บทความใหม่:
วิเคราะห์เชิงลึก: แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569 – จากจุดต่ำสุดสู่การฟื้นตัวอย่างระมัดระวัง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวงจรตลาดขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2568 ที่กำลังจะสิ้นสุดลงนี้ นับเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งยวด ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับภาวะซบเซาอย่างหนักหน่วง มูลค่าตลาดแตะจุดต่ำสุดในรอบ 20 ปี สวนทางกับความคาดหวังของภาคธุรกิจที่ต่างจับตามองปี 2569 ด้วยความหวังว่า “รัฐบาลใหม่” พร้อมมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่อง จะสามารถดึงความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุนกลับคืนมาได้ นำไปสู่การฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปภายใต้การขับเคลื่อนร่วมกันของทุกภาคส่วน
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568: การหดตัวครั้งประวัติศาสตร์
คุณอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ได้สะท้อนภาพชัดเจนว่า ปี 2568 เป็นปีที่ปัจจัยบวกที่เคยขับเคลื่อนตลาดหายไปพร้อมๆ กัน ทั้งด้านอุปทาน (Supply) อุปสงค์ (Demand) และสินเชื่อ ส่งผลให้มูลค่าตลาดที่อยู่อาศัย ซึ่งเคยสูงถึง 9 แสนล้านบาทถึง 1 ล้านล้านบาทต่อปี อาจหดตัวลงเหลือเพียงประมาณ 7 แสนล้านบาท ซึ่งถือเป็นการหดตัวที่รุนแรงที่สุดนับตั้งแต่ปีวิกฤติต้มยำกุ้ง ผู้ประกอบการจำนวนมากต้องปรับกลยุทธ์ด้วยการลดขนาดโครงการ ควบคุมซัพพลาย และยอมลดอัตรากำไรลง เพื่อประคองธุรกิจให้อยู่รอดและรักษาภาพรวมให้กลับสู่สภาวะสมดุล
ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ยิ่งตอกย้ำสถานการณ์นี้ โดยโครงการเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีจำนวนต่ำสุดในรอบ 20 ปี ขณะที่หน่วยสร้างเสร็จจดทะเบียนในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ก็อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 21 ปี หน่วยสร้างเสร็จจดทะเบียนทั่วประเทศ และมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ ลดลงมาอยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 8 ปี ยิ่งไปกว่านั้น สินเชื่อที่อยู่อาศัยหลังโอน (Post Finance) มีแนวโน้มต่ำสุดในรอบ 12 ปี โดยมีมูลค่าประมาณ 5.47 แสนล้านบาท และสินเชื่อใหม่ในปี 2568 หดตัวต่อเนื่องจากปีก่อนถึง 6.6%
สถานการณ์เช่นนี้บ่งชี้ว่าตลาดกำลังเผชิญภาวะชะลอตัวที่ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงจุดใดจุดหนึ่ง แต่เป็นการหดตัวพร้อมกันทั้งระบบ ตั้งแต่ผู้ประกอบการที่ลดการลงทุน ธนาคารพาณิชย์ที่เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ไปจนถึงผู้ซื้อที่กำลังซื้ออ่อนแอลงเนื่องจากเศรษฐกิจที่เติบโตในอัตราต่ำ
สัญญาณบวกและความหวังสู่ปี 2569: การฟื้นตัวที่ต้องจับตา
แม้ว่าปี 2568 จะเป็นปีที่หนักหน่วง แต่สัญญาณบวกหลายประการสำหรับปี 2569 กลับเป็นความหวังที่จะช่วยผลักดันให้ตลาดเริ่มฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป ปัจจัยสำคัญที่น่าจับตามอง ได้แก่:
การท่องเที่ยวฟื้นตัว: ภาคการท่องเที่ยวที่กลับมาคึกคัก ด้วยเป้าหมายนักท่องเที่ยว 36 ล้านคนในปี 2569 จะเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างดีมานด์ใหม่ โดยเฉพาะจากกลุ่มนักลงทุนชาวต่างชาติที่มองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อนหรือปล่อยเช่า
การลงทุนภาคอุตสาหกรรม: คำขอส่งเสริมการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ในครึ่งปีแรกของปี 2568 ที่มีมูลค่ากว่า 1.05 ล้านล้านบาท ประกอบกับแผนเร่งรัด 70 โครงการมูลค่า 3 แสนล้านบาท จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจโดยรวม และส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และเมืองอุตสาหกรรมหลัก
งบประมาณปี 2569: การเดินหน้าเต็มปีของงบประมาณรายจ่ายประจำปี 2569 ที่มีแผนการลงทุนและการกระตุ้นเศรษฐกิจ จะเป็นกลไกสำคัญในการเพิ่มกำลังซื้อ และกระตุ้นกิจกรรมทางเศรษฐกิจในประเทศ
ซัพพลายที่ลดลง: การที่ซัพพลายใหม่ในปี 2568 อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปี จะช่วยให้ตลาดกลับสู่สภาวะสมดุลได้เร็วขึ้น โดยผู้ประกอบการที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ เช่น ราคาที่ทรงตัวของน้ำมันและวัสดุก่อสร้าง จะมีข้อได้เปรียบในการดำเนินธุรกิจ
นโยบายรัฐบาลใหม่: ความคาดหวังต่อรัฐบาลใหม่ที่จะเข้ามาพร้อมมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจอย่างทันท่วงที การเร่งเบิกจ่ายงบประมาณ และนโยบายที่สนับสนุนการลงทุน จะเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้บริโภคและนักลงทุน
ปัจจัยเสี่ยงที่ยังคงต้องเฝ้าระวัง
อย่างไรก็ตาม แม้จะมีปัจจัยบวกเข้ามาสนับสนุน แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 ยังคงเผชิญกับปัจจัยเสี่ยงที่อาจฉุดรั้งการฟื้นตัวได้อย่างมีนัยสำคัญ:
กำลังซื้อเปราะบาง: แม้จะมีสัญญาณการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ แต่กำลังซื้อของผู้บริโภคโดยรวมยังคงเปราะบาง อันเป็นผลจากอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ยังอยู่ในระดับต่ำ (ธนาคารแห่งประเทศไทยคาดการณ์ GDP ปี 2569 ที่ 1.6%) และความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก
มาตรการภาครัฐหมดอายุ: มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่สำคัญ เช่น มาตรการผ่อนคลายเกณฑ์การควบคุมสินเชื่อ (LTV: Loan to Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ซึ่งจะหมดอายุในเดือนมิถุนายน 2569 หากไม่ได้รับการต่ออายุหรือปรับปรุงใหม่ อาจส่งผลกระทบต่อความต้องการซื้อ
ความผันผวนเศรษฐกิจโลก: ความตึงเครียดทางการค้าระหว่างประเทศ โดยเฉพาะจากนโยบายการค้าของสหรัฐอเมริกา และความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์ อาจส่งผลกระทบต่อการส่งออกและการลงทุนในประเทศ
อัตราดอกเบี้ย: แม้จะมีแรงกดดันให้ลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย แต่ก็ต้องพิจารณาถึงภาวะเงินเฟ้อและความจำเป็นในการรักษาเสถียรภาพทางเศรษฐกิจ
การปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate): อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังคงอยู่ในระดับสูง สะท้อนถึงความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการพิจารณาสินเชื่อ ซึ่งเป็นอุปสรรคสำคัญต่อผู้ซื้อที่ต้องการสินเชื่อ
คาดการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การฟื้นตัวแบบระมัดระวัง
จากปัจจัยบวกและปัจจัยเสี่ยงที่กล่าวมาข้างต้น ผมประเมินว่าปี 2569 จะเป็นปีแห่ง “การฟื้นตัวแบบระมัดระวัง” (Cautious Recovery) โดยมีทิศทางที่น่าจะเกิดขึ้นดังนี้:
การเปิดตัวโครงการใหม่: จะมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น 5-10% จากฐานที่ต่ำสุดในปี 2568 แสดงถึงความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการในการกลับมาลงทุน แต่ยังคงเน้นการพัฒนาโครงการที่มีขนาดเหมาะสมและตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง
การโอนกรรมสิทธิ์: ทั้งในแง่ของจำนวนหน่วยและมูลค่า คาดว่าจะเพิ่มขึ้น 5-10% ซึ่งเป็นผลจากการที่อุปทานใหม่เริ่มทยอยเข้าสู่ตลาด และกำลังซื้อที่ค่อยๆ ฟื้นตัว
กลุ่มราคาที่อยู่อาศัย: ในส่วนของบ้านระดับราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท ซึ่งได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อที่อ่อนแอ อาจมีการปรับเปลี่ยนไปสู่กลุ่มคอนโดมิเนียมระดับราคา 1-1.5 ล้านบาท แทนที่ ซึ่งสะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภคและการปรับตัวของผู้ประกอบการ
ความแตกต่างในแต่ละพื้นที่: การฟื้นตัวจะมีความแตกต่างกันในแต่ละภูมิภาค โดยกรุงเทพฯ ปริมณฑล และเมืองหลักที่มีศักยภาพทางเศรษฐกิจและอุตสาหกรรม จะมีการฟื้นตัวที่เร็วกว่าพื้นที่อื่นๆ
ราคาอสังหาริมทรัพย์: แนวโน้มราคาอสังหาริมทรัพย์โดยรวมจะไม่สามารถปรับขึ้นได้มากนัก ซึ่งถือเป็นผลดีต่อผู้บริโภคที่มองหาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสอง (Second-hand property) ซึ่งมีแนวโน้มที่จะมีส่วนแบ่งทางการตลาดมากกว่า 50%
ตลาดบ้านมือสองและที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ: ตลาดบ้านมือสองจะมีบทบาทสำคัญมากขึ้น เนื่องจากมีความยืดหยุ่นด้านราคาและทำเลที่หลากหลาย ในขณะเดียวกัน ความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อการดูแลผู้สูงอายุ (Senior living) และการปรับปรุงบ้านสำหรับผู้สูงอายุ จะมีความสำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ ตามโครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนแปลงไป
กลยุทธ์เอาตัวรอด: ความร่วมมือคือหัวใจสำคัญ
เพื่อประคองตลาดให้อยู่รอดและเติบโตได้อย่างยั่งยืนในระยะยาว ผมเชื่อว่าความร่วมมือจากทุกภาคส่วนเป็นหัวใจสำคัญ ไม่ใช่แค่การปรับกลยุทธ์ของผู้ประกอบการเท่านั้น แต่ต้องอาศัยการสนับสนุนจากภาครัฐ สถาบันการเงิน และหน่วยงานกำกับดูแล
ข้อเสนอแนะจากภาคธุรกิจและผู้เชี่ยวชาญ:
ลดซัพพลายและขนาดโครงการ: ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับลดการเปิดตัวโครงการใหม่ ควบคู่ไปกับการลดขนาดของโครงการลง เพื่อไม่ให้เกิดภาวะสต็อกล้น (Overstock) และให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่แท้จริง
การบริหารต้นทุนและราคา: การบริหารจัดการต้นทุนการก่อสร้าง และการตั้งราคาขายที่เหมาะสม จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างกำไรที่ยั่งยืน
นโยบายภาครัฐ:
ขยายมาตรการช่วยเหลือ: ภาครัฐควรพิจารณาขยายระยะเวลามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง รวมถึงมาตรการกระตุ้นสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำผ่านสถาบันการเงินของรัฐ
ส่งเสริมสินเชื่อค้ำประกัน: สนับสนุนมาตรการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Credit Guarantee Scheme) เพื่อช่วยให้ผู้ที่มีคุณสมบัติแต่ขาดหลักทรัพย์เพียงพอ สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น
พิจารณานโยบายภาษี: ทบทวนและพิจารณานโยบายภาษีที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เพื่อจูงใจการลงทุนและลดภาระผู้ซื้อ
การสนับสนุนจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.):
พิจารณาลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย: การลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย จะช่วยลดต้นทุนทางการเงินให้กับทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อ
ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV: พิจารณาปรับผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ให้มีความยืดหยุ่นมากขึ้น โดยเฉพาะสำหรับกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรก หรือผู้ที่มีประวัติทางการเงินที่ดี
บทบาทของสถาบันการเงิน:
ผ่อนคลายกระบวนการสินเชื่อ: ธนาคารพาณิชย์ควรพิจารณาผ่อนคลายกระบวนการอนุมัติสินเชื่อให้มีความรวดเร็วและยืดหยุ่นมากขึ้น โดยเฉพาะสำหรับลูกค้าที่มีประวัติการชำระหนี้ที่ดี
โครงการสินเชื่อพิเศษ: ร่วมมือกันเปิดโครงการสินเชื่อค้ำประกัน หรือสินเชื่อซื้อคืน (Buy-back scheme) เพื่อเพิ่มทางเลือกให้กับผู้ซื้อ
“ซื้อบ้านแก้หนี้” (Debt Consolidation): พิจารณาแนวทาง “ซื้อบ้านแก้หนี้” โดยการรวมภาระหนี้สินอื่นๆ ที่ไม่มีหลักประกันเข้ากับสินเชื่อที่อยู่อาศัย ภายใต้เพดาน LTV ที่เหมาะสม ซึ่งไม่เพียงแต่ช่วยลดโอกาสการเกิดหนี้เสีย (NPL) แต่ยังช่วยเพิ่มเสถียรภาพทางการเงินของผู้ซื้อในระยะยาว
อนาคตตลาดที่อยู่อาศัยไทย: เติบโตท่ามกลางความท้าทาย
แม้ปี 2568 จะเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยตกต่ำสุดในรอบ 20 ปี แต่โครงสร้างตลาดที่กำลังปรับเข้าสู่สมดุลมากขึ้น ประกอบกับปัจจัยบวกทางเศรษฐกิจ และนโยบายการเงินที่อาจผ่อนคลาย จะเป็นแรงส่งให้ปี 2569 เป็นปีแห่งการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป หากทุกภาคส่วนสามารถร่วมมือกันประคองตลาดไปในทิศทางเดียวกัน ตลาดที่อยู่อาศัยไทยยังมีโอกาสที่จะเติบโตและพัฒนาต่อไปได้ ท่ามกลางความท้าทายต่างๆ ที่รออยู่
การบริหารจัดการสต็อกที่อยู่อาศัย:
จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่คาดการณ์ว่าในปี 2568 พื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลจะมีซัพพลายใหม่เพียง 52,000 หน่วย ลดลงถึง 17% ใกล้เคียงกับช่วงวิกฤติโควิด-19 หน่วยที่น่าเป็นห่วงที่สุดคือกลุ่มยูนิตสร้างเสร็จในระดับราคา 2-3 ล้านบาท ซึ่งมีจำนวนสูงถึง 17,268 หน่วย หรือกว่า 27% ของทั้งหมด ผู้ประกอบการจึงจำเป็นต้องวางกลยุทธ์การขายและการตลาดอย่างรอบคอบ ทั้งในด้านทำเลที่ตั้ง ราคาที่แข่งขันได้ และการทำความเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของผู้ซื้อ เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจาก “สต็อกล้น” และ “รอบการขายที่ยาวนานขึ้น”
สัญญาณทั้งหมดนี้บ่งชี้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 ไม่ใช่ปีแห่งการเร่งเปิดเกมรุก แต่เป็นปีแห่ง “การรักษาสมดุล” ระหว่างอุปทานและอุปสงค์ ผู้ประกอบการต้องยอมเดินเกมช้าลง แม่นยำมากขึ้น และมองถึงความยั่งยืนในระยะยาว เพื่อรักษาสภาพคล่องและศักยภาพในการแข่งขัน
ก้าวต่อไปสู่การฟื้นตัว:
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือกำลังพิจารณาซื้อที่อยู่อาศัย นี่คือช่วงเวลาที่เหมาะสมในการศึกษาข้อมูลอย่างละเอียด ทำความเข้าใจปัจจัยต่างๆ ที่กำลังขับเคลื่อนตลาด และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อให้การตัดสินใจของคุณเป็นไปอย่างรอบคอบและคุ้มค่าที่สุด อย่าพลาดโอกาสในการเป็นส่วนหนึ่งของการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 ติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เชื่อถือได้ของคุณเพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึก และสำรวจทางเลือกการลงทุนที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณในวันนี้
