ภายหลังจากเกิดเหตุการณ์ระทึกขวัญที่อดีตนักมวยแชมป์โลกชื่อดัง “อำนาจ รื่นเริง” ถูกเจ้าหน้าที่ตำรวจเข้าควบคุมตัวเนื่องจากอยู่ในอาการมึนเมาอย่างหนักและก่อความวุ่นวายทุบทำลายทรัพย์สินชาวบ้าน ซึ่งนับเป็นครั้งที่ 4 แล้วที่เขาต้องเผชิญกับคดีความในลักษณะเดิม ล่าสุดเมื่อช่วงเช้าที่ผ่านมาหลังจากที่เจ้าตัวเริ่มสงบสติอารมณ์และสร่างเมาภายในห้องควบคุมตัว อำนาจได้มีโอกาสออกมาเปิดใจต่อสื่อมวลชนด้วยสีหน้าเศร้าสลดและเต็มไปด้วยความสำนึกผิด โดยเขาได้ยกมือไหว้ขอโทษพี่น้องประชาชนชาวไทย แฟนหมัดมวยที่เคยให้การสนับสนุน และเจ้าของรถยนต์ที่ได้รับความเสียหายจากอารมณ์ชั่ววูบของตนเองในครั้งนี้
อำนาจยอมรับว่าต้นเหตุของปัญหาทั้งหมดมาจาก “สุรา” ที่ทำให้เขาขาดสติและไม่สามารถควบคุมตัวเองได้ จนนำไปสู่พฤติกรรมที่ไม่เหมาะสมและทำลายเกียรติประวัติที่เคยสร้างมาอย่างยากลำบากในอดีต เขากล่าวด้วยเสียงสั่นเครือว่ารู้สึกละอายใจอย่างยิ่งที่ทำให้ชื่อเสียงของนักมวยไทยต้องมัวหมอง และเข้าใจดีว่าความเชื่อมั่นที่สังคมมีให้เขานั้นอาจจะหมดสิ้นลงไปแล้วจากการทำผิดซ้ำซาก อย่างไรก็ตามเขายังคงมีความหวังและอยากขอโอกาสเป็นครั้งสุดท้ายจากสังคมเพื่อที่จะพิสูจน์ตัวเองอีกครั้ง โดยสัญญาอย่างหนักแน่นว่าหลังจากนี้จะเดินเข้าสู่กระบวนการบำบัดรักษาอาการติดสุราอย่างจริงจัง และจะใช้ชีวิตอย่างมีสติเพื่อไม่ให้เกิดเหตุการณ์ที่น่าอับอายเช่นนี้เป็นครั้งที่ 5
ในส่วนของการดำเนินคดี อดีตนักชกคนดังระบุว่าตนเองพร้อมที่จะรับผิดชอบความเสียหายที่เกิดขึ้นกับคู่กรณีทุกราย และพร้อมที่จะรับโทษตามกฎหมายโดยไม่มีการขัดขืนหรือใช้สิทธิพิเศษใดๆ ในฐานะคนมีชื่อเสียง เขาทิ้งท้ายด้วยการวอนขอความเห็นใจจากสังคมว่าอย่าเพิ่งหันหลังให้เขาโดยสิ้นเชิง เพราะเขายังอยากที่จะกลับมาใช้ความรู้ด้านมวยไทยที่มีอยู่เพื่อถ่ายทอดให้กับเยาวชนรุ่นหลังในฐานะคนดีของสังคมต่อไป การขอโอกาสครั้งนี้ถูกมองว่าเป็นบททดสอบสำคัญของอดีตแชมป์โลกรายนี้ ว่าจะสามารถเอาชนะใจตัวเองและก้าวข้ามผ่าน “ปีศาจสุรา” ที่คอยตามหลอกหลอนชีวิตหลังเกษียณของเขาได้จริงหรือไม่
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569: การฟื้นตัวอย่างมีกลยุทธ์ ท่ามกลางความท้าทายและโอกาสใหม่
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์กว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามพลวัตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงเวลาที่กำลังเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงและการปรับตัวครั้งสำคัญ การวิเคราะห์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 จากธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) นั้น สะท้อนให้เห็นถึงทิศทางที่ชัดเจนยิ่งขึ้นว่า ตลาดกำลังก้าวเข้าสู่ช่วงของการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากนโยบายเศรษฐกิจของรัฐบาลใหม่หลังการเลือกตั้งและการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ อย่างไรก็ตาม การกลับสู่ระดับการเติบโตที่แข็งแกร่งเหมือนก่อนช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 โดยเฉพาะการเปรียบเทียบกับปี 2562 ที่ยอดขายในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเคยสูงถึง 120,000 ยูนิตต่อปี นั้น ยังคงเป็นเป้าหมายที่ต้องใช้เวลาและกลยุทธ์ที่รอบคอบ
ปี 2568: ช่วงเวลาแห่งการปรับฐานและทบทวนกลยุทธ์
ปี 2568 ที่ผ่านมา ถือเป็นปีแห่งการปรับฐานอย่างชัดเจนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศถูกประเมินว่าอยู่ที่ราว 300,000 หน่วย ซึ่งลดลงจากระดับก่อนโควิด-19 ที่เคยสูงถึงประมาณ 400,000 หน่วยต่อปี ตัวเลขนี้ถือเป็นจุดต่ำสุดในรอบ 7 ปี และมีแนวโน้มที่จะชะลอตัวต่อเนื่องไปอีก 2-3 ปีข้างหน้า ปัจจัยสำคัญที่กดดันตลาด ได้แก่ กำลังซื้อที่ยังคงอ่อนแรง และอุปทานคงค้างในระบบที่อยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะในกลุ่มที่พักอาศัยระดับหรูและคอนโดมิเนียม
การเปิดตัวโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีแนวโน้มลดลงอย่างเห็นได้ชัด โดยคาดว่าตลอดทั้งปี 2568 จะมีเพียงประมาณ 41,160 หน่วย ลดลงกว่า 33% หรือประมาณ 20,000 หน่วย เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า มูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ก็ลดลงอย่างมีนัยสำคัญเช่นกัน จาก 418,000 ล้านบาท เหลือเพียง 240,000 ล้านบาท กลุ่มที่พักอาศัยแนวราบได้รับผลกระทบมากที่สุด โดยบ้านเดี่ยวลดลง 46%, บ้านแฝดลดลง 45%, และทาวน์เฮาส์ลดลง 36% ขณะที่คอนโดมิเนียมได้รับผลกระทบน้อยกว่า อยู่ที่ 11%
ในส่วนของยอดขายในพื้นที่หลักอย่างกรุงเทพฯ และปริมณฑล ก็มีสัญญาณลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยมียอดขายอยู่ที่ประมาณ 46,000 หน่วย มูลค่า 260,000 ล้านบาท ลดลง 21% หรือประมาณ 12,000 หน่วย เมื่อเทียบกับปี 2567 ซึ่งมียอดขาย 58,258 หน่วย สิ่งนี้จะส่งผลโดยตรงต่อการเปิดโครงการใหม่ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า เนื่องจากผู้ประกอบการต้องประเมินสถานการณ์อุปสงค์ที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่
กลุ่มที่พักอาศัยที่มียอดขายลดลงมากที่สุดในปี 2568 คือ คอนโดมิเนียม โดยหดตัวถึง 28% รองลงมาคือกลุ่มบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดที่ลดลง 15% สะท้อนให้เห็นถึงผลกระทบเชิงโครงสร้างต่อรายได้และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ชัดเจน การที่ผู้ประกอบการหลายรายหันไปเน้นการพัฒนาบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดแทนทาวน์เฮาส์ ทำให้เกิดภาวะบ้านเหลือขายในตลาดเพิ่มสูงขึ้นตามมา
กลุ่มที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ บ้านเดี่ยว แม้ว่ายอดขายจะลดลงเพียง 13% ในปี 2568 แต่จำนวนยูนิตเหลือขายกลับมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง แตกต่างจากที่พักอาศัยประเภทอื่นที่เริ่มเห็นการปรับลดลงของสต็อก คาดว่าสิ้นปี 2568 จะมีบ้านเดี่ยวเหลือขายสูงถึง 53,000 ยูนิต โดยเฉพาะกลุ่มราคาสูง 25-50 ล้านบาท ที่มีจำนวนยูนิตเหลือขายรวม 3,000 หน่วย ซึ่งอาจเป็นพื้นที่เสี่ยงของตลาดในระยะต่อไป หากการดูดซับยังคงเป็นไปอย่างเชื่องช้า
ปี 2569: การฟื้นตัวอย่างมีกลยุทธ์ ท่ามกลางดีมานด์ที่แท้จริงและทำเลศักยภาพ
สำหรับปี 2569 คาดการณ์ว่าสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังคงชะลอตัวอยู่ แต่อัตราการชะลอตัวจะลดลง โดยประเมินอยู่ที่ประมาณ 6% ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากแรงขับเคลื่อนของกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ที่คาดว่าจะเริ่มกลับมาอย่างช้าๆ
ปัจจัยสำคัญที่จะเข้ามาช่วยกระตุ้นตลาด ได้แก่ นโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจจากภาครัฐหลังการเลือกตั้ง เช่น การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ อาทิ เส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย การปรับลดค่าโดยสารรถไฟฟ้า และการพัฒนากลุ่มอาคารราชการแห่งใหม่ นอกจากนี้ โครงการพัฒนาของภาคเอกชนที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ก็จะเป็นแรงส่งสำคัญในการพัฒนาโครงการใหม่ๆ และเพิ่มมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่รอบนอก
ในสภาพตลาดที่ผู้ประกอบการมีความระมัดระวังมากขึ้น แนวโน้มการพัฒนาโครงการจะเน้นขนาดที่เล็กลง การเจาะกลุ่มลูกค้าเฉพาะ และการให้ความสำคัญกับคุณภาพของผลิตภัณฑ์ เพื่อบริหารความเสี่ยงให้สอดคล้องกับระดับกำลังซื้อ ส่งผลให้ตลาดเริ่มเข้าสู่ภาวะสมดุลมากขึ้น คาดว่าจำนวนบ้านเหลือขายทั่วประเทศในปี 2569 จะลดลงเหลือประมาณ 207,998 หน่วย หรือลดลงประมาณ 6% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
แม้ภาพรวมตลาดจะยังคงมีความท้าทาย แต่หลายทำเลก็ยังมีโอกาสในการเติบโตที่โดดเด่น โดยเฉพาะพื้นที่ที่ได้รับอานิสงส์จากเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่ เช่น สายสีม่วงใต้, สายสีชมพู, และสายสีส้ม นอกจากนี้ โซนที่ได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติ เช่น รัชดาภิเษก, ลาดพร้าว, สุขุมวิท, บางนา หรือจังหวัดท่องเที่ยวอย่างภูเก็ตและประจวบคีรีขันธ์ ก็ยังคงมียอดขายที่ดี
พื้นที่ที่มักจะเห็นการเติบโตของธุรกิจและยอดขายที่แตกต่างจากโซนอื่นๆ ได้แก่ บริเวณที่มีโรงเรียนนานาชาติ, อาคารสำนักงาน, โรงพยาบาล, และห้างสรรพสินค้าที่เพิ่งเปิดใหม่ หรือกำลังอยู่ในช่วงปรับปรุง
อย่างไรก็ตาม ยังมีประเด็นที่ต้องเฝ้าระวัง โดยเฉพาะกลุ่มทาวน์เฮาส์ในระดับราคา 2-3 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาท ซึ่งยังคงมีจำนวนยูนิตเหลือขายประมาณ 115,000 หน่วย หรือคิดเป็น 57% ของจำนวนยูนิตเหลือขายทั้งหมด กระจายอยู่ในหลายพื้นที่ เช่น รังสิต-นครนายก, กรุงเทพ-ปทุมธานี, ลำลูกกา, คู้บอน-วงแหวน, บางนาตอนปลาย, บางบ่อ, ประชาอุทิศ, แสมดำ, เพชรเกษม, และบางบัวทอง ซึ่งอาจนำไปสู่ภาวะการแข่งขันที่รุนแรงและการทำสงครามราคา ผู้ประกอบการที่คิดจะเปิดโครงการใหม่ในโซนเหล่านี้จึงจำเป็นต้องประเมินความเสี่ยงอย่างรอบคอบ
ในขณะเดียวกัน กลุ่มบ้านเดี่ยวราคาสูง 25-50 ล้านบาท ก็เป็นอีกเซกเมนต์ที่ต้องให้ความสนใจ เนื่องจากมีจำนวนยูนิตเหลือขายเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา โดยมีจำนวนสูงถึง 3,000 หน่วย และคาดว่าจะใช้เวลา 5-6 ปีในการระบายสต็อก อีกทั้งในปี 2569 ผลกระทบจากภาคการส่งออกและธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง อาจส่งผลต่อผู้ประกอบการหลายรายในโซนอุตสาหกรรม และมีแนวโน้มกระทบต่อยอดขายบ้านราคาสูงด้วย
ตลาดต่างชาติ: ศักยภาพที่ยังคงอยู่ แต่ต้องปรับตัวให้ทัน
สำหรับตลาดต่างชาติ การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมให้กับชาวต่างชาติทั่วประเทศในปี 2567 อยู่ที่ประมาณ 14,638 หน่วย แต่ในปี 2568 มีแนวโน้มลดลง โดยคาดว่าทั้งปีจะมีประมาณ 550 หน่วย หรือลดลง 4% ซึ่งเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมชะลอตัวในหลายพื้นที่
จังหวัดที่มียอดโอนลดลงมากที่สุดคือ ชลบุรี ลดลงประมาณ 800 หน่วย (-15%), เชียงใหม่ ลดลงประมาณ 250 หน่วย (-28%), และสมุทรปราการ ลดลงประมาณ 240 หน่วย (-34%) เมื่อเทียบกับปี 2567
ในทางกลับกัน จังหวัดที่มียอดโอนเพิ่มขึ้นมากที่สุดคือ กรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 520 หน่วย (+9%), ประจวบคีรีขันธ์ เพิ่มขึ้น 200 หน่วย (+66%), และสุราษฎร์ธานี เพิ่มขึ้น 150 หน่วย (+220%) ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นว่า ความต้องการจากตลาดต่างชาติยังมีอยู่จริง แต่ศักยภาพของแต่ละพื้นที่กำลังเปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว ผู้ประกอบการจำเป็นต้องทำความเข้าใจและปรับเปลี่ยนแผนธุรกิจให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาดโลก
ภูเก็ตยังคงเป็นตลาดที่มีศักยภาพสูง โดยยอดโอนในปี 2568 เพิ่มขึ้น 10% เมื่อเทียบกับปี 2567 และคาดว่าจะสามารถเพิ่มสูงขึ้นได้อีกในปี 2569 และ 2570 ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการเติบโตของการซื้อคอนโดมิเนียมในลักษณะสัญญาเช่าระยะยาว (Leasehold) โดยชาวต่างชาติ ซึ่งมียอดจดทะเบียนเพิ่มขึ้นต่อเนื่องตั้งแต่หลังปี 2562 อยู่ที่ประมาณ 800-1,000 หน่วยต่อปี ประกอบกับการขยายตัวของโรงเรียนนานาชาติในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ทำให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยระยะยาวสำหรับครอบครัวขนาดใหญ่ แทนที่ความต้องการระยะสั้นแบบเดิมๆ
การให้สินเชื่อโครงการ: ทิศทางที่สอดคล้องกับสภาวะอุตสาหกรรม
ภาพรวมการให้สินเชื่อแก่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 อยู่ที่ 12,000 ล้านบาท ลดลงราว 20% จากปี 2567 ที่มีวงเงินสินเชื่อ 15,000 ล้านบาท ตัวเลขนี้สอดคล้องกับสภาวะตลาดและการชะลอตัว ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงพฤติกรรมของผู้ประกอบการที่ระมัดระวังมากขึ้น เนื่องจากสินเชื่อโครงการใหม่ส่วนใหญ่เป็นการให้วงเงินเพื่อซื้อที่ดินหรือเริ่มพัฒนาโครงการใหม่ ในภาวะที่ตลาดมีสต็อกคงเหลือจำนวนมาก ผู้ประกอบการจึงชะลอการซื้อที่ดินและเลื่อนการเปิดโครงการเพื่อบริหารความเสี่ยงให้สอดคล้องกับภาวะอุปสงค์ที่แท้จริง
ทิศทางสินเชื่อปี 2569: เติบโตอย่างระมัดระวัง เน้นทำเลและดีมานด์เฉพาะ
สำหรับปี 2569 ธนาคารเกียรตินาคินภัทรยังคงนโยบายสินเชื่อที่สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจ โดยจะไม่เร่งปล่อยสินเชื่อสวนกระแสตลาด ตั้งเป้าการปล่อยสินเชื่อให้กับกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ไว้ที่ 12,000 ล้านบาท
ธนาคารยังคงให้ความสำคัญกับลูกค้ากลุ่มเดิม ทั้งกลุ่มบริษัทมหาชน (บมจ.) และผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดย่อม (SME) ที่มีความแข็งแกร่งทางธุรกิจ เราทำงานอย่างใกล้ชิดกับลูกค้าผ่านทีม Relationship Manager (RM) ที่คอยให้คำปรึกษาผนวกกับข้อมูลตลาดเชิงลึกที่ธนาคารมี
สำหรับแนวทางการปรับตัวของผู้ประกอบการ สิ่งสำคัญในสภาวะการณ์นี้ คือ การคัดเลือกทำเลที่ตั้งโครงการ และการออกแบบรูปแบบผลิตภัณฑ์ที่สามารถตอบสนองกลุ่มดีมานด์เฉพาะ เช่น ทำเลที่ตั้งใกล้แหล่งงาน, โรงเรียน, หรือศูนย์การค้าขนาดใหญ่ หากโครงการไม่สามารถหาทำเลที่มีลักษณะดังกล่าวได้ ผู้ประกอบการควรพิจารณาลดขนาดของโครงการเพื่อควบคุมความเสี่ยงในการลงทุน
นอกจากนี้ แนวโน้มการพัฒนาโครงการคาร์บอนต่ำ (Low-Carbon Projects) จะมีความสำคัญมากขึ้น ผู้ประกอบการควรเริ่มปรับตัวสู่มาตรฐาน Green & Sustainable Living โดยเลือกใช้วัสดุคาร์บอนต่ำที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม และลดการปล่อยคาร์บอนตลอดวงจรของการก่อสร้างจนถึงการอยู่อาศัย เน้นการออกแบบเพื่อประหยัดพลังงาน เช่น ระบบ Passive Design, การติดตั้ง Solar Roof, ระบบหมุนเวียนอากาศภายในอาคาร ไปจนถึงเทคโนโลยี Smart Living ที่ใช้เทคโนโลยี IoT เพื่อบริหารจัดการพลังงานอัตโนมัติ ลดการสิ้นเปลืองไฟฟ้าและน้ำ รวมถึงนวัตกรรมการอยู่อาศัยเพื่อสุขอนามัยที่ดี ซึ่งจะเป็นทิศทางใหม่ที่ตอบโจทย์กฎระเบียบด้านสิ่งแวดล้อม และเป็นส่วนสำคัญของการแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์อนาคต
ในภาวะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งการปรับตัว ผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์และสามารถปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับความเปลี่ยนแปลงของตลาด พร้อมทั้งมองหาโอกาสในทำเลที่มีศักยภาพและกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อ จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งในระยะยาว หากคุณคือผู้ประกอบการที่กำลังมองหาโอกาสในการพัฒนาโครงการ หรือต้องการคำปรึกษาด้านสินเชื่อเพื่อสนับสนุนการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ติดต่อเราวันนี้ เพื่อร่วมวางแผนอนาคตธุรกิจของคุณให้เติบโตอย่างมั่นคง.
