ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: จากจุดต่ำสุดสู่การฟื้นตัวอย่างระมัดระวังในปี 2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง แต่ปี 2568 ถือเป็นอีกหนึ่งบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่นของภาคธุรกิจเรา ขณะที่เราใกล้จะก้าวเข้าสู่ปีใหม่ 2569 บรรยากาศในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงสะท้อนถึงความท้าทายอันหนักหน่วง โดยมีสัญญาณบ่งชี้ว่าเราได้แตะจุดต่ำสุดในรอบ 20 ปี ท่ามกลางกำลังซื้อที่เปราะบาง การหดตัวของอุปทานทั่วประเทศ และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ
อย่างไรก็ตาม แม้ปี 2568 จะเป็นปีที่หนักหนาสาหัส แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าเราจะสิ้นหวัง ในทางกลับกัน มันคือช่วงเวลาแห่งการประเมินสถานการณ์อย่างรอบคอบ และวางรากฐานสำหรับการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งในปี 2569 ภาคธุรกิจและผู้บริโภคต่างตั้งความหวังไว้กับ “รัฐบาลใหม่” ที่จะเข้ามาเร่งขับเคลื่อนมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่อง เพื่อเรียกความเชื่อมั่นกลับคืนมา และปูทางสู่การฟื้นตัวของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 ที่จะค่อยเป็นค่อยไป แต่มีความมั่นคง
วิเคราะห์เจาะลึก: ทำไมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 จึงตกต่ำถึงขีดสุด?
คุณอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ได้สะท้อนภาพที่ชัดเจนว่า ปี 2568 เป็นปีที่ปัจจัยบวกที่เคยเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญของตลาดหายไปพร้อมๆ กัน ทั้งในด้านอุปทาน (Supply) อุปสงค์ (Demand) และสินเชื่อ (Credit) ส่งผลให้มูลค่าตลาดที่อยู่อาศัย ซึ่งเคยสูงถึง 9 แสนล้านถึง 1 ล้านล้านบาทต่อปี อาจหดตัวลงเหลือเพียงราว 7 แสนล้านบาท
“ถือเป็นการหดตัวที่รุนแรงที่สุดนับตั้งแต่ช่วงวิกฤติต้มยำกุ้ง” คุณอิสระกล่าว “ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับตัวด้วยการลดซัพพลาย ลดขนาดโครงการ และบางครั้งก็ต้องยอมรับกำไรที่น้อยลง เพื่อรักษาสมดุลของภาพรวมตลาด”
ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ยิ่งตอกย้ำถึงสถานการณ์อันน่ากังวลนี้:
โครงการเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล: ต่ำสุดในรอบ 20 ปี
หน่วยสร้างเสร็จจดทะเบียนในกรุงเทพฯ และปริมณฑล: ต่ำสุดในรอบ 21 ปี
หน่วยสร้างเสร็จจดทะเบียนทั่วประเทศ: ต่ำสุดในรอบ 8 ปี
มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ: ต่ำสุดในรอบ 8 ปี
สินเชื่อที่อยู่อาศัยหลังโอน (Post Finance): มีแนวโน้มต่ำสุดในรอบ 12 ปี โดยมีมูลค่าประมาณ 5.47 แสนล้านบาท
สินเชื่อใหม่ปี 2568: หดตัวต่อเนื่องจากปีก่อนราว 6.6%
“ภาพนี้สะท้อนให้เห็นถึงภาวะชะลอตัวที่ไม่ได้เกิดจากปัจจัยใดปัจจัยหนึ่ง แต่เป็นการหดตัวพร้อมกันทั้งระบบ” คุณอิสระอธิบาย “ตั้งแต่ผู้ประกอบการ ธนาคาร ไปจนถึงผู้ซื้อ กำลังซื้อที่อ่อนแรงจากภาวะเศรษฐกิจเติบโตต่ำ ประกอบกับเงื่อนไขการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น ล้วนเป็นปัจจัยที่ซ้ำเติมสถานการณ์”
สัญญาณแห่งความหวัง: ปัจจัยบวกที่อาจขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569
แม้ว่าปี 2568 จะเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง แต่ก็มีสัญญาณบวกหลายประการที่อาจช่วยให้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เริ่มฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปในปี 2569:
ภาคการท่องเที่ยวที่กลับมาคึกคัก: เป้าหมายนักท่องเที่ยว 36 ล้านคนในปี 2569 จะเป็นการสร้างดีมานด์ใหม่จากกลุ่มนักลงทุนชาวต่างชาติ โดยเฉพาะในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และเมืองท่องเที่ยวสำคัญ
การลงทุนภาคอุตสาหกรรมที่เพิ่มขึ้น: คำขอส่งเสริมการลงทุนจาก BOI ในช่วงครึ่งปีแรกมูลค่ากว่า 1.05 ล้านล้านบาท และแผนเร่งรัด 70 โครงการ มูลค่า 3 แสนล้านบาท บ่งชี้ถึงความเชื่อมั่นในภาคการผลิต ซึ่งจะส่งผลต่อเนื่องถึงความต้องการที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์
งบประมาณปี 2569 ที่จะเดินหน้าเต็มปี: การเบิกจ่ายงบประมาณภาครัฐอย่างเต็มที่ จะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อและกิจกรรมทางเศรษฐกิจในภาพรวม ซึ่งเป็นผลดีต่อ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงหัวเมืองใหญ่
ซัพพลายที่ต่ำสุดในรอบ 20 ปี: การหดตัวของอุปทานในปี 2568 เปิดโอกาสให้ตลาดกลับสู่สมดุลได้เร็วขึ้น ลดแรงกดดันด้านราคา และช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถบริหารจัดการสต็อกได้ดีขึ้น
แนวโน้มราคาน้ำมันและวัสดุก่อสร้างทรงตัว: ปัจจัยนี้จะช่วยลดต้นทุนการพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการ ซึ่งเป็นข่าวดีสำหรับ โครงการบ้านจัดสรรราคาไม่เกิน 2 ล้าน และโครงการที่อยู่อาศัยประเภทอื่นๆ
“เราหวังว่ารัฐบาลใหม่จะสามารถผลักดันนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจได้อย่างรวดเร็วและมีประสิทธิภาพ” คุณอิสระกล่าวเสริม “การสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้บริโภคและนักลงทุนเป็นสิ่งสำคัญยิ่งยวดในการขับเคลื่อน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และทั่วประเทศ”
ปัจจัยเสี่ยงที่ต้องจับตา: ความท้าทายบนเส้นทางการฟื้นตัว
แม้จะมีปัจจัยบวกเข้ามาสนับสนุน แต่ก็ยังมีปัจจัยเสี่ยงที่อาจฉุดรั้งการฟื้นตัวของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อยู่หลายประการ:
กำลังซื้อเปราะบาง: แม้เศรษฐกิจจะเริ่มส่งสัญญาณบวก แต่กำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงอยู่ในภาวะเปราะบาง จากหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และความไม่แน่นอนของรายได้
มาตรการกระตุ้นจากภาครัฐหมดอายุ: มาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ควบคุมสินเชื่อ (LTV: Loan to Value) และการลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนอง ซึ่งมีกำหนดหมดอายุในเดือนมิถุนายน 2569 อาจส่งผลกระทบต่อดีมานด์ในระยะสั้น
คาดการณ์การเติบโต GDP ที่ยังไม่สูงนัก: ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) คาดการณ์การเติบโตของ GDP ในปี 2569 อยู่ที่ประมาณ 1.6% ซึ่งเป็นระดับที่ยังไม่สามารถสร้างแรงส่งที่แข็งแกร่งให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์ได้มากนัก
ความผันผวนด้านการค้าระหว่างประเทศ: นโยบายการค้าของสหรัฐฯ และความตึงเครียดในภูมิภาคต่างๆ อาจส่งผลกระทบต่อภาคการส่งออกของไทย ซึ่งเป็นหนึ่งในเสาหลักของการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ
อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate): ตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังคงน่าเป็นห่วง บ่งชี้ถึงความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ ซึ่งเป็นอุปสรรคสำคัญสำหรับผู้ซื้อ
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การฟื้นตัวอย่างระมัดระวัง
เมื่อประเมินปัจจัยบวกและปัจจัยเสี่ยงต่างๆ ประกอบกัน คุณอิสระ คาดการณ์ว่า ปี 2569 จะเป็นปีแห่ง “การฟื้นตัวแบบระมัดระวัง” โดยมีทิศทางสำคัญดังนี้:
การเปิดตัวโครงการใหม่: คาดว่าจะเพิ่มขึ้น 5-10% จากฐานที่ต่ำที่สุดในปี 2568 โดยเน้นการพัฒนาโครงการที่มีความต้องการจริง และตอบโจทย์กำลังซื้อของผู้บริโภค
การโอนกรรมสิทธิ์: ทั้งในแง่จำนวนหน่วยและมูลค่า คาดว่าจะเพิ่มขึ้น 5-10% สะท้อนถึงความต้องการที่อยู่อาศัยที่มีอยู่จริง
รูปแบบที่อยู่อาศัย: ทาวน์เฮ้าส์ราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท อาจถูกแทนที่ด้วยคอนโดมิเนียมระดับ 1-1.5 ล้านบาท ในบางพื้นที่ที่ราคาที่ดินปรับสูงขึ้น
การฟื้นตัวของแต่ละภูมิภาค: ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงภูมิภาคต่างๆ จะฟื้นตัวไม่เท่ากัน ขึ้นอยู่กับศักยภาพทางเศรษฐกิจและอุตสาหกรรมของแต่ละเมือง
ราคาอสังหาริมทรัพย์: คาดว่าจะไม่สามารถปรับตัวสูงขึ้นมากนัก ซึ่งถือเป็นผลดีต่อผู้ซื้อที่กำลังมองหา บ้านพร้อมอยู่ หรือ คอนโดพร้อมโอน
ตลาดบ้านมือสอง: จะมีบทบาทสำคัญมากขึ้น โดยคาดว่าจะมีส่วนแบ่งการตลาดมากกว่า 50% สะท้อนถึงความต้องการที่อยู่อาศัยในราคาที่เข้าถึงได้
การปรับปรุงที่อยู่อาศัย: ความต้องการที่อยู่อาศัยและการปรับปรุงบ้านสำหรับผู้สูงอายุจะมีความสำคัญมากขึ้น สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากร
กลยุทธ์ทางรอด: การร่วมมือคือหัวใจสำคัญ
เพื่อประคอง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ให้ทรุดตัวไปมากกว่านี้ ข้อเสนอแนะร่วมจากภาคธุรกิจ ภาครัฐ สถาบันการเงิน และผู้ประกอบการ มีทิศทางเดียวกัน คือ ต้อง “ลดซัพพลาย” และขนาดโครงการลง ปรับราคาให้เหมาะสม และเน้นกำไรที่สมเหตุสมผล
บทบาทของภาครัฐ:
พิจารณาขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนอง
สนับสนุนสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำผ่านสถาบันการเงินของรัฐ
ส่งเสริมมาตรการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย เพื่อลดความเสี่ยงของผู้กู้
บทบาทของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.):
พิจารณาลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย เพื่อลดภาระการกู้ยืม
พิจารณาขยายการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV
บทบาทของธนาคารพาณิชย์:
ผ่อนคลายกระบวนการอนุมัติสินเชื่อสำหรับผู้ที่ปิดภาระหนี้สินเชื่ออื่นๆ แล้ว
ร่วมมือกับภาครัฐและเอกชนในการเปิดโครงการสินเชื่อค้ำประกัน-ซื้อคืน
พิจารณาผลิตภัณฑ์ “ซื้อบ้านแก้หนี้” ซึ่งเป็นการรวมภาระหนี้สินที่ไม่มีหลักประกันเข้ากับสินเชื่อที่อยู่อาศัย ภายใต้เพดาน LTV ที่เหมาะสม เพื่อลดโอกาสเกิดหนี้เสีย (NPL) และเพิ่มเสถียรภาพทางการเงินของผู้ซื้อในระยะยาว
อนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: โอกาสท่ามกลางความท้าทาย
แม้ปี 2568 จะเป็นปีที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยเผชิญกับจุดต่ำสุดในรอบ 20 ปี แต่โครงสร้างตลาดที่กำลังปรับเข้าสู่สมดุลมากขึ้น ประกอบกับปัจจัยหนุนทางเศรษฐกิจและนโยบายการเงินที่คาดว่าจะออกมาสนับสนุน ทำให้ปี 2569 มีโอกาสเห็นการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป หากทุกภาคส่วนสามารถร่วมประคองตลาดไปในทิศทางเดียวกัน ตลาดที่อยู่อาศัยไทย ก็ยังมีพื้นที่สำหรับการเติบโตอย่างมีคุณภาพ ท่ามกลางความท้าทายในอนาคต
ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ยังบ่งชี้ว่าในปี 2568 พื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลจะมีซัพพลายใหม่เพียง 52,000 หน่วย ลดลงถึง 17% ใกล้เคียงกับช่วงวิกฤติโควิด-19 โดยสินค้ากลุ่มที่ถือว่ามีความเสี่ยงสูงสุดคือ ยูนิตสร้างเสร็จในระดับราคา 2-3 ล้านบาท ซึ่งมีจำนวนมากถึง 17,268 หน่วย หรือกว่า 27% ของทั้งหมด ผู้ประกอบการจำเป็นต้องวางกลยุทธ์อย่างรอบคอบ ทั้งในด้านทำเล ราคา และการทำความเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของผู้ซื้อ เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจาก “สต็อกล้น” และ “รอบการขายที่ยาวนานขึ้น”
สัญญาณทั้งหมดนี้ชี้ชัดว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 ไม่ใช่ปีแห่งการเร่งเปิดเกมรุก แต่เป็นปีแห่ง “การรักษาสมดุล” ของอุปทานและอุปสงค์ ซึ่งผู้ประกอบการต้องยอมเดินเกมช้าลง และมีความแม่นยำในการตัดสินใจมากขึ้น เพื่อรักษาสภาพคล่องและความยั่งยืนในระยะยาว
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย การทำความเข้าใจภาพรวมตลาดอย่างลึกซึ้ง จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาด และคว้าโอกาสในการลงทุนหรือเป็นเจ้าของบ้านในฝันได้อย่างมีประสิทธิภาพ อย่ารอช้า! ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ของเราวันนี้ เพื่อวางแผนการลงทุนหรือการซื้อบ้านที่เหมาะสมกับความต้องการของคุณใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 นี้.
