ยุทธการกวาดล้างขบวนการค้ายาเสพติดข้ามชาติมาถึงจุดสำคัญ เมื่อเจ้าหน้าที่ตำรวจชุดปราบปรามยาเสพติดได้แถลงผลการจับกุมตัวหญิงสาวรายใหญ่ที่ถูกขนานนามว่าเป็น “เจ้าแม่โคเคนเมืองไทย” หลังจากใช้เวลาในการ “แกะรอยนานกว่า 3 เดือน” เพื่อสืบสวนหาความเชื่อมโยงของเครือข่ายยาเสพติดระดับบนที่ซ่อนตัวอยู่ในเงามืดมานาน การจับกุมครั้งนี้ถือเป็นการทลายต้นตอสำคัญของการแพร่ระบาดของผงสีขาวในกลุ่มสังคมชั้นสูง ซึ่งก่อนหน้านี้เจ้าหน้าที่สามารถจับกุมแก๊งชาวไนจีเรียที่ทำหน้าที่เป็นผู้นำเข้าและกระจายยาได้จำนวนหนึ่ง จนนำไปสู่การขยายผลและตรวจพบว่ามีหญิงไทยรายนี้เป็นผู้อยู่เบื้องหลังและคอยบริหารจัดการเส้นทางการเงินทั้งหมด
ปฏิบัติการบุกจู่โจมเกิดขึ้นที่คอนโดมิเนียมหรูใจกลางย่านสุขุมวิท ซึ่งถูกใช้เป็นที่พักและฐานบัญชาการลับ ในที่เกิดเหตุเจ้าหน้าที่พบของกลางเป็นโคเคนบริสุทธิ์น้ำหนักหลายกิโลกรัมซุกซ่อนอยู่ตามจุดต่างๆ แต่สิ่งที่สร้างความตกตะลึงให้กับชุดจับกุมมากที่สุดคือ การค้นพบ “สมุดบันทึกรายชื่อลูกค้า” ซึ่งภายในมีการลงรายละเอียดการสั่งซื้อและเบอร์โทรศัพท์ติดต่อของบุคคลในแวดวงสังคมชั้นสูง ไฮโซชื่อดัง รวมถึงคนในวงการบันเทิงจำนวนมาก ข้อมูลในสมุดเล่มนี้บ่งชี้ว่ากลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่เป็นผู้ที่มีฐานะทางสังคมและกำลังซื้อสูง โดยมีการจัดส่งยาผ่านทางแมสเซนเจอร์ส่วนตัวเพื่อเลี่ยงการตรวจค้นของเจ้าหน้าที่
จากการสอบสวนเบื้องต้น ผู้ต้องหาให้การรับสารภาพว่าตนเองมีความสัมพันธ์ใกล้ชิดกับเครือข่ายยาเสพติดในแอฟริกาตะวันตกและอเมริกาใต้ โดยทำหน้าที่เป็นตัวกลางในการกระจายสินค้าเกรดพรีเมียมให้กับลูกค้าเฉพาะกลุ่มมานานหลายปี ความร่ำรวยของเธอเห็นได้ชัดจากทรัพย์สินที่ถูกอายัดไว้ตรวจสอบ ทั้งรถยนต์หรู นาฬิกาแบรนด์เนม และเงินสดมูลค่ารวมหลายสิบล้านบาท เจ้าหน้าที่ตำรวจระบุว่าสมุดรายชื่อลูกค้าที่พบจะถูกนำไปขยายผลอย่างละเอียด และอาจมีการเรียกตัวผู้ที่มีรายชื่อปรากฏอยู่มาสอบปากคำในฐานะพยานหรือผู้เกี่ยวข้อง ซึ่งคดีนี้ถือเป็นความสำเร็จครั้งใหญ่ในการตัดวงจรยาเสพติดราคาแพงที่มักจะเข้าถึงยากและตรวจสอบได้ลำบากในอดีต
แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569: ท่ามกลางความท้าทายและการปรับตัวเพื่อโอกาสในยุคใหม่
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการสินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ประสบการณ์กว่า 10 ปีที่ผ่านมา ทำให้ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงปี 2568-2569 นี้ ถือเป็นช่วงเวลาแห่งการปรับฐานครั้งสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งหลายปัจจัยกำลังหล่อหลอมให้เกิดภูมิทัศน์ใหม่ที่เราต้องทำความเข้าใจอย่างลึกซึ้ง
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568: การปรับฐานที่ยืดเยื้อและสัญญาณเตือน
ปี 2568 ที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เข้าสู่ช่วงของการปรับฐานอย่างชัดเจน สัญญาณนี้สะท้อนผ่านตัวเลขที่น่าพิจารณาหลายประการ ยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศในปี 2568 คาดการณ์ว่าจะอยู่ที่ประมาณ 300,000 หน่วย ซึ่งลดลงจากระดับก่อนการระบาดของ COVID-19 ที่เคยสูงถึง 400,000 หน่วยต่อปี นี่คือตัวเลขที่ต่ำที่สุดในรอบ 7 ปี และมีแนวโน้มที่จะชะลอตัวต่อเนื่องไปอีก 2-3 ปีข้างหน้า
กรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งเป็นศูนย์กลางการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของประเทศ ก็ไม่ได้รับยกเว้น ตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2568 คาดว่าจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยอยู่ที่ประมาณ 41,160 หน่วย ลดลงถึง 33% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า มูลค่าโครงการใหม่ลดลงเหลือ 2.4 แสนล้านบาท จาก 4.18 แสนล้านบาทในปีที่แล้ว ผลกระทบนี้เห็นได้ชัดเจนที่สุดในกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบ โดยบ้านเดี่ยวลดลง 46%, บ้านแฝดลดลง 45%, และทาวน์เฮาส์ลดลง 36% ในขณะที่คอนโดมิเนียมได้รับผลกระทบน้อยกว่าที่ 11%
ในส่วนของยอดขายในกรุงเทพฯ และปริมณฑลก็เช่นกัน สัญญาณชะลอตัวยังคงปรากฏให้เห็นอย่างต่อเนื่อง ด้วยยอดขายประมาณ 46,000 หน่วย มูลค่า 2.6 แสนล้านบาท ลดลง 21% หรือประมาณ 12,000 หน่วยจากปีก่อนหน้า การชะลอตัวนี้ส่งผลโดยตรงต่อแผนการเปิดโครงการใหม่ในอีก 2-3 ปีข้างหน้า ซึ่งคาดว่าจะค่อยๆ ลดลงตามกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่
กลุ่มที่อยู่อาศัยที่มียอดขายลดลงมากที่สุดในปี 2568 คือ คอนโดมิเนียม โดยหดตัวถึง 28% รองลงมาคือกลุ่มบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดที่ลดลง 15% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงผลกระทบเชิงโครงสร้างต่อรายได้และกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างชัดเจน นอกจากนี้ การที่ผู้ประกอบการหลายรายปรับเปลี่ยนสัดส่วนการพัฒนาไปสู่บ้านเดี่ยวและบ้านแฝดแทนทาวน์เฮาส์ ก็ยิ่งส่งผลให้เกิดภาวะ “บ้านเหลือขาย” เพิ่มสูงขึ้นในตลาด
กลุ่มบ้านเดี่ยวเป็นอีกกลุ่มที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ แม้ว่ายอดขายจะลดลงเพียง 13% ในปี 2568 แต่จำนวนยูนิตเหลือขายกลับมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอย่างน่าสังเกต โดยคาดว่า ณ สิ้นปี 2568 จะมีบ้านเดี่ยวเหลือขายสูงถึง 53,000 ยูนิต โดยเฉพาะกลุ่มบ้านเดี่ยวระดับราคา 25-50 ล้านบาท ที่มีจำนวนยูนิตเหลือขายรวม 3,000 หน่วย ซึ่งอาจกลายเป็นพื้นที่เสี่ยงของตลาดในระยะต่อไป หากการดูดซับยังคงเป็นไปอย่างเชื่องช้า
เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปและโอกาสที่ซ่อนอยู่
สำหรับปี 2569 สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีแนวโน้มชะลอตัวต่อเนื่อง แต่อัตราการชะลอตัวจะลดลง โดยคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 6% ซึ่งการฟื้นตัวนี้จะขับเคลื่อนโดยกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ที่คาดว่าจะเริ่มกลับเข้ามาสู่ตลาดอย่างช้าๆ
ปัจจัยสนับสนุนที่สำคัญ ได้แก่ มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจจากนโยบายของรัฐบาลใหม่หลังการเลือกตั้ง รวมถึงการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ เช่น โครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย การปรับลดค่าโดยสารรถไฟฟ้า และการก่อสร้างศูนย์ราชการแห่งใหม่ นอกจากนี้ โครงการพัฒนาต่างๆ ของภาคเอกชนที่กำลังก่อสร้าง ก็จะเป็นแรงส่งเสริมที่ช่วยกระตุ้นการพัฒนาโครงการใหม่และเพิ่มมูลค่าให้กับอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่รอบนอก
ในสภาวะตลาดที่ผู้ประกอบการมีความระมัดระวังมากขึ้น เราจะเห็นแนวโน้มการพัฒนาโครงการที่มีขนาดเล็กลง การเจาะกลุ่มลูกค้าเฉพาะ (Niche Market) และการให้ความสำคัญกับคุณภาพของสินค้า เพื่อบริหารความเสี่ยงให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่เปลี่ยนแปลงไป สิ่งเหล่านี้จะช่วยให้ตลาดเข้าสู่ภาวะสมดุลมากขึ้น โดยคาดว่าจำนวนบ้านเหลือขายทั่วประเทศในปี 2569 จะลดลงเหลือประมาณ 207,998 หน่วย หรือลดลงประมาณ 6% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
แม้ภาพรวมตลาดจะยังคงมีความท้าทาย แต่ก็ยังมีหลายทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโตได้อย่างน่าสนใจ โดยเฉพาะพื้นที่ที่ได้รับอานิสงส์จากการขยายตัวของระบบขนส่งมวลชน เช่น รถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ สีชมพู และสีส้ม รวมถึงโซนที่ได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติ เช่น รัชดาฯ ลาดพร้าว สุขุมวิท บางนา หรือจังหวัดท่องเที่ยวที่มีศักยภาพสูงอย่างภูเก็ต และประจวบคีรีขันธ์ ซึ่งแสดงให้เห็นถึงยอดขายที่ยังคงแข็งแกร่ง
นอกจากนี้ ทำเลที่ตั้งของโครงการที่มีปัจจัยสนับสนุนอื่นๆ เช่น โรงเรียนนานาชาติ อาคารสำนักงาน โรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้าที่เปิดใหม่หรือกำลังได้รับการปรับปรุง มักจะส่งผลให้เกิดการขยายตัวของธุรกิจโดยรอบ และสร้างยอดขายที่แตกต่างจากพื้นที่อื่นๆ
อย่างไรก็ตาม ยังมีประเด็นที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ โดยเฉพาะกลุ่มทาวน์เฮาส์ในระดับราคา 2-3 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาท ที่ยังมีจำนวนยูนิตเหลือขายประมาณ 115,000 หน่วย หรือคิดเป็น 57% ของจำนวนยูนิตเหลือขายทั้งหมด โดยกระจายอยู่ในหลายพื้นที่ เช่น รังสิต-นครนายก กรุงเทพ-ปทุมธานี ลำลูกกา คู้บอน-วงแหวน บางนาตอนปลาย บางบ่อ ประชาอุทิศ แสมดำ เพชรเกษม และบางบัวทอง สภาพการณ์เช่นนี้อาจนำไปสู่การแข่งขันด้านราคาที่รุนแรงขึ้น ผู้ประกอบการที่ต้องการเปิดโครงการใหม่ในโซนเหล่านี้จำเป็นต้องประเมินความเสี่ยงอย่างรอบคอบ
ในขณะเดียวกัน กลุ่มบ้านเดี่ยวราคาสูง (High-End Single Houses) ระดับ 25-50 ล้านบาท ก็เป็นอีกเซกเมนต์ที่ต้องระวัง เนื่องจากจำนวนยูนิตเหลือขายได้เพิ่มสูงขึ้นมากในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา อยู่ในระดับสูงถึง 3,000 หน่วย และอาจต้องใช้เวลา 5-6 ปีในการระบายสต็อก นอกจากนี้ ในปี 2569 ผลกระทบจากภาคการส่งออกและธุรกิจเกี่ยวเนื่อง อาจส่งผลต่อผู้ประกอบการหลายรายในโซนอุตสาหกรรม และมีแนวโน้มที่จะกระทบต่อยอดขายบ้านราคาสูงด้วย
ตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ: การปรับตัวเพื่อรักษาโมเมนตัม
สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในปี 2567 อยู่ที่ประมาณ 14,638 หน่วย แต่ในปี 2568 มีแนวโน้มลดลง คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 550 หน่วย หรือลดลง 4% ซึ่งเป็นอีกปัจจัยที่ส่งผลให้ตลาดคอนโดมิเนียมในหลายพื้นที่ชะลอตัว
จังหวัดที่มียอดโอนลดลงมากที่สุด ได้แก่ ชลบุรี ลดลงประมาณ 800 หน่วย (15%), เชียงใหม่ ลดลง 250 หน่วย (28%), และสมุทรปราการ ลดลง 240 หน่วย (34%) เมื่อเทียบกับปี 2567
ในทางกลับกัน บางจังหวัดมียอดโอนเพิ่มขึ้นอย่างโดดเด่น ได้แก่ กรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 520 หน่วย (9%), ประจวบคีรีขันธ์ เพิ่มขึ้น 200 หน่วย (66%), และสุราษฎร์ธานี เพิ่มขึ้น 150 หน่วย (220%) ตัวเลขเหล่านี้แสดงให้เห็นว่าความต้องการของชาวต่างชาติยังมีอยู่จริง แต่ศักยภาพของแต่ละพื้นที่ได้เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว ผู้ประกอบการจึงจำเป็นต้องเข้าใจและปรับแผนให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาดโลกที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ
ภูเก็ตยังคงเป็นตลาดที่มีศักยภาพสูง โดยยอดโอนในปี 2568 เพิ่มขึ้น 10% เมื่อเทียบกับปี 2567 และคาดว่าจะเติบโตต่อเนื่องในปี 2569-2570 ปัจจัยสำคัญคือการเติบโตของกลุ่มชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโดมิเนียมในรูปแบบสัญญาเช่าระยะยาว (Leasehold) ซึ่งมียอดจดทะเบียนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่หลังปี 2562 ด้วยอัตราประมาณ 800-1,000 หน่วยต่อปี ประกอบกับการขยายตัวอย่างมากของโรงเรียนนานาชาติในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ทำให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยระยะยาวสำหรับครอบครัวขนาดใหญ่ ซึ่งเข้ามาทดแทนความต้องการในระยะสั้นแบบเดิมๆ
การให้สินเชื่อโครงการอสังหาริมทรัพย์: ทิศทางในปี 2568-2569
ภาพรวมการให้สินเชื่อแก่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 อยู่ที่ 12,000 ล้านบาท ลดลงประมาณ 20% จากปี 2567 ที่มีวงเงินสินเชื่อ 15,000 ล้านบาท ตัวเลขนี้สอดคล้องกับสภาวะตลาดที่ชะลอตัว ซึ่งสะท้อนถึงความระมัดระวังที่เพิ่มขึ้นของผู้ประกอบการ การอนุมัติสินเชื่อโครงการใหม่ส่วนใหญ่เป็นการให้วงเงินเพื่อซื้อที่ดินหรือเริ่มพัฒนาโครงการใหม่ ในภาวะที่ตลาดยังมีสต็อกคงเหลือจำนวนมาก ผู้ประกอบการจึงมีแนวโน้มชะลอการซื้อที่ดินและเลื่อนการเปิดโครงการเพื่อบริหารความเสี่ยงให้สอดคล้องกับสภาวะอุปสงค์ที่แท้จริง
สำหรับทิศทางสินเชื่อในปี 2569 ธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) ยังคงดำเนินนโยบายสินเชื่อที่สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจ โดยไม่เร่งปล่อยสินเชื่อสวนทางตลาด เราตั้งเป้าการปล่อยสินเชื่อให้กับกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ไว้ที่ 12,000 ล้านบาท
เรายังคงให้ความสำคัญกับการสนับสนุนลูกค้ากลุ่มเดิม ทั้งกลุ่มบริษัทมหาชน (บมจ.) และ SMEs ที่มีความแข็งแกร่งทางธุรกิจ โดยทีม Relationship Manager (RM) จะทำงานอย่างใกล้ชิดกับลูกค้า เพื่อให้คำปรึกษาผนวกกับข้อมูลตลาดเชิงลึกที่ธนาคารมี เพื่อช่วยให้ลูกค้าสามารถวางแผนและตัดสินใจได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กลยุทธ์การปรับตัวของผู้ประกอบการเพื่อก้าวข้ามความท้าทาย
ในสภาวะตลาดที่เต็มไปด้วยความท้าทายนี้ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์อย่างเร่งด่วน หัวใจสำคัญคือการคัดเลือกทำเลที่ตั้งโครงการอย่างแม่นยำ และออกแบบรูปแบบสินค้า (Product) ที่ตอบโจทย์กลุ่มดีมานด์เฉพาะ (Target Segment) ได้อย่างแท้จริง เช่น โครงการที่ตั้งอยู่ใกล้แหล่งงาน โรงเรียน หรือศูนย์การค้าขนาดใหญ่ หากโครงการไม่สามารถหาทำเลที่มีศักยภาพเช่นนี้ได้ ผู้ประกอบการควรพิจารณาลดขนาดของโครงการเพื่อควบคุมความเสี่ยงในการลงทุน
นอกจากนี้ แนวโน้มการพัฒนาโครงการคาร์บอนต่ำ (Low-Carbon Projects) จะมีความสำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ ผู้ประกอบการเริ่มให้ความสำคัญกับการปรับตัวเข้าสู่มาตรฐาน Green & Sustainable Living โดยมีการเลือกใช้วัสดุที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและลดการปล่อยคาร์บอนตลอดวงจรการพัฒนา ตั้งแต่การก่อสร้างไปจนถึงการอยู่อาศัย
การออกแบบเพื่อประหยัดพลังงาน เช่น ระบบ Passive Design, การติดตั้ง Solar Roof, ระบบหมุนเวียนอากาศภายในอาคาร รวมถึงการนำเทคโนโลยี Smart Living มาใช้ เช่น ระบบ IoT เพื่อบริหารจัดการพลังงานอัตโนมัติ ลดการสิ้นเปลืองไฟฟ้าและน้ำ ก็เป็นทิศทางใหม่ที่กำลังได้รับความนิยม เทคโนโลยีเหล่านี้ไม่เพียงแต่ตอบโจทย์กฎระเบียบด้านสิ่งแวดล้อมที่เข้มงวดขึ้นเท่านั้น แต่ยังเป็นส่วนสำคัญของการสร้างความสามารถในการแข่งขันในตลาดอนาคตอีกด้วย
บทสรุปและก้าวต่อไป
ปี 2568-2569 เป็นช่วงเวลาแห่งการปรับฐานและเผชิญหน้ากับความท้าทายสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ แต่ภายใต้ความผันผวนนี้ ยังมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่พร้อมจะปรับตัว วางแผนอย่างรอบคอบ และมองหาช่องทางในการสร้างมูลค่าใหม่ๆ
ในฐานะพันธมิตรทางธุรกิจที่เข้าใจตลาด เราขอเชิญชวนผู้ประกอบการทุกท่านมาร่วมกันพูดคุย วางแผนกลยุทธ์ และหาโซลูชันที่เหมาะสมกับธุรกิจของท่าน เพื่อก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้ไปสู่การเติบโตที่ยั่งยืนในอนาคต ติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของธนาคารเกียรตินาคินภัทร เพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จครั้งใหม่ได้แล้ววันนี้
