บรรยากาศการเมืองกลับมาคึกคักถึงขีดสุดเมื่อนายพิธา ลิ้มเจริญรัตน์ อดีตหัวหน้าพรรคก้าวไกล ปรากฏตัวบนเวทีปราศรัยเป็นครั้งแรกในฐานะผู้ช่วยหาเสียงของพรรคประชาชน เพื่อช่วยรณรงค์หาเสียงในการเลือกตั้งใหญ่ที่กำลังจะมาถึง ท่ามกลางเสียงเชียร์ดังกึกก้องจากมวลชนเสื้อส้มที่มารอต้อนรับอย่างล้นหลาม นายพิธาเริ่มต้นด้วยการย้ำว่าภารกิจสำคัญที่สุดในรอบนี้คือการรวมพลังประชาชนส่ง “เท้ง” นายณัฐพงษ์ เรืองปัญญาวุฒิ เข้าสู่ทำเนียบรัฐบาลในฐานะนายกรัฐมนตรี เพื่อสานต่อเจตนารมณ์และความฝันของคนไทยที่ถูกสกัดกั้นมาโดยตลอด โดยเขามั่นใจว่าพรรคประชาชนมีความพร้อมมากกว่าครั้งไหนๆ ทั้งในแง่ของนโยบายและบุคลากรที่พร้อมทำงานทันทีตั้งแต่วันแรกที่ได้รับโอกาส
ไฮไลท์สำคัญของการปราศรัยครั้งนี้คือนายพิธาได้นำเสนอยุทธศาสตร์สู่ความสำเร็จที่เรียกว่า “ยุทธศาสตร์ชัยชนะ 3 ชั้น” เพื่อสื่อสารกับผู้มีสิทธิเลือกตั้งว่าชัยชนะครั้งนี้ต้องไม่ใช่แค่เรื่องของตัวเลข สส. เท่านั้น โดยชั้นแรกคือ “ชัยชนะในเชิงปริมาณ” คือการกวาดที่นั่งในสภาให้ได้มากที่สุดจนไม่มีใครกล้าปฏิเสธเสียงของประชาชน ชั้นที่สองคือ “ชัยชนะในเชิงคุณภาพ” หรือการชนะใจคนไทยด้วยนโยบายที่ตอบโจทย์ชีวิตและแก้ปัญหาเชิงโครงสร้างได้อย่างแท้จริง และชั้นสุดท้ายที่เป็นหัวใจสำคัญคือ “ชัยชนะในเชิงการนำ” เพื่อพิสูจน์ให้เห็นว่าพรรคประชาชนสามารถเป็นแกนนำจัดตั้งรัฐบาลที่มีเสถียรภาพและสามารถนำพาประเทศก้ามข้ามความขัดแย้งแบบเดิมๆ ไปได้
นายพิธายังได้กล่าวถึงนายณัฐพงษ์ว่า เป็นผู้นำที่มีความซื่อตรง มีความรู้ความสามารถทางเทคโนโลยีที่จะเข้ามาปฏิรูประบบราชการไทยให้โปร่งใส และเป็นคนที่ทำงานหนักในฐานะ สส. มาโดยตลอด การกลับมาของพิธาในครั้งนี้ถูกมองว่าเป็นการเติมเต็ม “จิ๊กซอว์” ชิ้นสำคัญที่จะช่วยกระตุ้นฐานเสียงเดิมให้กลับมาคึกคักและดึงดูดกลุ่มผู้ที่ยังไม่ตัดสินใจให้หันมามองพรรคประชาชนในฐานะทางเลือกหลักที่มีความหวัง นายพิธาทิ้งท้ายด้วยการขอให้ทุกคนช่วยกันกากบาทในวันเลือกตั้งเพื่อทำลายกำแพงที่ขวางกั้นอนาคต และร่วมกันเขียนประวัติศาสตร์หน้าใหม่ที่มีนายกรัฐมนตรีมาจากเจตจำนงของประชาชนอย่างแท้จริง
อนาคตอสังหาริมทรัพย์ 2026: ไขรหัสโอกาสและความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เห็นวัฏจักรตลาดที่ผันผวน การเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจ และพฤติกรรมผู้บริโภคที่ปรับเปลี่ยนอยู่เสมอ บทความนี้จะพาคุณเจาะลึกถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 ที่กำลังก้าวเข้าสู่ปี 2569 โดยอาศัยข้อมูลเชิงลึกและการวิเคราะห์แนวโน้มที่แม่นยำ เพื่อให้คุณมองเห็นโอกาสใหม่ ๆ และเตรียมพร้อมรับมือกับปัจจัยเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568: สัญญาณแห่งการชะลอตัวที่ชัดเจน
ปี 2568 เป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยโดยรวมเผชิญกับภาวะชะลอตัวในทุกเซกเมนต์อย่างเห็นได้ชัด ปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบคือภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงผันผวน อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง และหนี้ครัวเรือนที่ยังคงเป็นภาระ ส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยจึงต้องพิจารณาอย่างรอบคอบยิ่งขึ้น
เจาะลึกตลาดคอนโดมิเนียม: การปรับกลยุทธ์สู่ตลาดบนและความท้าทายในทำเลเมือง
ดีมานด์อ่อนแรง ยกเว้นกลุ่ม Mass-Premium และ Luxury: ตลาดคอนโดมิเนียมโดยรวมพบสัญญาณดีมานด์ที่อ่อนแรงลงในเกือบทุกกลุ่ม ยกเว้นกลุ่ม Mass-Premium และ Luxury ที่ยังคงมียอดขายที่ทรงตัวและเติบโตเล็กน้อย เหตุผลสำคัญคือฐานลูกค้าในกลุ่มนี้มีกำลังซื้อที่มั่นคงและไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจเท่ากลุ่มอื่น ๆ
ผู้พัฒนาปรับทัพ สู่โครงการระดับบน: ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายจึงหันมาให้ความสำคัญกับการเปิดตัวโครงการใหม่ในระดับบนมากขึ้น เพื่อลดความเสี่ยงจากการชะลอตัวอย่างรุนแรงของตลาดระดับล่าง
ทำเล CBD: โอกาสในตลาด Mass: เมื่อพิจารณาเฉพาะตลาดคอนโดในเขตใจกลางธุรกิจ (CBD) พบว่ายังคงมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยกลุ่มราคาที่ขายดีคือกลุ่ม Mass ที่มีราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งสะท้อนถึงความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลใจกลางเมืองที่ยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่มองหา คอนโด CBD ราคาไม่เกิน 150,000 บาท/ตร.ม.
โซน Urban: การระบายสต็อกและการพึ่งพากลุ่ม Eco-Mass: ในทางกลับกัน โซน Urban หรือพื้นที่รอบนอกใจกลางเมือง กลับพบการเปิดตัวโครงการคอนโดใหม่ “ต่ำมาก” โดยปีนี้เป็นปีที่ผู้พัฒนาเน้นการระบายสต็อกยูนิตคงเหลือ ซึ่งมีจำนวนถึง 11,700 หน่วย มียอดขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 9.3 ยูนิตต่อเดือน โดยดีมานด์หลักมาจากกลุ่ม Eco-Mass ที่มียอดขายเฉลี่ยสูงถึง 12 ยูนิตต่อเดือน บ่งชี้ถึงความต้องการคอนโดราคาเข้าถึงได้ในย่านชานเมือง
ทำเลทองคอนโด: ใกล้รถไฟฟ้าและสถาบันการศึกษา: ทำเลคอนโดที่น่าจับตามองและมียอดขายดีในปีนี้ กระจุกตัวอยู่รอบโซนที่ใกล้ระบบขนส่งมวลชน (รถไฟฟ้า) และสถาบันการศึกษา ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจซื้อของกลุ่มเป้าหมาย
ศักยภาพทำเล จตุจักร-ประชาชื่น และ รัชดา-ห้วยขวาง: แม้ว่าโซนจตุจักร-ประชาชื่น และรัชดา-ห้วยขวาง จะมีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรสูงกว่าทำเลอื่น แต่ยอดขายกลับใกล้เคียงกับพื้นที่อื่น ๆ โดยโครงการที่ทำยอดขายได้ดีในทำเลเหล่านี้ มักจะเป็นโครงการที่มีราคา “เข้าถึงได้” ซึ่งสะท้อนว่า แม้จะอยู่ในทำเลที่มีราคาสูง แต่โครงการที่ตอบโจทย์กลุ่มผู้ซื้อในวงกว้างยังคงสามารถทำยอดขายได้ดี
ตลาดทาวน์เฮาส์: ความเปราะบางในตลาด Economy-Mass และความนิ่งในตลาด Luxury
แนวโน้มลดลงในกลุ่ม Economy-Mass: ตลาดทาวน์เฮาส์เผชิญกับแนวโน้มที่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะในกลุ่ม Economy-Mass ที่กำลังซื้อถูกกดดันอย่างหนักจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงและภาระหนี้สินที่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้การเปิดตัวโครงการใหม่และยอดขายลดลงอย่างต่อเนื่อง
ตลาด Luxury คงที่ แต่มีขนาดเล็ก: ในทางตรงกันข้าม กลุ่ม Luxury ซึ่งมีขนาดตลาดที่เล็กกว่าและดีมานด์ค่อนข้างคงที่ ยังคงรักษาระดับยอดขายได้ค่อนข้างนิ่ง แม้จะเผชิญกับความผันผวนทางเศรษฐกิจ
ทำเลเพชรเกษม-บางแค-พุทธมณฑล: ฮอตดีมานด์ชัดเจน: ทำเลเพชรเกษม-บางแค-พุทธมณฑล แสดงให้เห็นถึงยอดขายและราคาขายเฉลี่ยที่สูงที่สุดในตลาดทาวน์เฮาส์ สะท้อนถึงดีมานด์และกำลังซื้อที่แข็งแรงอย่างชัดเจนในย่านนี้
โซนปริมณฑล: แรงหนุนจากโครงข่ายรถไฟฟ้า: สำหรับโซนชานเมืองอย่าง ปทุมธานี สมุทรปราการ และลาดกระบัง มียอดขายใกล้เคียงกัน โดยได้รับแรงหนุนจากการขยายตัวของโครงข่ายระบบขนส่งมวลชน (รถไฟฟ้า) ซึ่งช่วยเพิ่มความสะดวกในการเดินทาง ทำให้ย่านเหล่านี้เป็นที่น่าสนใจสำหรับการอยู่อาศัย
ตลาดบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด: การลงทุนที่ระมัดระวังและการปรับตัวตามทำเล
การเปิดตัวใหม่ลดลง ความระมัดระวังของผู้พัฒนา: จำนวนการเปิดตัวโครงการบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดใหม่ลดลงในทุกระดับราคา สะท้อนถึงความระมัดระวังในการลงทุนของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ อันเนื่องมาจากกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังคงเปราะบาง
กลุ่ม High-End และ Luxury ยังคงทรงตัว: แม้กำลังซื้อโดยรวมจะอ่อนแรงลง แต่กลุ่ม High-End และ Luxury ยังคงมียอดขายที่ค่อนข้างทรงตัว ซึ่งบ่งชี้ถึงเสถียรภาพของกำลังซื้อในระดับบน อย่างไรก็ตาม ผู้พัฒนายังคงเลือกเปิดตัวโครงการเฉพาะในทำเลที่มั่นใจในดีมานด์จริง ๆ เท่านั้น
CBD: ตลาด Niche ที่ต้องใช้เวลา: ตลาดบ้านในโซน CBD (Central Business District) เหลือขายเพียง 46 ยูนิต และมียอดขายเฉลี่ยต่ำเพียง 0.3 ยูนิตต่อเดือน ถือเป็นตลาด Niche ที่ต้องใช้เวลาในการปิดการขายยาวนาน
โซน Urban: กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท ขายดี: บ้านในโซน Urban มีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้า โดยกลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท เป็นเซกเมนต์ที่ขายดีที่สุด และเป็นกลุ่มที่มีซัพพลายเหลือขายน้อย
บ้านราคาสูง (50-100 ล้านบาท): ตลาดที่ต้องใช้เวลา: สำหรับบ้านราคา 50-100 ล้านบาท แทบไม่เห็นความเคลื่อนไหวที่น่าตื่นเต้น เป็นกลุ่มราคาที่ต้องใช้เวลาในการปิดการขายที่นานกว่าปกติ
การแบ่งระดับราคาตามทำเล: ตลาดบ้านเดี่ยวมีการแบ่งระดับราคาตามทำเลอย่างชัดเจน โดยโซนปริมณฑลอย่างเมืองปทุมธานี, บางใหญ่, บางบัวทอง และสมุทรปราการ เติบโตอย่างโดดเด่นในตลาดบ้านราคาจับต้องได้ (Affordable Housing) ในขณะที่ทำเลในกรุงเทพฯ เช่น เพชรเกษม-บางแค-พุทธมณฑล และวัชรพล-สายไหม เป็นที่โดดเด่นในกลุ่มบ้านมูลค่าสูง (High-Value Homes)
ผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์: กำไรสุทธิลดลงสะท้อนแรงกดดันรอบด้าน
ภาพรวมของตลาดในแต่ละเซกเมนต์ที่กล่าวมาข้างต้น ส่งผลกระทบโดยตรงต่อผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยข้อมูลจาก 35 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ พบว่า ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2568 มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เหลือประมาณ 191,854 ล้านบาท เทียบกับ 222,879 ล้านบาท ในช่วงเดียวกันของปี 2567 หรือคิดเป็นการลดลง 16%
ที่น่ากังวลยิ่งกว่านั้นคือ อัตรากำไรสุทธิที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยอัตรากำไรเฉลี่ยลดลงเหลือเพียง 7.5% และตัวเลขกำไรรวมลดลงมาอยู่ที่ 14,304 ล้านบาท เทียบกับ 20,794 ล้านบาท ในช่วงเดียวกันของปี 2567 หรือลดลงถึง 30% สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้เผชิญกับแรงกดดันอย่างหนัก ทั้งจากต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้น และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อ่อนแอลง
ปัจจัยเสี่ยงและความท้าทายในปี 2569: มองไปข้างหน้าด้วยความเข้าใจ
นางสาวปิยะพร เลิศวิสุทธิไพบูลย์ ยังได้กล่าวถึงปัจจัยที่จะส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 ว่า ตลาดจะยังคงเผชิญกับความผันผวนจากภาวะเศรษฐกิจโลกและภายในประเทศที่คาดเดาได้ยาก
ยอดโอนกรรมสิทธิ์และแรงกดดันหนี้ครัวเรือน: ยอดโอนกรรมสิทธิ์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2568 ลดลงภายใต้แรงกดดันจากระดับหนี้ครัวเรือนต่อ GDP ที่ยังคงอยู่ในระดับสูงถึงร้อยละ 86 ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อ
ภัยพิบัติทางธรรมชาติ: เหตุการณ์ภัยพิบัติทางธรรมชาติที่เกิดขึ้นในช่วงที่ผ่านมา ยังส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้ซื้อ แม้ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยจะยังคงมีอยู่ก็ตาม
ผู้พัฒนาชะลอการเปิดโครงการใหม่: ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายเลือกที่จะชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ เพื่อประเมินสถานการณ์ตลาดและรอความชัดเจนของปัจจัยแวดล้อมต่าง ๆ
การจับตาทิศทางดอกเบี้ยและมาตรการภาครัฐ: สิ่งที่ผู้พัฒนาและผู้บริโภคจะจับตามองอย่างใกล้ชิด คือ ทิศทางอัตราดอกเบี้ยนโยบาย และมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและภาคอสังหาริมทรัพย์จากภาครัฐ ซึ่งอาจเข้ามาช่วยคลี่คลายสถานการณ์และสร้างโอกาสใหม่ ๆ ให้กับตลาด
โอกาสใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2026: กลยุทธ์สู่ความสำเร็จในภาวะที่ท้าทาย
แม้ว่าภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 จะเต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการ ผมมองว่าปี 2569 จะเป็นปีแห่งการปรับกลยุทธ์ที่ชาญฉลาดสำหรับผู้ที่ต้องการเข้ามาลงทุนหรือซื้อที่อยู่อาศัย
การลงทุนที่เน้นคุณค่า (Value Investing): มองหาโครงการที่มีศักยภาพทำเลที่ดี มีการพัฒนาสาธารณูปโภคโดยรอบ และอยู่ในกลุ่มราคาที่สมเหตุสมผล การมองหา คอนโดใกล้รถไฟฟ้า ราคาดี หรือ บ้านเดี่ยวราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ในทำเลที่มีแนวโน้มการเติบโต จะเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ
การให้ความสำคัญกับตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market): สำหรับผู้พัฒนา การเจาะตลาดเฉพาะกลุ่มที่มีกำลังซื้อแน่นอน เช่น กลุ่มผู้สูงอายุ (Silver Age Property), กลุ่มนักลงทุนชาวต่างชาติที่มองหา คอนโดเพื่อการลงทุนในกรุงเทพฯ หรือโครงการที่ตอบโจทย์เทรนด์ Work from Home ที่ยังคงมาแรง จะเป็นกลยุทธ์ที่ประสบความสำเร็จ
เทคโนโลยีและการสร้างประสบการณ์: การนำเทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการขายและการบริหารจัดการ เช่น การใช้ AI ในการวิเคราะห์ตลาด, การสร้าง Virtual Tour, หรือแพลตฟอร์มการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ออนไลน์ จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพและเข้าถึงลูกค้าได้กว้างขึ้น
การให้ความสำคัญกับความยั่งยืน (Sustainability): ผู้บริโภคให้ความสำคัญกับโครงการที่ใส่ใจสิ่งแวดล้อมและมีมาตรการประหยัดพลังงานมากขึ้น การพัฒนาโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม (Green Property) จะเป็นจุดขายสำคัญในระยะยาว
การบริหารจัดการหนี้สินอย่างมีประสิทธิภาพ: สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหรือคอนโด การวางแผนการเงินอย่างรอบคอบ การคำนวณความสามารถในการผ่อนชำระ และการมองหา สินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ จากสถาบันการเงินที่น่าเชื่อถือ จะช่วยลดภาระดอกเบี้ยและสร้างความมั่นคงทางการเงิน
บทสรุป: ก้าวต่อไปอย่างมั่นคงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ปี 2569 เป็นปีแห่งการปรับตัวและเตรียมความพร้อมสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจแนวโน้มตลาดปัจจุบัน การวิเคราะห์ปัจจัยเสี่ยง และการมองหาโอกาสที่ซ่อนอยู่ คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการหาบ้านในฝันที่ตรงกับไลฟ์สไตล์และงบประมาณของคุณ ผมขอแนะนำให้คุณศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมจากผู้เชี่ยวชาญที่เชื่อถือได้ ปรึกษาธนาคารเพื่อวางแผนสินเชื่อ และพิจารณาทำเลที่มีศักยภาพการเติบโตในระยะยาว
ถึงเวลาแล้วที่จะก้าวไปข้างหน้าอย่างมั่นคงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ร่วมกันสร้างอนาคตที่อยู่อาศัยที่แข็งแกร่งและยั่งยืนไปด้วยกัน
