บรรยากาศการเมืองใจกลางกรุงเทพมหานครกลับมาลุกเป็นไฟ เมื่อนายณัฐวุฒิ ใสยเกื้อ ผู้ช่วยหาเสียงพรรคเพื่อไทย ขึ้นเวทีปราศรัยใหญ่ ณ ลานพาร์คพารากอน เมื่อวันที่ 23 มกราคมที่ผ่านมา โดยเนื้อหาการปราศรัยเต็มไปด้วยความดุเดือดและตรงไปตรงมา นายณัฐวุฒิได้กล่าววิเคราะห์ถึงฉากทัศน์ทางการเมืองที่น่ากังวล โดยระบุว่าแม้พี่น้องประชาชนจะตัดสินใจเลือกพรรคประชาชนจนมาเป็นอันดับที่หนึ่ง แต่ในความเป็นจริงทางพรรคก็จะไม่สามารถจัดตั้งรัฐบาลได้สำเร็จ เนื่องจากมี “กับดัก” ทางกฎหมายและกลไกอำนาจมืดที่ถูกวางไว้หมดแล้วอย่างเบ็ดเสร็จ ซึ่งจะกลายเป็นทางตันทางการเมืองที่ทำให้เสียงของประชาชนไม่มีความหมายในเชิงปฏิบัติหากผลลัพธ์ออกมาเป็นเช่นนั้น
นายณัฐวุฒิได้ชี้ให้เห็นถึง “ภาระหน้าที่” สำคัญของคนไทยในชั่วโมงนี้ คือการรวมพลังเพื่อเอาอำนาจออกจากกลุ่มก้อนที่เขานิยามว่าเป็น “ขบวนการพรรคสีน้ำเงิน” และขบวนการฮั้ว ส.ว. รวมถึงเครือข่ายผลประโยชน์ที่เขากระโดง โดยนายณัฐวุฒิเน้นย้ำว่าวิธีเดียวที่จะทลายกำแพงอำนาจนี้ได้คือการตัดสินใจเลือกพรรคเพื่อไทยอย่างเด็ดขาดทั้ง 2 ใบ เพื่อผลักดันให้ “อาจารย์เชน” หรือ นายยศชนัน วงศ์สวัสดิ์ ก้าวขึ้นสู่ตำแหน่งนายกรัฐมนตรีอย่างสง่างามและมีเสถียรภาพเพียงพอที่จะเข้าไปรื้อโครงสร้างปัญหาเหล่านี้ได้จริง โดยระบุว่าพรรคเพื่อไทยมีความพร้อมทั้งในด้านประสบการณ์และจำนวนเสียงที่จะทำให้การจัดตั้งรัฐบาลเกิดขึ้นได้จริงโดยไม่ติดกับดัก
ในช่วงท้ายของการปราศรัย นายณัฐวุฒิได้กล่าวประโยคที่ทำเอาผู้ฟังต้องนำกลับไปคิดอย่างหนักว่า “ผมไม่ได้พูดเอาแต่ได้” แต่เป็นการพูดบนพื้นฐานของความเป็นจริงทางการเมืองที่ว่า หากเลือกพรรคที่รู้ตัวอยู่แล้วว่าจะถูกเตะตัดขาจนตั้งรัฐบาลไม่ได้ ประชาชนจะเลือกไปเพื่ออะไร การเลือกพรรคเพื่อไทยจึงไม่ใช่แค่การเลือกพรรคการเมือง แต่คือการเลือกทางออกที่จับต้องได้เพื่อให้ประเทศมีรัฐบาลที่ทำงานได้ทันทีภายใต้ระบอบประชาธิปไตย การปราศรัยครั้งนี้จึงถือเป็นการเปิดหน้าท้าชนกับขั้วอำนาจเดิมและพรรคคู่แข่งสำคัญอย่างชัดเจน พร้อมกับเป็นการเรียกคะแนนเสียงในพื้นที่เมืองหลวงให้หันกลับมาเทคะแนนให้พรรคเพื่อไทยแบบแลนด์สไลด์อีกครั้ง
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569: ท่ามกลางความท้าทาย โอกาสใหม่รอผู้ประกอบการที่ปรับตัว
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมได้เฝ้ามองและวิเคราะห์แนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมาอย่างต่อเนื่อง การวิเคราะห์จากธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) ในช่วงต้นปี 2568 นี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมที่ซับซ้อน แต่ก็แฝงไว้ด้วยสัญญาณบวกสำหรับผู้ที่พร้อมจะปรับตัวและเข้าใจพลวัตของตลาดอย่างแท้จริง
ภาพรวมปี 2568: การปรับฐานที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ปี 2568 ถือเป็นปีแห่งการ “ปรับฐาน” อย่างแท้จริงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ยอดการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 300,000 หน่วย ซึ่งต่ำกว่าระดับก่อนการระบาดของโควิด-19 ที่เคยทำไว้ถึง 400,000 หน่วยต่อปี และนี่คือจุดต่ำสุดในรอบ 7 ปีที่ผ่านมา แนวโน้มนี้ยังคงต่อเนื่องไปอีก 2-3 ปีข้างหน้า เนื่องจากกำลังซื้อที่ยังอ่อนแรง และปริมาณอุปทานคงค้างในระบบ โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับหรูและคอนโดมิเนียม
ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล สถานการณ์ยิ่งชัดเจน การเปิดตัวโครงการใหม่มีแนวโน้มลดลงอย่างมีนัยสำคัญ คาดว่าตลอดปี 2568 จะมีเพียงประมาณ 41,160 หน่วย ลดลงถึง 33% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า มูลค่ารวมของโครงการใหม่ลดลงเหลือ 240,000 ล้านบาท จาก 418,000 ล้านบาท โดยกลุ่มบ้านแนวราบได้รับผลกระทบมากที่สุด ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ ลดลง 46%, 45%, และ 36% ตามลำดับ ขณะที่คอนโดมิเนียมลดลงน้อยกว่าที่ 11%
ยอดขายในกรุงเทพฯ และปริมณฑลก็ไม่สดใสเช่นกัน คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 46,000 หน่วย มูลค่า 260,000 ล้านบาท ลดลง 21% สวนทางกับที่เคยทำได้ 58,258 หน่วยในปีที่ผ่านมา ที่น่าเป็นห่วงคือ การเปิดโครงการใหม่ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้ามีแนวโน้มลดลงตามไปด้วย เนื่องจากอุปสงค์ที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่
เจาะลึกกลุ่มที่อยู่อาศัย: คอนโดมิเนียมเผชิญแรงกดดันสูงสุด
ปี 2568 เป็นปีที่คอนโดมิเนียมมียอดขายหดตัวมากที่สุดถึง 28% ตามมาด้วยบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดที่ลดลง 15% สิ่งนี้สะท้อนถึงผลกระทบเชิงโครงสร้างต่อรายได้และกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างชัดเจน ปรากฏการณ์ที่ผู้ประกอบการหลายรายเปลี่ยนสัดส่วนการพัฒนาไปสู่บ้านเดี่ยวและบ้านแฝดแทนทาวน์เฮาส์ ส่งผลให้เกิดภาวะ “บ้านเหลือขาย” ในตลาดเพิ่มสูงขึ้น
กลุ่มที่ต้องจับตาเป็นพิเศษคือ “บ้านเดี่ยว” แม้ยอดขายจะลดลงเพียง 13% แต่จำนวนยูนิตเหลือขายกลับมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยคาดว่าสิ้นปี 2568 จะมีบ้านเดี่ยวเหลือขายสูงถึง 53,000 ยูนิต โดยเฉพาะกลุ่มราคาสูง 25-50 ล้านบาท ที่มียูนิตเหลือขายรวม 3,000 หน่วย ซึ่งอาจเป็นพื้นที่เสี่ยงของตลาดในระยะต่อไป หากการดูดซับยังฟื้นตัวช้า
ปี 2569: ตลาดชะลอตัว แต่โอกาสใหม่สำหรับผู้มองการณ์ไกล
แม้ว่าปี 2569 จะยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว แต่คาดว่าอัตราการชะลอตัวจะลดลง โดยอยู่ที่ประมาณ 6% ซึ่งเป็นผลมาจากการฟื้นตัวอย่างช้าๆ ของ “ดีมานด์จริง” หรือผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง
ปัจจัยสำคัญที่จะช่วยขับเคลื่อนตลาดในปี 2569 ได้แก่:
นโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลใหม่: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองหลังการเลือกตั้งมักมาพร้อมกับนโยบายใหม่ๆ ที่อาจส่งผลดีต่อภาพรวมเศรษฐกิจ และกำลังซื้อของผู้บริโภค
การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่: โครงการรถไฟฟ้าส่วนขยาย การลดค่าโดยสารรถไฟฟ้า การก่อสร้างศูนย์ราชการแห่งใหม่ และโครงการภาคเอกชนต่างๆ จะช่วยกระตุ้นการพัฒนาโครงการใหม่และเพิ่มมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่รอบนอก
การปรับตัวของผู้ประกอบการ: ในภาวะที่ตลาดระมัดระวังมากขึ้น ผู้ประกอบการจะหันมาพัฒนาโครงการขนาดเล็กลง เจาะกลุ่มลูกค้าเฉพาะ และให้ความสำคัญกับคุณภาพของสินค้ามากขึ้น เพื่อบริหารความเสี่ยงให้สอดคล้องกับระดับกำลังซื้อ
ผลจากการปรับตัวนี้ คาดว่าจำนวนบ้านเหลือขายทั่วประเทศในปี 2569 จะลดลงเหลือประมาณ 207,998 หน่วย หรือลดลงราว 6% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
ทำเลศักยภาพและโอกาสที่ซ่อนอยู่
แม้ภาพรวมตลาดจะยังท้าทาย แต่ยังมีหลายทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโต โดยเฉพาะ:
พื้นที่รับอานิสงส์จากรถไฟฟ้าสายใหม่: เช่น สายสีม่วงใต้ สีชมพู และสีส้ม
โซนยอดนิยมของชาวต่างชาติ: ได้แก่ รัชดาฯ ลาดพร้าว สุขุมวิท บางนา
จังหวัดท่องเที่ยว: เช่น ภูเก็ต และประจวบคีรีขันธ์ ที่มีสัญญาณยอดขายที่ดี
พื้นที่ที่มีปัจจัยสนับสนุน: เช่น โรงเรียนนานาชาติ อาคารสำนักงาน โรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้าที่เปิดใหม่ หรือกำลังปรับปรุง
ประเด็นที่ต้องเฝ้าระวัง
ในขณะเดียวกัน ก็มีกลุ่มที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ:
ทาวน์เฮาส์ราคา 2-3 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาท: ยังคงมีจำนวนยูนิตเหลือขายประมาณ 115,000 หน่วย คิดเป็น 57% ของจำนวนยูนิตเหลือขายทั้งหมด กระจายอยู่ในหลายพื้นที่ เช่น รังสิต-นครนายก กรุงเทพ-ปทุมธานี ลำลูกกา บางนาตอนปลาย บางบ่อ ประชาอุทิศ เป็นต้น อาจเกิดสงครามราคาและการแข่งขันที่สูงขึ้น ผู้ประกอบการที่วางแผนเปิดโครงการใหม่ในโซนเหล่านี้จึงต้องประเมินความเสี่ยงอย่างรอบคอบ
บ้านเดี่ยวราคาสูง 25-50 ล้านบาท: ยังคงมีจำนวนยูนิตเหลือขายสูงถึง 3,000 หน่วย และใช้เวลาขาย 5-6 ปี นอกจากนี้ ผลกระทบจากภาคส่งออกและธุรกิจเกี่ยวเนื่องในปี 2569 อาจส่งผลต่อยอดขายบ้านราคาสูงในโซนอุตสาหกรรม
ตลาดต่างชาติ: ความต้องการยังคงมี แต่ต้องปรับตัวตามเทรนด์
ในปี 2567 ยอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมให้คนต่างชาติทั่วประเทศอยู่ที่ประมาณ 14,638 หน่วย แต่คาดว่าปี 2568 จะลดลงเหลือประมาณ 550 หน่วย หรือลดลง 4% ซึ่งเป็นอีกปัจจัยที่ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมชะลอตัวในหลายพื้นที่
จังหวัดที่ยอดโอนลดลงมากที่สุดคือ ชลบุรี (-15%), เชียงใหม่ (-28%), และสมุทรปราการ (-34%) แต่ในทางกลับกัน กรุงเทพฯ มียอดโอนเพิ่มขึ้น 9%, ประจวบคีรีขันธ์ เพิ่ม 66%, และสุราษฎร์ธานี เพิ่มถึง 220% สิ่งนี้แสดงให้เห็นว่าความต้องการจากชาวต่างชาติยังคงมีอยู่ แต่ศักยภาพของแต่ละพื้นที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว ผู้ประกอบการจึงจำเป็นต้องเข้าใจและปรับเปลี่ยนแผนให้สอดคล้องกับความต้องการในตลาดโลก
ภูเก็ต: ตลาดศักยภาพสูงที่ยังคงเติบโต
ภูเก็ตยังคงเป็นตลาดที่มีศักยภาพสูง โดยยอดโอนในปี 2568 เพิ่มขึ้น 10% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า และคาดว่าจะเติบโตต่อเนื่องในปี 2569-2570 จากกลุ่มชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโดในลักษณะ “สัญญาเช่าระยะยาว (Leasehold)” ซึ่งมียอดจดทะเบียนเพิ่มขึ้นต่อเนื่องตั้งแต่หลังปี 2562 ประกอบกับการขยายตัวของโรงเรียนนานาชาติ ทำให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยระยะยาวในลักษณะครอบครัวขนาดใหญ่
สินเชื่อโครงการ: แนวโน้มปี 2568 และทิศทางปี 2569
ภาพรวมการให้สินเชื่อแก่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 อยู่ที่ 12,000 ล้านบาท ลดลง 20% จาก 15,000 ล้านบาทในปี 2567 สอดคล้องกับสภาวะตลาดที่ชะลอตัว ผู้ประกอบการมีความระมัดระวังในการลงทุนมากขึ้น เนื่องจากอุปทานคงค้างในระบบยังมีจำนวนมาก จึงชะลอการซื้อที่ดินและเลื่อนการเปิดโครงการ
สำหรับปี 2569 ธนาคารเกียรตินาคินภัทรยังคงนโยบายสินเชื่อที่สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจ โดยตั้งเป้าการปล่อยสินเชื่อไว้ที่ 12,000 ล้านบาท เช่นเดียวกับปี 2568 เรายังคงให้ความสำคัญกับลูกค้ากลุ่มเดิม ทั้งกลุ่มบริษัทมหาชนและ SME ที่มีความแข็งแกร่งทางธุรกิจ โดยมีทีม Relationship Manager (RM) ที่คอยให้คำปรึกษาผนวกกับข้อมูลตลาดเชิงลึก
แนวทางการปรับตัวของผู้ประกอบการ: ทำเล-ดีมานด์เฉพาะ และ Green & Sustainable Living
ในสภาวะตลาดเช่นนี้ สิ่งสำคัญที่สุดสำหรับผู้ประกอบการคือ:
การคัดเลือกทำเล: เลือกทำเลที่ใกล้แหล่งงาน โรงเรียน หรือศูนย์การค้าขนาดใหญ่ เพื่อตอบสนองกลุ่มดีมานด์เฉพาะ
การออกแบบรูปแบบสินค้า: ปรับรูปแบบโครงการให้สอดคล้องกับความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย
การลดขนาดโครงการ: หากไม่สามารถหาทำเลที่ตอบโจทย์ได้ การลดขนาดโครงการเพื่อควบคุมความเสี่ยงการลงทุนเป็นทางเลือกที่ควรพิจารณา
Green & Sustainable Living: เทรนด์ใหม่ที่ไม่อาจมองข้าม
แนวโน้มการพัฒนาโครงการ “คาร์บอนต่ำ” หรือ “Green & Sustainable Living” จะมีความสำคัญมากขึ้น ผู้ประกอบการเริ่มปรับตัวสู่มาตรฐานใหม่นี้ โดย:
การเลือกใช้วัสดุคาร์บอนต่ำ: เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและลดการปล่อยคาร์บอนตลอดวงจรการก่อสร้างจนถึงการอยู่อาศัย
การออกแบบเพื่อประหยัดพลังงาน: เช่น ระบบ Passive Design, การติดตั้ง Solar Roof, ระบบหมุนเวียนอากาศภายในอาคาร
เทคโนโลยี Smart Living: การใช้เทคโนโลยี IoT เพื่อบริหารจัดการพลังงานอัตโนมัติ ลดการสิ้นเปลืองไฟฟ้าและน้ำ
นวัตกรรมการอยู่อาศัยเพื่อสุขอนามัยที่ดี: ตอบโจทย์ทั้งด้านสิ่งแวดล้อม กฎระเบียบ และเป็นส่วนหนึ่งของการแข่งขันในตลาดอนาคต
สำหรับผู้ประกอบการที่กำลังมองหาโอกาสในการพัฒนา หรือต้องการที่ปรึกษาด้านสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ เพื่อคว้าโอกาสท่ามกลางความท้าทายนี้ ขอเชิญปรึกษาทีมผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมสร้างสรรค์โครงการที่ยั่งยืนและประสบความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 และปีต่อๆ ไป
