ฉาววงการสีกากี! ทบ. สั่งปลดฟ้าผ่า “ทหารโหด” คุกคามบ้านนางแบบดัง “อูม ปันสุข” แฉประวัติทำผิดซ้ำซากจนหนีราชการ ล่าสุดแจ้งตำรวจออกหมายจับด่วน

กลายเป็นประเด็นร้อนแรงที่สังคมให้ความสนใจอย่างมาก เมื่อนางแบบสาวชื่อดัง “อูม โสรยา” หรือที่รู้จักในนาม “อูม ปันสุข” ได้ออกมาโพสต์ร้องขอความช่วยเหลือผ่านโซเชียลมีเดีย กรณีครอบครัวถูกชายอ้างตัวเป็นทหารคุกคามอย่างหนัก ถึงขั้นบุกมาที่บ้านและใช้อาวุธปืนยิงใส่รถยนต์ที่จอดอยู่ภายในบ้านจนได้รับความเสียหาย สร้างความหวาดผวาให้กับคนในครอบครัวเป็นอย่างมาก ล่าสุดเมื่อวันที่ 26 มกราคม 2569 พันเอกริชฌา สุขสุวานนท์ รองโฆษกกองทัพบก ได้ออกมาเปิดเผยความคืบหน้าว่า จากการตรวจสอบพบว่าผู้ก่อเหตุเป็นกำลังพลของกองทัพบกจริง แต่ปัจจุบันมีสถานะหนีราชการและกำลังอยู่ในกระบวนการปลดออกจากราชการเนื่องจากมีพฤติกรรมที่ไม่เหมาะสมอย่างรุนแรง

รองโฆษกกองทัพบก ระบุเพิ่มเติมว่า กำลังพลรายนี้มีประวัติการกระทำความผิดซ้ำซากในหลายกรณีมาตั้งแต่ปี 2567 ซึ่งทางต้นสังกัดได้มีการลงโทษทางวินัยมาโดยตลอดแต่ไม่มีการปรับปรุงตัว จนกระทั่งล่าสุดในช่วงต้นเดือนมกราคมที่ผ่านมาเจ้าตัวได้ทำการหนีราชการไป ทางกองทัพบกจึงไม่ได้นิ่งนอนใจและถือว่าเป็นการกระทำที่ผิดวินัยทหารอย่างร้ายแรง จึงได้สั่งการให้หน่วยต้นสังกัดเร่งดำเนินการปลดบุคคลดังกล่าวออกจากราชการตามระเบียบทันที เพื่อไม่ให้เป็นเยี่ยงอย่างและเป็นการแสดงจุดยืนว่ากองทัพไม่สนับสนุนกำลังพลที่ใช้อำนาจและอาวุธไปในทางที่ผิดหรือคุกคามประชาชน

ในส่วนของคดีอาญา ทางหน่วยต้นสังกัดได้ประสานงานและเข้าแจ้งความต่อพนักงานสอบสวนเพื่อให้ดำเนินคดีตามกฎหมายอย่างถึงที่สุด พร้อมทั้งสนับสนุนข้อมูลในการเร่งออกหมายจับอดีตทหารรายนี้มาดำเนินคดีในข้อหาพยายามฆ่า, มีอาวุธปืนไว้ในครอบครองโดยไม่ได้รับอนุญาต และบุกรุกเคหะสถานในยามวิกาล ซึ่งทางกองทัพบกยืนยันว่าจะให้ความร่วมมือกับเจ้าหน้าที่ตำรวจอย่างเต็มที่เพื่อให้ความเป็นธรรมแก่นางแบบสาวและครอบครัว ขณะนี้เจ้าหน้าที่ตำรวจกำลังกระจายกำลังเพื่อติดตามตัวคนร้ายที่คาดว่ายังคงกบดานอยู่ในพื้นที่ใกล้เคียง โดยย้ำเตือนว่าเป็นบุคคลอันตรายที่มีอาวุธปืนติดตัว หากใครพบเห็นควรแจ้งเจ้าหน้าที่ทันทีเพื่อป้องกันเหตุร้ายซ้ำซ้อน

แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2026: กลยุทธ์การลงทุนและโอกาสใหม่ในภาวะที่ท้าทาย

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง แต่ปี 2568 เป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความท้าทายที่ซับซ้อนยิ่งกว่าที่คาดการณ์ไว้ จากข้อมูลเชิงลึกที่ได้รวบรวมและวิเคราะห์อย่างละเอียด พบว่าภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 ชะลอตัวลงในทุกเซกเมนต์ ทว่าท่ามกลางความชะลอตัวนี้ ยังมีสัญญาณของโอกาสใหม่ๆ ซ่อนอยู่สำหรับนักลงทุนและผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าใจกลไกตลาดอย่างถ่องแท้

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความท้าทายและสัญญาณโอกาส

จากข้อมูลของศูนย์วิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ พบว่าปี 2568 เป็นปีแห่งการปรับฐานในหลายภาคส่วนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลางและล่าง ซึ่งได้รับผลกระทบโดยตรงจากภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง และภาระหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ซึ่งส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด

ตลาดคอนโดมิเนียม: การปรับตัวสู่เซกเมนต์พรีเมียมและลักซ์ชัวรี

สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมใน กรุงเทพฯ สัญญาณอุปสงค์ที่อ่อนแรงปรากฏให้เห็นในเกือบทุกกลุ่ม ยกเว้นเพียงกลุ่ม Mass-Premium และ Luxury ที่ยังคงมียอดขายทรงตัวและมีการเติบโตเล็กน้อย สาเหตุสำคัญมาจากฐานลูกค้ากลุ่มนี้มีกำลังซื้อที่มั่นคงและไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจมากนัก ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายหันมาให้ความสำคัญกับการเปิดตัวโครงการใหม่ในระดับบนมากขึ้น เพื่อลดความเสี่ยงจากการชะลอตัวอย่างรุนแรงของตลาดระดับล่าง

เมื่อพิจารณาในเชิงพื้นที่ พบว่าคอนโดมิเนียมใน ย่าน CBD (Central Business District) มีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยกลุ่มราคาที่ได้รับความนิยมและมียอดขายดีคือกลุ่ม Mass ที่มีราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการที่ยังคงมีอย่างต่อเนื่องในทำเลใจกลางเมือง

ในทางกลับกัน คอนโดมิเนียมในโซน Urban มีอัตราการเปิดตัวใหม่ที่ “ต่ำมาก” เป็นปีที่ผู้พัฒนาส่วนใหญ่เน้นการระบายสต็อกยูนิตคงเหลือ ซึ่งมีจำนวนประมาณ 11,700 ยูนิต โดยมีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ 9.3 ยูนิตต่อเดือน อุปสงค์หลักในโซนนี้มาจากกลุ่ม Eco-Mass ซึ่งมียอดขายเฉลี่ยสูงถึง 12 ยูนิตต่อเดือน

ทำเลคอนโดมิเนียมที่น่าจับตามองในปีนี้ ได้แก่ บริเวณรอบสถานีรถไฟฟ้าและสถาบันการศึกษา ซึ่งเป็นจุดที่มีอุปสงค์แข็งแกร่งและมียอดขายที่ดี ขณะที่โซน จตุจักร-ประชาชื่น และ รัชดา-ห้วยขวาง แม้จะมีราคาเฉลี่ยสูงกว่าทำเลอื่น แต่ยอดขายยังคงใกล้เคียงกับพื้นที่อื่นๆ โครงการที่ประสบความสำเร็จมักจะเป็นโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลดังกล่าวและมีราคาที่ “เข้าถึงได้”

ตลาดทาวน์เฮาส์: การบริหารจัดการความเสี่ยงและโอกาสในตลาดเฉพาะกลุ่ม

ตลาดทาวน์เฮาส์มีแนวโน้มลดลง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่ม Economy-Mass ซึ่งกำลังซื้อถูกกดดันอย่างหนักจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและภาระหนี้สินที่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้การเปิดตัวโครงการใหม่และยอดขายลดลงอย่างต่อเนื่อง

ในทางตรงกันข้าม กลุ่ม Luxury ซึ่งมีขนาดตลาดเล็กกว่าและมีอุปสงค์ที่ค่อนข้างคงที่ ยังคงรักษาระดับยอดขายได้ค่อนข้างนิ่ง แม้ในภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนก็ตาม

ทำเล เพชรเกษม-บางแค-พุทธมณฑล เป็นหนึ่งในโซนที่มีอัตราขายและราคาขายเฉลี่ยสูงสุด สะท้อนถึงอุปสงค์และกำลังซื้อที่แข็งแกร่งอย่างชัดเจน ในขณะที่โซนชานเมืองอย่าง ปทุมธานี, สมุทรปราการ และ ลาดกระบัง มียอดขายที่ใกล้เคียงกัน โดยได้รับแรงหนุนจากการขยายตัวของโครงข่ายระบบขนส่งมวลชน ซึ่งช่วยอำนวยความสะดวกในการเดินทาง

ตลาดบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด: ความระมัดระวังในการลงทุนและเน้นกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน

จำนวนการเปิดตัวโครงการบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดลดลงในทุกระดับราคา เนื่องจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีความระมัดระวังในการลงทุนมากขึ้น จากกำลังซื้อที่เปราะบาง อย่างไรก็ตาม กลุ่ม Hig-End และ Luxury ยังคงมียอดขายที่ค่อนข้างทรงตัว สะท้อนให้เห็นถึงเสถียรภาพของกำลังซื้อในระดับบน แต่ผู้พัฒนาส่วนใหญ่ยังคงเลือกเปิดตัวเฉพาะโครงการที่มั่นใจในอุปสงค์จริง

สำหรับบ้านใน โซน CBD เหลือขายเพียง 46 ยูนิต โดยมีอัตราการขายเฉลี่ยเพียง 0.3 ยูนิตต่อเดือน จัดเป็นตลาด Niche ที่ต้องใช้เวลาในการปิดการขายค่อนข้างนาน

บ้านในโซน Urban มีการเปิดตัวโครงการเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้า กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท เป็นกลุ่มที่ขายดีที่สุดและเป็นเซกเมนต์ที่มีซัพพลายเหลือขายน้อย ในขณะที่บ้านราคา 50-100 ล้านบาท แทบไม่มีการเปลี่ยนแปลง เป็นราคาที่ต้องใช้เวลาในการปิดการขายยาวนานเช่นกัน

ตลาดบ้านเดี่ยวมีการแบ่งระดับราคาตามทำเลที่ชัดเจน โดยโซนปริมณฑลอย่าง เมืองปทุมธานี, บางใหญ่, บางบัวทอง และ สมุทรปราการ เติบโตโดดเด่นในตลาดราคาที่จับต้องได้ ในขณะที่ทำเลในกรุงเทพฯ เช่น เพชรเกษม-บางแค-พุทธมณฑล และ วัชรพล-สายไหม โดดเด่นในกลุ่มบ้านมูลค่าสูง

ผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์: แรงกดดันที่ต้องบริหารจัดการ

จากภาพรวมตลาดที่ชะลอตัวในแต่ละเซกเมนต์ดังกล่าว สะท้อนให้เห็นถึงผลกระทบโดยตรงต่อผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ จากข้อมูลพบว่ารายได้รวม 9 เดือนแรกของปี 2568 ของ 35 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ จาก 222,879 ล้านบาท ในช่วงเดียวกันของปี 2567 เหลือเพียง 191,854 ล้านบาท หรือลดลง 16%

สิ่งที่น่าสนใจยิ่งกว่าคือ อัตรากำไรสุทธิลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยมีอัตราเฉลี่ยเหลือเพียง 7.5% ส่งผลให้กำไรสุทธิลดลงจาก 20,794 ล้านบาท ในงวดเดียวกันของปี 2567 เหลือเพียง 14,304 ล้านบาท หรือลดลงถึง 30% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้เผชิญกับแรงกดดันมหาศาล ทั้งจากต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้น และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อ่อนตัวลง

การวิเคราะห์ปัจจัยเสี่ยงและแนวโน้มในอนาคต (Property Outlook 2026)

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีความผันผวนสูงจากภาวะเศรษฐกิจมหภาค ส่งผลให้ยอดการโอนกรรมสิทธิ์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2568 ลดลงอย่างต่อเนื่อง ภายใต้แรงกดดันจากระดับหนี้ครัวเรือนต่อ GDP ที่สูงถึงประมาณ 86% นอกจากนี้ เหตุการณ์ไม่คาดฝัน เช่น แผ่นดินไหว ยังส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้ซื้อ แม้ผู้บริโภคจะมีความต้องการที่อยู่อาศัย แต่ก็ยังคงชะลอการตัดสินใจในการซื้อ

ในขณะเดียวกัน ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็ชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ และกำลังจับตามองทิศทางอัตราดอกเบี้ย รวมถึงมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจจากภาครัฐที่จะเข้ามามีบทบาทในปี 2569

กลยุทธ์การลงทุนและโอกาสใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2026

แม้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 จะดูน่ากังวล แต่ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ ผมมองว่ายังคงมีโอกาสใหม่ๆ สำหรับนักลงทุนและผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถปรับตัวและใช้กลยุทธ์ที่เหมาะสมได้

การเจาะกลุ่มตลาดเฉพาะ (Niche Market) และตลาดพรีเมียม: แม้ตลาดระดับกลางและล่างจะชะลอตัว แต่ตลาด Mass-Premium และ Luxury ยังคงมีกำลังซื้อที่แข็งแกร่ง การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง เช่น ทำเลศักยภาพ การออกแบบที่หรูหรา และบริการระดับพรีเมียม จะเป็นกุญแจสำคัญ

การเน้นทำเลที่มีศักยภาพและโครงสร้างพื้นฐานรองรับ: ทำเลใกล้ระบบขนส่งมวลชน สถาบันการศึกษา และแหล่งงาน ยังคงเป็นที่ต้องการเสมอ โดยเฉพาะอย่างยิ่งใน กรุงเทพฯ และ ปริมณฑล การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในทำเลเหล่านี้ โดยเฉพาะ คอนโดมิเนียมราคาเข้าถึงได้ หรือ บ้านเดี่ยวราคาเหมาะสม จะยังคงสร้างผลตอบแทนที่ดีในระยะยาว

การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไป: ผู้บริโภคยุคใหม่ให้ความสำคัญกับคุณภาพชีวิต การใช้ชีวิตที่สะดวกสบาย และเทคโนโลยีที่ทันสมัย โครงการที่มีการออกแบบที่คำนึงถึงพื้นที่สีเขียว ระบบประหยัดพลังงาน และเทคโนโลยี Smart Home จะเป็นที่น่าสนใจ

การบริหารจัดการต้นทุนและการเงินอย่างมีประสิทธิภาพ: ในภาวะที่ต้นทุนการก่อสร้างสูงและอัตราดอกเบี้ยยังคงเป็นปัจจัยกดดัน ผู้พัฒนาจำเป็นต้องบริหารจัดการต้นทุนการก่อสร้างและต้นทุนทางการเงินอย่างเข้มงวด การหาแหล่งเงินทุนที่เหมาะสมและเจรจาเงื่อนไขที่ดีเป็นสิ่งสำคัญ

การมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Properties): นอกเหนือจากตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อการอยู่อาศัยเอง ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน เช่น อาคารสำนักงานเกรด A, โกดังสินค้าที่ทันสมัย, หรือแม้กระทั่งอสังหาริมทรัพย์ประเภท Co-living spaces หรือ Senior Living ก็เป็นตลาดที่มีแนวโน้มเติบโตได้ดี โดยเฉพาะอย่างยิ่งในย่านธุรกิจสำคัญของ กรุงเทพฯ

การใช้ประโยชน์จากเทคโนโลยีดิจิทัล: การนำเทคโนโลยีดิจิทัลมาใช้ในการทำการตลาด การขาย และการบริหารจัดการโครงการ จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพและเข้าถึงกลุ่มลูกค้าได้กว้างขึ้น

การจับตามาตรการภาครัฐและทิศทางดอกเบี้ย

มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจจากภาครัฐ เช่น มาตรการช่วยเหลือผู้ซื้อบ้าน การลดหย่อนภาษี หรือการปรับปรุงกฎระเบียบต่างๆ จะมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 การจับตาทิศทางนโยบายของรัฐบาลและการปรับขึ้นลงของอัตราดอกเบี้ยนโยบายจะเป็นปัจจัยสำคัญในการวางแผนกลยุทธ์การลงทุน

สรุป: ก้าวต่อไปในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย

ปี 2568 เป็นบทพิสูจน์ความสามารถในการปรับตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ทว่าปี 2569 จะเป็นปีแห่งโอกาสสำหรับผู้ที่เข้าใจตลาดอย่างแท้จริง การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก การวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบ และการคว้าโอกาสในตลาดที่เหมาะสม จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ

หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2026 หรือต้องการที่ปรึกษาเพื่อนำทางในตลาดที่ซับซ้อนนี้ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์และข้อมูลที่ถูกต้อง จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างมั่นใจและประสบความสำเร็จในทุกการลงทุนของคุณ.