กลายเป็นประเด็นร้อนที่ถูกวิพากษ์วิจารณ์อย่างหนักในโลกโซเชียล เมื่อนายชูวิทย์ กมลวิศิษฎ์ อดีตนักการเมืองจอมแฉที่เพิ่งกลับมามีบทบาทในการวิพากษ์วิจารณ์การเมืองอย่างเผ็ดร้อนในช่วงก่อนการเลือกตั้ง ได้ไปร่วมรายการ “ถกไม่เถียง” ทางช่อง ONE โดยในช่วงหนึ่งของการสนทนา นายชูวิทย์ได้ระเบิดอารมณ์และแสดงทัศนคติที่รุนแรงต่อกลุ่มคนรุ่นใหม่ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ที่มีอายุต่ำกว่า 30 ปี โดยเขากล่าวอย่างตรงไปตรงมาว่า “คนอายุต่ำกว่า 30 ไม่ต้องไปคุยกับมันหรอก เพราะสมองมันการเมืองไม่ถึง” ซึ่งเป็นการสบประมาททางความคิดต่อกลุ่มคนที่เป็นฐานเสียงสำคัญของพรรคการเมืองรุ่นใหม่ในปัจจุบัน สร้างความตกตะลึงให้กับผู้ชมรายการและกลายเป็นไวรัลในเวลาเพียงไม่กี่นาที
นายชูวิทย์ให้เหตุผลประกอบทัศนคติดังกล่าวว่า เด็กรุ่นใหม่ไม่ได้มีความคิดทางการเมืองที่ลึกซึ้งอย่างที่หลายคนเข้าใจ แต่มักจะให้ความสนใจเพียงแค่เรื่องความสวยงาม ภาพลักษณ์ หรือการติดตามดาราและกระแสในโซเชียลมีเดียเท่านั้น แม้ว่านายทิน โชคกมลกิจ พิธีกรดำเนินรายการ จะพยายามท้วงติงและให้ข้อมูลว่าคนรุ่นใหม่ในยุคนี้หันมาสนใจและมีบทบาททางการเมืองอย่างมาก แต่นายชูวิทย์ก็ยังคงยืนยันในมุมมองของตนเองว่า ความสนใจเหล่านั้นเป็นเพียงเรื่อง “พื้นๆ” และเข้าไม่ถึงแก่นแท้ของการเมืองเชิงอำนาจและการบริหารประเทศที่ซับซ้อนกว่าการใช้เพียงอารมณ์ความรู้สึกนำทาง
ในช่วงท้ายของการให้สัมภาษณ์ นายชูวิทย์ยังได้กล่าวด้วยน้ำเสียงที่สั่นเครือและมีอาการน้ำตาคลอเบ้า เมื่อพูดถึงอนาคตและความผาสุกของประชาชน โดยเขาได้ตั้งข้อสังเกตและคำถามเชิงประชดประชันถึงทางเลือกของประเทศไทยในขณะนี้ว่า หากประชาชนโดยเฉพาะคนรุ่นใหม่ไม่ตัดสินใจเลือกพรรคสีส้ม (พรรคประชาชน) เข้ามาเป็นรัฐบาล ผลลัพธ์ที่ตามมาอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้คือการกลับมามีอำนาจของพรรคสีน้ำเงินที่จะเข้ามากินรวบประเทศอย่างแน่นอน การออกมาพูดในครั้งนี้ของนายชูวิทย์ถูกมองว่าเป็นทั้งการเตือนสติและการท้าทายทางความคิดต่อกลุ่มคนรุ่นใหม่ ว่าจะสามารถพิสูจน์ให้เห็นได้หรือไม่ว่าพวกเขามี “สมองทางการเมือง” มากกว่าที่อดีตนักการเมืองรุ่นใหญ่อย่างเขาปรามาสไว้
อนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทย 2026: ถอดรหัสโอกาสและบทเรียนท่ามกลางความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดอยู่เสมอ แต่ในปี 2568 เป็นปีที่ตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย แสดงสัญญาณความผันผวนอย่างชัดเจน การวิเคราะห์แนวโน้ม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2569 จึงไม่ใช่แค่การมองหาโอกาสใหม่ แต่คือการทำความเข้าใจบริบทที่ซับซ้อน เพื่อนำทางธุรกิจสู่ความสำเร็จในยุคที่การตัดสินใจของผู้บริโภคถูกขับเคลื่อนด้วยปัจจัยหลากหลาย ตั้งแต่ภาวะเศรษฐกิจมหภาคไปจนถึงความกังวลส่วนบุคคล
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568: สัญญาณชะลอตัวที่ต้องตีความ
ข้อมูลเชิงลึกจากภาคสนามชี้ชัดว่า ปี 2568 เป็นปีแห่งการชะลอตัวสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในเกือบทุกเซ็กเมนต์ แม้ว่าภาพรวมจะดูไม่สดใสนัก แต่การเจาะลึกรายกลุ่มจะเผยให้เห็นถึงความแตกต่างและโอกาสที่ซ่อนอยู่
เจาะลึกตลาดคอนโดมิเนียม: การแบ่งกลุ่มที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
ตลาดคอนโดมิเนียมแสดงสัญญาณของอุปสงค์ที่อ่อนแรงลงในวงกว้าง แต่ก็มีข้อยกเว้นที่น่าสนใจ กลุ่ม คอนโด Mass-Premium และ คอนโด Luxury ยังคงมีอัตราการทรงตัวและเติบโตเล็กน้อย ซึ่งสะท้อนถึงฐานลูกค้าที่มีกำลังซื้อค่อนข้างมั่นคงและไม่ได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบทางเศรษฐกิจมากนัก
ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายจึงหันมาให้ความสำคัญกับการเปิดตัวโครงการใหม่ในระดับบนมากขึ้น เพื่อลดความเสี่ยงจากการชะลอตัวอย่างรุนแรงของตลาดระดับล่าง อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาใน พื้นที่ CBD (Central Business District) การเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมยังคงมีจำนวนเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะโครงการในกลุ่ม Mass ที่มีราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร ยังคงเป็นที่ต้องการและขายดี
ในทางกลับกัน คอนโดโซน Urban มีการเปิดตัวโครงการใหม่ในปริมาณที่ “ต่ำมาก” ในปี 2568 นี้ เป็นปีที่ผู้พัฒนาเน้นการระบายสต็อกยูนิตคงค้าง ซึ่งมียอดขายเฉลี่ยประมาณ 9.3 ยูนิตต่อเดือน อุปสงค์หลักในโซนนี้มาจากกลุ่ม Eco-Mass ที่มียอดขายเฉลี่ยสูงกว่าที่ 12 ยูนิตต่อเดือน
ทำเลที่น่าจับตามองสำหรับ คอนโด ในปีนี้ กระจุกตัวอยู่รอบสถานีรถไฟฟ้าและสถาบันการศึกษา ทำเลอย่าง จตุจักร-ประชาชื่น และ รัชดา-ห้วยขวาง แม้จะมีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรสูงกว่าพื้นที่อื่น แต่ยอดขายยังคงใกล้เคียงกับพื้นที่อื่นๆ โครงการที่ประสบความสำเร็จในทำเลเหล่านี้มักเป็นโครงการที่มีราคา “เข้าถึงได้” ในบริบทของทำเลนั้นๆ
ตลาดทาวน์เฮาส์: แรงกดดันจากอัตราดอกเบี้ยและความผันผวน
ตลาดทาวน์เฮาส์มีแนวโน้มการเติบโตที่ลดลงอย่างชัดเจน โดยเฉพาะในกลุ่ม Economy-Mass กลุ่มลูกค้าในเซ็กเมนต์นี้ได้รับผลกระทบโดยตรงจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและภาระหนี้สินที่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้การเปิดตัวโครงการใหม่และยอดขายลดลงอย่างต่อเนื่อง
ในขณะที่กลุ่ม Luxury ซึ่งมีขนาดตลาดที่เล็กกว่าและมีอุปสงค์ที่ค่อนข้างคงที่ ยังคงรักษาระดับยอดขายไว้ได้ค่อนข้างนิ่ง แม้ในสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน
สำหรับทำเลที่น่าสนใจในตลาดทาวน์เฮาส์ เพชรเกษม-บางแค-พุทธมณฑล ยังคงโดดเด่นด้วยยอดขายและราคาขายเฉลี่ยที่สูงสุด สะท้อนถึงอุปสงค์และกำลังซื้อที่แข็งแกร่งอย่างชัดเจน ขณะที่โซนชานเมืองอย่าง ปทุมธานี, สมุทรปราการ และ ลาดกระบัง มียอดขายใกล้เคียงกัน โดยได้รับแรงหนุนจากการขยายโครงข่ายรถไฟฟ้าที่ช่วยให้การเดินทางสะดวกสบายยิ่งขึ้น
ตลาดบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด: การลงทุนที่ระมัดระวังและการปรับตัวของผู้พัฒนา
จำนวนการเปิดตัวโครงการบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดใหม่ลดลงในทุกระดับราคา ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์แสดงความระมัดระวังในการลงทุนมากขึ้น อันเป็นผลมาจากกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ค่อนข้างเปราะบาง
กลุ่ม Hi-End และ Luxury ในตลาดบ้านเดี่ยวยังคงมียอดขายที่ค่อนข้างทรงตัว ซึ่งแสดงให้เห็นถึงเสถียรภาพของกำลังซื้อในกลุ่มลูกค้ากำลังสูง แต่ผู้พัฒนาส่วนใหญ่ยังคงเลือกเปิดตัวโครงการเฉพาะในทำเลที่มั่นใจในอุปสงค์จริงเท่านั้น
ใน พื้นที่ CBD บ้านเดี่ยวเหลือขายในจำนวนที่น้อยมาก เพียง 46 ยูนิต โดยมียอดขายเฉลี่ยเพียง 0.3 ยูนิตต่อเดือน ซึ่งถือเป็นตลาดเฉพาะ (Niche Market) ที่ต้องใช้ระยะเวลาในการปิดการขายยาวนาน
สำหรับ บ้านโซน Urban มีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้า กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท เป็นกลุ่มที่ขายดีที่สุด และเป็นเซ็กเมนต์ที่มีซัพพลายเหลือขายน้อย ส่วนบ้านราคา 50-100 ล้านบาท แทบไม่มียอดการเปลี่ยนแปลง ซึ่งเป็นระดับราคาที่ต้องใช้เวลาในการปิดการขายนานกว่า
ตลาดบ้านเดี่ยวยังคงมีการแบ่งระดับราคาตามทำเลที่ชัดเจน โซนปริมณฑลอย่าง เมืองปทุมธานี, บางใหญ่, บางบัวทอง และ สมุทรปราการ มีการเติบโตที่โดดเด่นในตลาดระดับราคาที่จับต้องได้ ขณะที่ทำเลในกรุงเทพฯ เช่น เพชรเกษม-บางแค-พุทธมณฑล และ วัชรพล-สายไหม โดดเด่นในกลุ่มบ้านมูลค่าสูง
ผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์: แรงกดดันที่ต้องเผชิญ
จากภาพรวมของตลาดในแต่ละเซ็กเมนต์ที่กล่าวมาข้างต้น ย่อมส่งผลสะท้อนไปยังผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ รายได้รวมของ 35 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2568 ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ อยู่ที่ประมาณ 191,854 ล้านบาท เทียบกับ 222,879 ล้านบาท ในช่วงเดียวกันของปี 2567 หรือคิดเป็นการลดลง 16%
ที่น่าสนใจยิ่งกว่านั้นคือ อัตรากำไรสุทธิที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยมีค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 7.5% เท่านั้น ตัวเลขกำไรลดลงมาอยู่ที่ 14,304 ล้านบาท ซึ่งลดลงถึง 30% เมื่อเทียบกับ 20,794 ล้านบาท ในงวดเดียวกันของปีก่อนหน้า สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปีนี้ต้องเผชิญกับแรงกดดันอย่างหนัก ทั้งจากต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อ่อนตัวลง
ปัจจัยเสี่ยงและทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยังคงมีความผันผวนจากสภาวะเศรษฐกิจโดยรวม ยอดโอนกรรมสิทธิ์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2568 ปรับตัวลดลง ภายใต้แรงกดดันจากหนี้ครัวเรือนที่สะสมต่อ GDP ซึ่งยังคงอยู่ในระดับที่สูงถึงร้อยละ 86 ซ้ำเติมด้วยเหตุการณ์ภัยธรรมชาติที่อาจเกิดขึ้น ส่งผลให้ผู้บริโภค แม้จะมีความต้องการซื้อ ที่อยู่อาศัย อยู่บ้าง แต่ก็ยังคงชะลอการตัดสินใจ
ในฝั่งของผู้พัฒนา ขณะนี้ได้ชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ และกำลังจับตาดูทิศทางอัตราดอกเบี้ยอย่างใกล้ชิด รวมถึงมาตรการจากภาครัฐที่จะเข้ามาช่วยกระตุ้นตลาดในปี 2569
โอกาสใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2026: กลยุทธ์สู่ความสำเร็จ
แม้จะมีความท้าทาย แต่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2026 ก็ยังคงมีโอกาสใหม่ๆ ซ่อนอยู่ สำหรับผู้ที่พร้อมจะปรับตัวและเข้าใจพลวัตของตลาดอย่างถ่องแท้
เน้นกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง (Affluent Buyers): กลุ่มนี้ยังคงมีความมั่นคงทางเศรษฐกิจ และมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ ความสะดวกสบาย และบริการระดับพรีเมียม จะเป็นกุญแจสำคัญ
การพัฒนาโครงการในทำเลศักยภาพที่มีการเชื่อมต่อคมนาคม: แม้ตลาดจะชะลอตัว แต่ทำเลที่ตั้งของโครงการยังคงมีความสำคัญอย่างยิ่ง โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า หรือมีเส้นทางคมนาคมที่สะดวกสบาย จะยังคงเป็นที่ต้องการ
การสร้างสรรค์โครงการที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตรูปแบบใหม่ (New Living Concepts): ผู้บริโภคยุคใหม่มองหาพื้นที่ที่มากกว่าแค่ที่อยู่อาศัย การออกแบบที่ส่งเสริมการทำงานจากบ้าน (Work from Home) พื้นที่ส่วนกลางที่หลากหลาย หรือแม้กระทั่งโครงการที่ผสมผสานที่อยู่อาศัยและพื้นที่เชิงพาณิชย์ (Mixed-Use) อาจเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ
การใช้เทคโนโลยีและนวัตกรรมในการบริหารจัดการ: การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการพัฒนาโครงการ การตลาด และการบริการหลังการขาย จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพ ลดต้นทุน และสร้างความแตกต่างให้กับแบรนด์
การบริหารจัดการความเสี่ยงทางการเงินอย่างมีประสิทธิภาพ: ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงผันผวน การบริหารจัดการต้นทุนทางการเงินและการระดมทุนที่เหมาะสมจะเป็นปัจจัยสำคัญต่อความอยู่รอดและเติบโตของผู้พัฒนา
การมองไปข้างหน้า: ความยั่งยืนและนวัตกรรมคือคำตอบ
ในมุมมองของผม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังก้าวเข้าสู่ยุคที่ความยั่งยืนและนวัตกรรมจะกลายเป็นหัวใจสำคัญของการพัฒนา การปรับตัวให้เข้ากับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ควบคู่ไปกับการบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างรอบคอบ จะเป็นกุญแจไขไปสู่ความสำเร็จ
หากคุณคือผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังมองหาแนวทางในการปรับกลยุทธ์ หรือนักลงทุนที่ต้องการไขว่คว้าโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจบริบทตลาดอย่างลึกซึ้ง การประเมินสถานการณ์ปัจจุบัน และการมองไปสู่อนาคตอย่างมีวิสัยทัศน์ คือสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
หากคุณพร้อมที่จะสำรวจโอกาสใหม่ๆ และนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้เติบโตอย่างแข็งแกร่งในตลาดปี 2569 และปีต่อๆ ไป อย่ารอช้าที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับคำแนะนำเชิงลึกและวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ
