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่
เมื่อพิจารณาเฉพาะยอดขายในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ก็พบว่ายังคงต่ำสุดในรอบ 7 ปีเช่นกัน โดยมียอดขายอยู่ที่ประมาณ 46,000 หน่วย มูลค่า 2.6 แสนล้านบาท ลดลง 21% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้ส่งสัญญาณว่าการเปิดโครงการใหม่ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า อาจจะยังคงชะลอตัวตามความต้องการซื้อ (Demand) ที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดในปี 2568 คือ คอนโดมิเนียม มียอดขายหดตัวถึง 28% ตามมาด้วยบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดที่ลดลง 15% ปัจจัยเหล่านี้สะท้อนถึงผลกระทบเชิงโครงสร้างต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างชัดเจน ประกอบกับการที่ผู้ประกอบการบางรายได้ปรับสัดส่วนการพัฒนาไปสู่บ้านเดี่ยวและบ้านแฝดมากขึ้น ก็ยิ่งส่งผลให้เกิดภาวะบ้านเหลือขาย (Inventory) ในตลาดเพิ่มสูงขึ้น
กลุ่มที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ “บ้านเดี่ยว” แม้ยอดขายจะลดลง 13% แต่จำนวนยูนิตเหลือขายกลับมีแนวโน้มสูงขึ้น โดยคาดว่าสิ้นปี 2568 จะมีบ้านเดี่ยวเหลือขายสูงถึง 53,000 ยูนิต โดยเฉพาะกลุ่มราคา 25-50 ล้านบาท ที่มีสต็อกคงค้างสูงถึง 3,000 หน่วย ซึ่งอาจกลายเป็นความเสี่ยงของตลาดหากการระบายสต็อกยังคงเป็นไปอย่างล่าช้า
ปี 2569: การฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป ท่ามกลางโอกาสใหม่ที่ซ่อนอยู่
แม้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 จะยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว แต่เชื่อว่าจะเป็นไปในอัตราที่ลดลง จากแรงหนุนของ “ดีมานด์ที่แท้จริง” (Real Demand) ที่คาดว่าจะค่อยๆ กลับมา นอกจากนี้ นโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลใหม่หลังการเลือกตั้ง การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ เช่น เส้นทางรถไฟฟ้าส่วนขยาย การลดค่าโดยสารรถไฟฟ้า และโครงการศูนย์ราชการแห่งใหม่ จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยขับเคลื่อนการพัฒนาโครงการใหม่และเพิ่มมูลค่าให้กับอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในพื้นที่รอบนอก
ในสภาพตลาดที่ต้องบริหารความเสี่ยงอย่างรอบคอบ ผู้ประกอบการหลายรายได้ปรับกลยุทธ์โดยหันมาพัฒนาโครงการขนาดเล็กลง เจาะกลุ่มลูกค้าเฉพาะ และให้ความสำคัญกับ “คุณภาพของสินค้า” มากขึ้น เพื่อให้สอดคล้องกับระดับกำลังซื้อที่มีอยู่ในปัจจุบัน ส่งผลให้ตลาดเริ่มปรับเข้าสู่ภาวะสมดุลมากขึ้น คาดว่าจำนวนบ้านเหลือขายทั่วประเทศในปี 2569 จะลดลงเหลือประมาณ 207,998 หน่วย หรือลดลงราว 6% เมื่อเทียบกับปีก่อน
ทำเลศักยภาพและโอกาสการเติบโตที่ยังคงมีอยู่
แม้ความท้าทายจะยังมีอยู่ แต่หลายทำเลก็ยังมีโอกาสในการเติบโตที่น่าสนใจ โดยเฉพาะพื้นที่ที่ได้รับอานิสงส์จาก “รถไฟฟ้าสายใหม่” เช่น สายสีม่วงใต้, สายสีชมพู และสายสีส้ม รวมถึงโซนที่ได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติ เช่น รัชดาฯ, ลาดพร้าว, สุขุมวิท, บางนา และจังหวัดท่องเที่ยวอย่างภูเก็ต และประจวบคีรีขันธ์ ที่มียอดขายดีอย่างต่อเนื่อง
ทำเลที่มีปัจจัยสนับสนุนการเติบโตของธุรกิจและดีมานด์ที่อยู่อาศัย ได้แก่ บริเวณที่มีโรงเรียนนานาชาติ, อาคารสำนักงาน, โรงพยาบาล, และห้างสรรพสินค้าที่เปิดใหม่หรือกำลังปรับปรุง ซึ่งปัจจัยเหล่านี้จะช่วยสร้างยอดขายและมูลค่าที่แตกต่างจากพื้นที่อื่น
กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ
อย่างไรก็ตาม ยังมีบางกลุ่มที่ต้องเฝ้าระวังเป็นพิเศษ ได้แก่
ทาวน์เฮาส์ราคา 2-3 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาท: กลุ่มนี้ยังมีจำนวนยูนิตเหลือขายประมาณ 115,000 หน่วย หรือคิดเป็น 57% ของสต็อกคงค้างทั้งหมด กระจายตัวอยู่ในหลายพื้นที่ เช่น รังสิต-นครนายก, กรุงเทพฯ-ปทุมธานี, ลำลูกกา, คู้บอน-วงแหวน, บางนาตอนปลาย, บางบ่อ, ประชาอุทิศ, แสมดำ, เพชรเกษม และบางบัวทอง สภาพการณ์เช่นนี้ อาจนำไปสู่ “สงครามราคา” และการแข่งขันที่รุนแรง ผู้ประกอบการที่ต้องการเปิดโครงการใหม่ในโซนเหล่านี้ จำเป็นต้องประเมินความเสี่ยงอย่างรอบคอบ
บ้านเดี่ยวราคาสูง (25-50 ล้านบาท): กลุ่มนี้มีจำนวนยูนิตเหลือขายเพิ่มขึ้นมากในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา อยู่ในระดับสูงถึง 3,000 หน่วย และต้องใช้เวลาในการระบายสต็อกประมาณ 5-6 ปี นอกจากนี้ ในปี 2569 ผลกระทบจากภาคส่งออกและธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง อาจส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการในโซนอุตสาหกรรม และอาจมีผลต่อยอดขายบ้านราคาสูงด้วย
ตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ: ยังคงมีโอกาส แต่ต้องปรับกลยุทธ์
สถานการณ์ยอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมให้กับชาวต่างชาติในปี 2567 อยู่ที่ประมาณ 14,638 หน่วย แต่ในปี 2568 คาดว่าจะลดลงเหลือประมาณ 550 หน่วย หรือลดลง 4% ซึ่งเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมชะลอตัวในหลายพื้นที่
จังหวัดที่มียอดโอนลดลงมากที่สุดคือ ชลบุรี (-15%), เชียงใหม่ (-28%), และสมุทรปราการ (-34%) ในทางกลับกัน กรุงเทพฯ มียอดโอนเพิ่มขึ้น 9%, ประจวบคีรีขันธ์ เพิ่มขึ้น 66%, และสุราษฎร์ธานี เพิ่มขึ้น 220% ตัวเลขเหล่านี้แสดงให้เห็นว่าความต้องการของชาวต่างชาติยังมีอยู่ แต่ศักยภาพของแต่ละพื้นที่มีการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว ผู้ประกอบการจำเป็นต้องเข้าใจตลาดโลกและปรับแผนให้ตรงกับความต้องการ
ภูเก็ต: ตลาดศักยภาพสูงสำหรับชาวต่างชาติ
ภูเก็ตยังคงเป็นตลาดที่มีศักยภาพสูง โดยยอดโอนในปี 2568 เพิ่มขึ้น 10% และคาดว่าจะเติบโตต่อเนื่องในปี 2569-2570 ปัจจัยสำคัญคือการเติบโตของ “การซื้อคอนโดแบบสัญญาเช่าระยะยาว (Leasehold)” ที่มียอดจดทะเบียนเพิ่มขึ้นต่อเนื่องตั้งแต่หลังปี 2562 (ประมาณ 800-1,000 หน่วยต่อปี) ประกอบกับการขยายตัวของโรงเรียนนานาชาติในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ทำให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยระยะยาวสำหรับครอบครัวขนาดใหญ่ ซึ่งเป็นการทดแทนความต้องการในระยะสั้นแบบเดิมๆ
การให้สินเชื่อโครงการ: สะท้อนสภาวะตลาด
ในภาพรวม การให้สินเชื่อแก่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 อยู่ที่ 12,000 ล้านบาท ลดลงประมาณ 20% จาก 15,000 ล้านบาทในปี 2567 สอดคล้องกับสภาวะตลาดที่ชะลอตัว และสะท้อนถึงพฤติกรรมของผู้ประกอบการที่ระมัดระวังมากขึ้น เนื่องจากสินเชื่อโครงการใหม่ส่วนใหญ่เป็นการลงทุนเพื่อซื้อที่ดิน หรือพัฒนาโครงการ ซึ่งในภาวะที่ตลาดมีสต็อกคงเหลือจำนวนมาก ผู้ประกอบการจึงชะลอการลงทุนดังกล่าว เพื่อบริหารความเสี่ยงให้สอดคล้องกับดีมานด์จริง
ทิศทางการให้สินเชื่อปี 2569: เติบโตอย่างระมัดระวัง เน้นทำเลและดีมานด์เฉพาะ
สำหรับปี 2569 ธนาคารเกียรตินาคินภัทรยังคงยึดมั่นในนโยบายสินเชื่อที่สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจ โดยไม่เร่งปล่อยสินเชื่อสวนกระแสตลาด เราตั้งเป้าการปล่อยสินเชื่อให้กับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ไว้ที่ 12,000 ล้านบาท
เรายังคงให้ความสำคัญกับลูกค้ากลุ่มเดิม ทั้งกลุ่มบริษัทมหาชน (บมจ.) และกลุ่ม SME ที่มีความแข็งแกร่งทางธุรกิจ โดยธนาคารทำงานอย่างใกล้ชิดกับลูกค้าผ่านทีม Relationship Manager (RM) ที่พร้อมให้คำปรึกษา และนำเสนอข้อมูลตลาดเชิงลึก เพื่อช่วยให้ลูกค้าตัดสินใจได้อย่างมีประสิทธิภาพ
แนวทางการปรับตัวของผู้ประกอบการ: การปรับกลยุทธ์สู่ความยั่งยืน
ในสภาวะการณ์ปัจจุบัน สิ่งสำคัญที่สุดสำหรับผู้ประกอบการคือ
การคัดเลือกทำเล (Location Scouting): การเลือกทำเลที่ตั้งของโครงการต้องเชื่อมโยงกับ “กลุ่มดีมานด์เฉพาะ” (Niche Demand) เช่น ใกล้แหล่งงาน, สถาบันการศึกษาชั้นนำ, หรือศูนย์การค้าขนาดใหญ่ หากไม่สามารถหาทำเลดังกล่าวได้ การพิจารณาลดขนาดโครงการเพื่อควบคุมความเสี่ยงการลงทุนเป็นสิ่งที่ควรทำ
การออกแบบรูปแบบสินค้า (Product Design): รูปแบบการพัฒนาโครงการต้องตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายอย่างแท้จริง
การพัฒนาโครงการคาร์บอนต่ำ (Low-Carbon Development): แนวโน้มนี้กำลังมีความสำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ ผู้ประกอบการควรเริ่มปรับตัวสู่มาตรฐาน “Green & Sustainable Living” โดยการเลือกใช้วัสดุที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม ลดการปล่อยคาร์บอนตลอดวงจรการก่อสร้างและการอยู่อาศัย รวมถึงการออกแบบเพื่อประหยัดพลังงาน เช่น ระบบ Passive Design, การติดตั้ง Solar Roof, ระบบหมุนเวียนอากาศภายในอาคาร
เทคโนโลยี Smart Living: การนำเทคโนโลยี IoT มาใช้บริหารจัดการพลังงานอัตโนมัติ เพื่อลดการสิ้นเปลืองไฟฟ้าและการใช้น้ำ จะเป็นอีกหนึ่งนวัตกรรมสำคัญที่ตอบโจทย์ทั้งผู้บริโภคและทิศทางของโลก
การปรับตัวสู่การพัฒนาโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและใช้เทคโนโลยีสมัยใหม่ ไม่เพียงแต่เป็นการตอบสนองต่อกฎระเบียบด้านสิ่งแวดล้อมที่เข้มงวดขึ้น แต่ยังเป็นส่วนสำคัญของการสร้างความสามารถในการแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์อนาคตอีกด้วย
บทสรุปและก้าวต่อไป
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในช่วงของการปรับฐานครั้งสำคัญ เพื่อมุ่งสู่จุดสมดุลใหม่ที่ยั่งยืนกว่าเดิม ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัว รับมือกับความท้าทาย และมองหาโอกาสในตลาดเฉพาะกลุ่ม รวมถึงการนำนวัตกรรมและแนวคิดเพื่อความยั่งยืนมาประยุกต์ใช้ จะเป็นผู้ที่สามารถเติบโตและประสบความสำเร็จได้ในระยะยาว
หากท่านเป็นผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดในปัจจุบันและอนาคต หรือต้องการคำปรึกษาด้านสินเชื่อโครงการที่เข้าใจพลวัตของตลาดอย่างแท้จริง ทีมผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของธนาคารเกียรตินาคินภัทร พร้อมเสมอที่จะร่วมเคียงข้างท่าน เพื่อสร้างสรรค์อนาคตของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยไปด้วยกัน ติดต่อเราวันนี้เพื่อเริ่มต้นบทสนทนาที่จะนำพาธุรกิจของท่านไปสู่ขั้นต่อไป
