ทั้งรักทั้งเกลียด! ป้าไม่เอาส้ม วิ่งหน้าตั้งถือกล้อง ขอถ่ายรูปคู่ ไอซ์-โรม ก่อนหันกลับไปไล่ส้ม

กลายเป็นสีสันและกระแสวิพากษ์วิจารณ์ในโลกออนไลน์อย่างรวดเร็ว เมื่อมีการแชร์คลิปวิดีโอเหตุการณ์ขณะที่แกนนำพรรคประชาชนอย่าง นายรังสิมันต์ โรม และ นางสาวรักชนก ศรีนอก หรือ “ไอซ์” ลงพื้นที่พบปะพี่น้องประชาชนในช่วงโค้งสุดท้ายของการเลือกตั้ง ท่ามกลางบรรยากาศที่คึกคักและเต็มไปด้วยกลุ่มผู้สนับสนุนพรรคส้มที่มารอขอลายเซ็นและถ่ายรูปคู่ แต่กลับมีช็อตที่ทำเอาหลายคนถึงกับอึ้ง เมื่อมีคุณป้ารายหนึ่งที่ดูเหมือนจะไม่ใช่แฟนคลับตัวยงของพรรคส้ม กลับวิ่งหน้าตั้งถือโทรศัพท์มือถือฝ่าวงล้อมฝูงชนเข้ามาเพื่อขอถ่ายรูปคู่กับนักการเมืองทั้งสองคนด้วยท่าทางที่ตื่นเต้นและดีใจเป็นอย่างมาก

ภาพในคลิปเผยให้เห็นว่าคุณป้ารายนี้ได้เข้าไปยืนตรงกลางระหว่างนายรังสิมันต์และนางสาวรักชนก พร้อมกับโพสท่าถ่ายรูปอย่างเป็นกันเองและยิ้มแย้มแจ่มใส ซึ่งทางด้านไอซ์และโรมเองก็ให้การต้อนรับและร่วมถ่ายรูปด้วยความสุภาพตามปกติ แต่สิ่งที่ทำให้เหตุการณ์นี้กลายเป็นประเด็นร้อนคือ “วินาทีหลังจากถ่ายรูปเสร็จ” เพราะทันทีที่คุณป้าเก็บโทรศัพท์และเดินถอยห่างออกมาจากรัศมีของทั้งสองคน เธอกลับหันไปพูดกับกลุ่มคนที่มองอยู่ด้วยเสียงที่ชัดเจนและหนักแน่นในทำนองว่า “ถ่ายรูปเฉยๆ นะ แต่ยังไงป้าก็ไม่เอาส้ม” พร้อมกับทำท่าทางผลักไสและไล่ส้มอย่างเห็นได้ชัด สร้างความฉงนปนขำขันให้กับผู้ที่อยู่ในเหตุการณ์และชาวเน็ตที่ได้ชมคลิป

ชาวเน็ตจำนวนมากต่างเข้ามาแสดงความคิดเห็นต่อพฤติกรรม “ทั้งรักทั้งเกลียด” ของคุณป้ารายนี้ โดยบางส่วนมองว่าเป็นสิทธิส่วนบุคคลที่เขาสามารถชื่นชอบในตัวบุคคลที่เป็นดาราทางการเมืองแต่ไม่เห็นด้วยกับนโยบายหรือพรรค ขณะที่อีกฝ่ายมองว่าเป็นภาพสะท้อนความสับสนของการเมืองไทยที่ตัวบุคคลมักจะมีอิทธิพลเหนืออุดมการณ์พรรคการเมืองในบางกลุ่มผู้เล่น เหตุการณ์นี้ไม่เพียงแต่สร้างรอยยิ้มและเสียงหัวเราะในความน่ารักปนแสบของคุณป้า แต่ยังแสดงให้เห็นถึงบรรยากาศการหาเสียงที่แม้จะมีความเห็นต่างทางการเมืองที่รุนแรง แต่คนไทยก็ยังสามารถสื่อสารและมีปฏิสัมพันธ์ต่อกันได้อย่างแปลกประหลาดในพื้นที่สาธารณะ

บทวิเคราะห์เชิงลึก: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568 สู่ปี 2569 – ทิศทางการฟื้นตัวภายใต้พลวัตใหม่

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ การมองภาพรวมตลาดคือหัวใจสำคัญในการนำพาธุรกิจให้ก้าวผ่านความท้าทาย และคว้าโอกาสท่ามกลางความผันผวน ปี 2568 ที่กำลังจะสิ้นสุดลงนี้ ได้แสดงให้เห็นถึงภาพตลาดที่ต่ำสุดในรอบสองทศวรรษ ซึ่งเป็นผลมาจากปัจจัยรุมเร้าหลายด้าน โดยเฉพาะอย่างยิ่งกำลังซื้อที่อ่อนแรงและภาวะเศรษฐกิจที่เปราะบาง อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายนี้เองที่เรามองเห็นสัญญาณแห่งการปรับตัวและการฟื้นตัวที่อาจเกิดขึ้นในปี 2569 บทความนี้จะพาคุณเจาะลึกถึงสถานการณ์ปัจจุบัน วิเคราะห์ปัจจัยขับเคลื่อน และคาดการณ์ทิศทางของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในระยะต่อไป

ปี 2568: จุดต่ำสุดที่ท้าทาย – การหดตัวของอสังหาริมทรัพย์ไทย

ปี 2568 ถือเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง หากย้อนดูตัวเลขต่างๆ จะพบว่าแทบทุกมิติอยู่ในระดับที่ต่ำสุดในรอบหลายปี:

โครงการเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล: ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ จนแตะระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปี สะท้อนถึงความระมัดระวังของผู้ประกอบการในการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่
หน่วยสร้างเสร็จจดทะเบียน: ทั้งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงทั่วประเทศ ต่างก็ลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบ 21 ปี และ 8 ปี ตามลำดับ บ่งชี้ถึงการชะลอตัวของการก่อสร้างและการส่งมอบโครงการ
หน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ: ลดลงแตะระดับต่ำสุดในรอบ 8 ปี แสดงให้เห็นถึงกำลังซื้อที่ลดลงอย่างชัดเจน
สินเชื่อที่อยู่อาศัยหลังโอน (Post Finance): มีแนวโน้มแตะระดับต่ำสุดในรอบ 12 ปี โดยคาดว่าจะมีมูลค่าประมาณ 5.47 แสนล้านบาท
สินเชื่อใหม่: หดตัวต่อเนื่องจากปีก่อนหน้าประมาณ 6.6%

ตัวเลขเหล่านี้ ไม่ได้สะท้อนเพียงการชะลอตัวในจุดใดจุดหนึ่ง แต่เป็นการหดตัวแบบพร้อมกันทั้งระบบ ตั้งแต่ผู้ประกอบการ ผู้ให้สินเชื่อ ไปจนถึงผู้ซื้อ ซึ่งล้วนเผชิญกับแรงกดดันจากเศรษฐกิจที่เติบโตต่ำ และเงื่อนไขการขอสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น

จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) พบว่าในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล มีเพียง 52,000 หน่วยของซัพพลายใหม่ที่เปิดตัว ซึ่งลดลงถึง 17% ใกล้เคียงกับช่วงวิกฤตโควิด-19 โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มสินค้าที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังขายไม่ได้ (Inventory) ในระดับราคา 2-3 ล้านบาท ที่มีจำนวนถึง 17,268 หน่วย หรือกว่า 27% ของทั้งหมด ซึ่งเป็นสัญญาณอันตรายที่ผู้ประกอบการต้องบริหารจัดการสต็อกอย่างมีกลยุทธ์

ปัจจัยลบที่กดดันตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568:

กำลังซื้ออ่อนแรง: เป็นผลมาจากภาวะเศรษฐกิจโดยรวมที่ชะลอตัว การเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ที่ไม่เป็นไปตามเป้าหมาย และความกังวลเกี่ยวกับความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ
เงื่อนไขสินเชื่อที่เข้มงวด: สถาบันการเงินมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น การอนุมัติสินเชื่อที่ยากขึ้น และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่ยังคงน่าเป็นห่วง ส่งผลกระทบโดยตรงต่อความสามารถในการซื้อของผู้บริโภค
การเมืองและความไม่แน่นอน: ความล่าช้าในการจัดตั้งรัฐบาลและผลักดันนโยบายต่างๆ ในช่วงต้นปีที่ผ่านมา ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุน
ต้นทุนการก่อสร้าง: แม้ราคาน้ำมันและวัสดุก่อสร้างมีแนวโน้มทรงตัวในบางช่วง แต่การปรับตัวสูงขึ้นของราคาที่ดินในบางทำเลก็เป็นปัจจัยกดดันต้นทุนของผู้ประกอบการ

ความหวังปี 2569: สัญญาณการฟื้นตัวอย่างระมัดระวัง

แม้ภาพรวมปี 2568 จะหนักหน่วง แต่ในปี 2569 เรามองเห็นสัญญาณบวกหลายประการที่อาจเป็นแรงขับเคลื่อนให้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เริ่มฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป:

ภาคการท่องเที่ยวที่กลับมาคึกคัก: เป้าหมายนักท่องเที่ยว 36 ล้านคนในปี 2569 จะสร้างอุปสงค์ใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุน (Investment Property) และตลาดเช่า
การลงทุนภาคอุตสาหกรรม: คำขอส่งเสริมการลงทุนจาก BOI ที่สูงกว่า 1.05 ล้านล้านบาทในช่วงครึ่งปีแรก และแผนเร่งรัด 70 โครงการ มูลค่า 3 แสนล้านบาท จะช่วยกระตุ้นกิจกรรมทางเศรษฐกิจ และส่งผลดีต่อตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ที่มีการลงทุน
งบประมาณรัฐปี 2569: การเดินหน้าเต็มปีของงบประมาณ จะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อและกิจกรรมทางเศรษฐกิจโดยรวม
รัฐบาลใหม่และการขับเคลื่อนนโยบาย: ความคาดหวังต่อรัฐบาลใหม่ในการเร่งอัดฉีดมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่อง การเบิกจ่ายงบประมาณที่ไม่สะดุด และการออกนโยบายที่สร้างความเชื่อมั่น จะเป็นปัจจัยสำคัญในการฟื้นฟู
การปรับสมดุลของซัพพลาย: การที่ซัพพลายใหม่ในปี 2568 อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปี เป็นการเปิดทางให้ตลาดกลับสู่สมดุลได้เร็วขึ้น ลดแรงกดดันจากสินค้าคงค้าง
ต้นทุนคงที่: แนวโน้มราคาน้ำมันและวัสดุก่อสร้างที่ทรงตัว จะช่วยลดแรงกดดันด้านต้นทุนให้กับผู้ประกอบการ

การคาดการณ์แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569:

ภายใต้การพิจารณาทั้งปัจจัยบวกและปัจจัยเสี่ยง อิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฯ ได้ประเมินว่า ปี 2569 จะเป็นปีแห่ง “การฟื้นตัวแบบระมัดระวัง” (Cautious Recovery) โดยมีทิศทางสำคัญดังนี้:

การเปิดตัวโครงการใหม่: คาดว่าจะเพิ่มขึ้นประมาณ 5-10% จากฐานที่ต่ำในปี 2568
การโอนกรรมสิทธิ์: ทั้งในแง่จำนวนหน่วยและมูลค่า คาดว่าจะเพิ่มขึ้นประมาณ 5-10%
กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาเข้าถึงง่าย: ทาวน์เฮ้าส์ราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท อาจถูกแทนที่ด้วยคอนโดมิเนียมในระดับราคา 1-1.5 ล้านบาท ที่ตอบโจทย์กำลังซื้อในปัจจุบัน
การฟื้นตัวแบบกระจายตัว: พื้นที่กรุงเทพฯ ปริมณฑล และภูมิภาค จะฟื้นตัวไม่เท่ากัน ขึ้นอยู่กับศักยภาพของเมือง อุตสาหกรรม และกำลังซื้อในพื้นที่นั้นๆ
ราคาอสังหาริมทรัพย์: ไม่น่าจะปรับตัวสูงขึ้นมากนัก ซึ่งถือเป็นผลดีต่อผู้บริโภค
ตลาดบ้านมือสอง: คาดว่าจะมีส่วนแบ่งการตลาดที่เพิ่มขึ้น โดยอาจสูงกว่า 50% เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยที่พร้อมเข้าอยู่ และราคาที่เข้าถึงง่าย
ความต้องการที่อยู่อาศัยเฉพาะกลุ่ม: ความต้องการที่อยู่อาศัยและการปรับปรุงบ้านสำหรับผู้สูงอายุ (Senior Housing) จะมีความสำคัญมากขึ้น

ปัจจัยเสี่ยงที่ต้องจับตาในปี 2569:

อัตราการเติบโตของ GDP: ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) คาดการณ์ GDP ปี 2569 อยู่ที่ 1.6% ซึ่งยังคงเป็นระดับที่ค่อนข้างต่ำ
ความผันผวนทางการค้าระหว่างประเทศ: นโยบายการค้าของสหรัฐฯ และความตึงเครียดทางการค้าระดับโลก อาจส่งผลกระทบต่อภาคการส่งออกและเศรษฐกิจโดยรวม
การจ้างงาน: การขยายตัวของตำแหน่งงานใหม่ที่ยังอยู่ในอัตราที่ต่ำ อาจส่งผลต่อกำลังซื้อโดยรวม
การหมดอายุของมาตรการภาครัฐ: มาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) และการลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนอง ซึ่งจะสิ้นสุดในเดือนมิถุนายน 2569 หากไม่มีการต่ออายุ อาจส่งผลกระทบต่อตลาดในช่วงครึ่งปีหลัง

การหาทางรอด: ความร่วมมือของทุกภาคส่วนคือหัวใจสำคัญ

จากสถานการณ์ที่เกิดขึ้น ภาคธุรกิจ ภาครัฐ สถาบันการเงิน และผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต่างเห็นพ้องต้องกันว่า การร่วมมือกันคือหนทางเดียวที่จะประคองตลาดให้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้:

ผู้ประกอบการ: ต้องปรับกลยุทธ์ด้วยการลดซัพพลายและขนาดของโครงการลง หันมาเน้นการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด (Real Demand) และบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อให้ได้กำไรที่เหมาะสมและยั่งยืน
ภาครัฐ:
พิจารณาขยายมาตรการกระตุ้น: ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนอง และพิจารณามาตรการอื่นๆ ที่สามารถช่วยลดภาระผู้ซื้อและผู้ประกอบการ
สนับสนุนสินเชื่อ: จัดหาแหล่งเงินทุนดอกเบี้ยต่ำผ่านสถาบันการเงินของรัฐ และส่งเสริมมาตรการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย เพื่อช่วยลดความเสี่ยงให้กับผู้ซื้อ
ขับเคลื่อนนโยบาย: เร่งผลักดันนโยบายเศรษฐกิจที่ชัดเจน สร้างความเชื่อมั่น และลดความไม่แน่นอน
ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.):
พิจารณานโยบายการเงิน: หากภาวะเศรษฐกิจยังคงเปราะบาง การพิจารณาลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย อาจเป็นปัจจัยหนึ่งที่ช่วยกระตุ้นกำลังซื้อ
ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV: พิจารณาการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV เพิ่มเติม โดยเฉพาะสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก หรือโครงการที่อยู่อาศัยราคาเข้าถึงง่าย
สถาบันการเงิน:
ผ่อนคลายกระบวนการสินเชื่อ: ปรับปรุงกระบวนการอนุมัติสินเชื่อให้คล่องตัวมากขึ้น โดยเฉพาะสำหรับลูกค้าที่มีประวัติทางการเงินที่ดีและปิดภาระหนี้เดิมแล้ว
โครงการสินเชื่อพิเศษ: ร่วมมือกับภาครัฐในการจัดทำโครงการสินเชื่อค้ำประกัน หรือสินเชื่อซื้อคืน เพื่อเพิ่มทางเลือกและลดความเสี่ยง
“ซื้อบ้านแก้หนี้”: พิจารณาโมเดลการรวมภาระหนี้สินเชื่อส่วนบุคคลที่ไม่มีหลักประกันเข้ากับสินเชื่อที่อยู่อาศัย ภายใต้เพดาน LTV ที่เหมาะสม (เช่น 110%) เพื่อช่วยลดโอกาสเกิด NPL และเพิ่มเสถียรภาพทางการเงินของผู้ซื้อในระยะยาว

สรุป: ก้าวสู่ปี 2569 ด้วยความหวังและกลยุทธ์ที่รอบคอบ

ปี 2568 อาจเป็นปีที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เผชิญกับความท้าทายสูงสุดในรอบ 20 ปี แต่โครงสร้างตลาดที่กำลังปรับเข้าสู่สมดุลมากขึ้น ประกอบกับปัจจัยหนุนทางเศรษฐกิจ และนโยบายการเงินที่อาจผ่อนคลายมากขึ้นในปี 2569 ทำให้เรามองเห็นโอกาสในการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป แม้จะเป็นการฟื้นตัวที่ต้องดำเนินไปอย่างระมัดระวัง

การร่วมมือกันของทุกภาคส่วนในการประคองตลาด ไม่ว่าจะเป็นการปรับลดซัพพลาย การบริหารจัดการต้นทุน การสนับสนุนทางการเงิน และการออกนโยบายที่ตรงจุด จะเป็นกุญแจสำคัญในการขับเคลื่อน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ให้สามารถเติบโตต่อไปได้ท่ามกลางความท้าทายในอนาคต

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมเชื่อมั่นว่าด้วยวิสัยทัศน์ที่เฉียบคม การปรับตัวที่รวดเร็ว และการทำงานร่วมกันอย่างแข็งขัน เราจะสามารถนำพาตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งการปรับฐานนี้ไปสู่ยุคแห่งความยั่งยืนและเติบโตได้อย่างแน่นอน

หากคุณเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือกำลังมองหาโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิด การวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบ และการเตรียมพร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลง คือสิ่งสำคัญที่สุดในเวลานี้ ร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการขับเคลื่อนอนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทยไปด้วยกัน!