นายกฯ ชี้เหตุเผากว่าหมื่นไร่เกิดจากบริหารบกพร่อง โวถ้าเลือกกลับไป เรื่องแบบนี้ไม่เกิดขึ้นแน่นอน

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: การฟื้นตัวอย่างรอบคอบ ท่ามกลางความท้าทายที่ต้องจับตา

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมาหลายครั้ง แต่ปี 2568 นี้ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับภาวะที่ซบเซาอย่างรุนแรง แตะจุดต่ำสุดในรอบ 20 ปี สะท้อนจากกำลังซื้อที่อ่อนแรง ภาคธุรกิจที่ชะลอตัว และอุปทานที่หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญทั่วประเทศ อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ ความหวังได้ถูกจับจ้องไปยังปี 2569 และรัฐบาลชุดใหม่ ที่คาดหวังว่าจะสามารถผลักดันมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่อง เพื่อเรียกคืนความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุน และนำพาตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไปสู่การฟื้นตัวอย่างระมัดระวัง

ปี 2568: บทเรียนจากจุดต่ำสุดของตลาดอสังหาริมทรัพย์

คุณอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ได้สะท้อนภาพสถานการณ์ปี 2568 ได้อย่างชัดเจนว่า เป็นปีที่ปัจจัยบวกอันเป็นแรงส่งหลักของตลาดหายไปพร้อมๆ กัน ทั้งในด้านอุปทาน (Supply) อุปสงค์ (Demand) และสินเชื่อ (Credit) ส่งผลให้มูลค่าตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม ซึ่งเคยสูงถึงระดับ 9 แสนล้านบาท ถึง 1 ล้านล้านบาทต่อปี อาจหดตัวลงเหลือประมาณ 7 แสนล้านบาท นี่คือการหดตัวที่รุนแรงที่สุดนับตั้งแต่เกิดวิกฤติต้มยำกุ้ง ผู้ประกอบการหลายรายจำเป็นต้องปรับตัวอย่างหนัก โดยการลดขนาดโครงการ การชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ และบางส่วนอาจต้องยอมรับอัตรากำไรที่ลดลง เพื่อประคองธุรกิจให้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปให้ได้

เมื่อพิจารณาข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ จะเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น:

กรุงเทพฯ และปริมณฑล: จำนวนโครงการใหม่ที่เปิดตัวในปี 2568 ลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปี
หน่วยสร้างเสร็จจดทะเบียน: ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 21 ปี และทั่วประเทศก็ต่ำสุดในรอบ 8 ปี
การโอนกรรมสิทธิ์: ทั้งหน่วยและมูลค่าทั่วประเทศ ลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบ 8 ปี
สินเชื่อที่อยู่อาศัยหลังโอน (Post Finance): มีแนวโน้มต่ำสุดในรอบ 12 ปี โดยมีมูลค่าประมาณ 5.47 แสนล้านบาท
สินเชื่อใหม่: ในปี 2568 หดตัวต่อเนื่องจากปีก่อนหน้าถึงประมาณ 6.6%

ภาพรวมนี้บ่งชี้ว่าการชะลอตัวในปี 2568 ไม่ได้เกิดขึ้นจากปัจจัยใดปัจจัยหนึ่ง แต่เป็นการหดตัวพร้อมกันทั้งระบบ ตั้งแต่ผู้ประกอบการ ธนาคาร ไปจนถึงผู้ซื้อ ความอ่อนแรงของกำลังซื้อเป็นผลมาจากภาวะเศรษฐกิจที่เติบโตในอัตราต่ำ ประกอบกับการที่สถาบันการเงินมีแนวโน้มเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อมากขึ้น ซึ่งเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค

ความหวังและปัจจัยขับเคลื่อนสู่ปี 2569

แม้ว่าปี 2568 จะเป็นปีที่หนักหน่วง แต่ก็มีสัญญาณบวกหลายประการที่อาจช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเริ่มฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปในปี 2569:

ภาคการท่องเที่ยวที่ฟื้นตัว: การกลับมาคึกคักของภาคการท่องเที่ยว โดยเฉพาะอย่างยิ่งเป้าหมายนักท่องเที่ยว 36 ล้านคนในปี 2569 จะช่วยสร้างดีมานด์ใหม่ๆ จากกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติ ซึ่งเป็นส่วนสำคัญของตลาด โดยเฉพาะในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Property) และที่อยู่อาศัยในเมืองท่องเที่ยวชั้นนำ

การลงทุนภาคอุตสาหกรรม: ข้อมูลจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ที่แสดงถึงคำขอส่งเสริมการลงทุนในครึ่งปีแรกของปี 2568 ที่มีมูลค่ากว่า 1.05 ล้านล้านบาท และแผนการเร่งรัด 70 โครงการ มูลค่า 3 แสนล้านบาท บ่งชี้ถึงความเชื่อมั่นของนักลงทุนต่างชาติ การลงทุนภาคอุตสาหกรรมที่เพิ่มขึ้นนี้ จะส่งผลดีต่อเศรษฐกิจในภาพรวม และอาจสร้างความต้องการที่อยู่อาศัยสำหรับบุคลากรที่จะเข้ามาทำงานในพื้นที่

งบประมาณภาครัฐปี 2569: การเดินหน้าเต็มปีของงบประมาณปี 2569 จะเป็นกลไกสำคัญในการกระตุ้นเศรษฐกิจและกำลังซื้อของผู้บริโภค หากรัฐบาลใหม่สามารถผลักดันการเบิกจ่ายงบประมาณได้อย่างมีประสิทธิภาพ ไม่ติดขัด และสามารถออกนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจได้อย่างรวดเร็ว ก็จะเป็นปัจจัยบวกอย่างยิ่งต่อภาคอสังหาริมทรัพย์

อุปทานที่ต่ำสุดในรอบ 20 ปี: การที่ผู้ประกอบการได้ชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2568 ในระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปี จะช่วยให้ตลาดกลับเข้าสู่สภาวะสมดุล (Market Equilibrium) ได้เร็วขึ้น เมื่ออุปทานลดลง ความกดดันด้านราคาก็จะลดลงตามไปด้วย

ต้นทุนที่ทรงตัว: แนวโน้มราคาพลังงานและวัสดุก่อสร้างที่ทรงตัว หรือมีโอกาสปรับลดลงเล็กน้อย จะช่วยลดต้นทุนการพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการ ซึ่งอาจส่งผลดีต่อการกำหนดราคาขายที่สามารถแข่งขันได้มากขึ้น

ปัจจัยเสี่ยงที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด

แม้จะมีสัญญาณเชิงบวก แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 ยังคงมีความเสี่ยงที่ต้องบริหารจัดการอย่างรอบคอบ:

กำลังซื้อที่ยังเปราะบาง: แม้เศรษฐกิจจะเริ่มฟื้นตัว แต่กำลังซื้อของผู้บริโภคจำนวนมากยังคงเปราะบ

าง จากผลกระทบของภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวต่อเนื่องมาหลายปี และอัตราเงินเฟ้อที่ยังคงเป็นประเด็นที่ต้องเฝ้าระวัง

มาตรการกระตุ้นภาครัฐที่หมดอายุ: มาตรการสำคัญที่เคยช่วยกระตุ้นตลาดในช่วงที่ผ่านมา เช่น มาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ควบคุมสินเชื่อ (LTV: Loan to Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง จะสิ้นสุดลงในช่วงกลางปี 2569 หากไม่มีการต่ออายุหรือออกมาตรการทดแทน ก็อาจส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค

การเติบโตของ GDP ที่คาดการณ์ต่ำ: ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้คาดการณ์การเติบโตของ GDP ในปี 2569 ไว้ที่ระดับ 1.6% ซึ่งถือเป็นการเติบโตที่ค่อนข้างต่ำ และอาจไม่เพียงพอที่จะสร้างแรงขับเคลื่อนเศรษฐกิจและกำลังซื้อให้ฟื้นตัวได้อย่างแข็งแกร่ง

ความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก: ความผันผวนทางการค้าระหว่างประเทศ นโยบายการค้าของมหาอำนาจอย่างสหรัฐฯ และความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์ ยังคงเป็นปัจจัยภายนอกที่อาจส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทยโดยรวม

อัตราการจ้างงานและค่าแรง: การขยายตัวของตำแหน่งงานใหม่ที่ยังอยู่ในอัตราต่ำ และการเติบโตของค่าแรงที่อาจไม่สอดคล้องกับอัตราเงินเฟ้อและต้นทุนค่าครองชีพ จะส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของครัวเรือน

ราคาที่ดินที่ปรับสูงขึ้น: ในขณะที่อุปทานโครงการใหม่ลดลง แต่ราคาที่ดินในทำเลศักยภาพหลายแห่งยังคงมีแนวโน้มปรับสูงขึ้น ซึ่งจะส่งผลต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการ และอาจส่งผลต่อราคาขายสุดท้าย

อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate): ตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังคงอยู่ในระดับสูงบ่งชี้ว่าผู้บริโภคจำนวนมากยังคงไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ ซึ่งเป็นอุปสรรคสำคัญในการซื้ออสังหาริมทรัพย์

การคาดการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การฟื้นตัวที่แตกต่างกันในแต่ละพื้นที่

จากปัจจัยบวกและปัจจัยเสี่ยงที่กล่าวมาข้างต้น ผมคาดการณ์ว่าปี 2569 จะเป็นปีแห่ง “การฟื้นตัวอย่างรอบคอบ” (Cautious Recovery) โดยมีทิศทางสำคัญดังนี้:

การเปิดตัวโครงการใหม่: คาดว่าจะเพิ่มขึ้นประมาณ 5-10% จากฐานที่ต่ำสุดในปี 2568 ซึ่งแสดงถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการในการกลับมาสู่ตลาดอย่างค่อยเป็นค่อยไป
การโอนกรรมสิทธิ์: ทั้งในส่วนของจำนวนหน่วยและมูลค่า มีแนวโน้มที่จะเติบโตขึ้นประมาณ 5-10% สะท้อนถึงความต้องการที่อยู่อาศัยที่ยังมีอยู่ และการคลายตัวของกำลังซื้อในบางกลุ่ม
การปรับตัวของประเภทที่อยู่อาศัย: ทาวน์เฮ้าส์ราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท อาจถูกแทนที่ด้วยคอนโดมิเนียมระดับราคา 1-1.5 ล้านบาทมากขึ้น เนื่องจากต้นทุนการก่อสร้างและข้อจำกัดด้านที่ดิน อาจทำให้ผู้ประกอบการหันไปพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กลุ่มคนรุ่นใหม่ และผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลเมือง
การฟื้นตัวที่ไม่เท่าเทียมกัน: พื้นที่กรุงเทพฯ ปริมณฑล และภูมิภาค จะมีการฟื้นตัวในอัตราที่แตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับศักยภาพทางเศรษฐกิจ อุตสาหกรรม และโครงสร้างพื้นฐานของแต่ละเมือง เมืองที่มีความแข็งแกร่งทางเศรษฐกิจและมีปัจจัยดึงดูดการลงทุน จะมีแนวโน้มการฟื้นตัวที่ดีกว่า
ราคาอสังหาริมทรัพย์: ราคาอสังหาริมทรัพย์โดยรวมอาจไม่สามารถปรับตัวขึ้นได้อย่างรวดเร็ว แต่การที่ราคาคงที่หรือปรับขึ้นในอัตราที่เหมาะสมจะเป็นผลดีต่อผู้ซื้อ ทำให้สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น
ตลาดบ้านมือสอง (Second-hand Property): คาดว่าจะมีบทบาทสำคัญในตลาด โดยอาจมีส่วนแบ่งการตลาดมากกว่า 50% เนื่องจากผู้บริโภคหลายกลุ่มมองหาบ้านมือสองที่มีราคาเข้าถึงได้ง่ายกว่า และมีทำเลที่ตั้งที่คุ้นเคย
ความต้องการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ: ด้วยโครงสร้างประชากรที่เข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ (Aging Society) ความต้องการที่อยู่อาศัยที่ปรับปรุงให้เหมาะสมกับผู้สูงอายุ (Senior-friendly Housing) และบริการที่เกี่ยวข้อง จะมีความสำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ

กลยุทธ์ฝ่าวิกฤต: ความร่วมมือจากทุกภาคส่วน

เพื่อประคองตลาดไม่ให้ทรุดหนักไปกว่าเดิม และนำพาไปสู่การฟื้นตัวที่แข็งแกร่ง จำเป็นต้องอาศัยความร่วมมือจากทุกภาคส่วนอย่างจริงจัง:

ภาครัฐ:
ขยายมาตรการกระตุ้น: พิจารณาต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ซึ่งเป็นมาตรการที่ช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อได้อย่างมีประสิทธิภาพ
สนับสนุนสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ: ส่งเสริมการปล่อยสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำผ่านสถาบันการเงินของรัฐ เพื่อช่วยเหลือผู้ซื้อที่มีศักยภาพแต่ยังขาดสภาพคล่อง
มาตรการค้ำประกันสินเชื่อ: สนับสนุนมาตรการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย เพื่อเพิ่มโอกาสให้ผู้ซื้อที่ไม่มีหลักทรัพย์ค้ำประกันเพียงพอ สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้

ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.):
พิจารณาลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย: การลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายจะส่งผลให้ต้นทุนทางการเงินโดยรวมลดลง ซึ่งจะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อและลดภาระของผู้กู้
ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV: พิจารณาผ่อนคลายเกณฑ์ Loan to Value (LTV) ในบางเงื่อนไขที่เหมาะสม เพื่ออำนวยความสะดวกให้ผู้ซื้อสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น

ธนาคารพาณิชย์:
ผ่อนคลายกระบวนการสินเชื่อ: ปรับปรุงกระบวนการอนุมัติสินเชื่อให้มีความรวดเร็วและยืดหยุ่นมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่ปิดภาระหนี้สินอื่นๆ แล้ว
โครงการสินเชื่อค้ำประกัน-ซื้อคืน: ร่วมมือกันพัฒนาและนำเสนอโครงการสินเชื่อค้ำประกัน หรือการซื้อคืนสินเชื่อ (Loan Purchase) เพื่อเป็นทางเลือกในการบริหารจัดการหนี้สิน
“ซื้อบ้านแก้หนี้”: นำเสนอทางเลือก “ซื้อบ้านแก้หนี้” โดยการรวมภาระหนี้สินที่ไม่มีหลักประกัน (เช่น หนี้บัตรเครดิต สินเชื่อส่วนบุคคล) เข้ากับสินเชื่อที่อยู่อาศัย ภายใต้กรอบ LTV ที่เหมาะสม (อาจถึง 110% ของมูลค่าหลักประกัน) เพื่อช่วยลดภาระหนี้สินของผู้ซื้อ ลดโอกาสการเกิดหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) และเพิ่มเสถียรภาพทางการเงินในระยะยาว

อนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: การปรับตัวสู่ความยั่งยืน

แม้ว่าปี 2568 จะเป็นปีแห่งจุดต่ำสุดในรอบ 20 ปีของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย แต่โครงสร้างตลาดที่เริ่มกลับเข้าสู่สมดุลมากขึ้น ประกอบกับปัจจัยหนุนทางเศรษฐกิจ และนโยบายการเงินที่คาดว่าจะมีการปรับปรุง จะทำให้ปี 2569 มีโอกาสเห็นการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป หากทุกภาคส่วนสามารถร่วมประคองตลาดไปในทิศทางเดียวกัน ตลาดที่อยู่อาศัยไทยก็ยังมีพื้นที่ในการเติบโต ท่ามกลางความท้าทายต่างๆ ที่รออยู่

จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่ประเมินว่าในปี 2568 พื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล จะมีอุปทานใหม่เพียง 52,000 หน่วย ซึ่งลดลงถึง 17% ใกล้เคียงกับช่วงวิกฤตโควิด-19 ยิ่งตอกย้ำว่าผู้ประกอบการได้ปรับกลยุทธ์การพัฒนาโครงการอย่างรอบคอบแล้ว อย่างไรก็ตาม สินค้ากลุ่มที่ยังคงเป็นที่น่ากังวลคือ ยูนิตสร้างเสร็จในระดับราคา 2-3 ล้านบาท ซึ่งมีจำนวนถึง 17,268 หน่วย หรือคิดเป็นกว่า 27% ของยอดคงค้าง ผู้ประกอบการจำเป็นต้องวางแผนกลยุทธ์ด้านทำเล ราคา และการตลาด ให้สอดคล้องกับความต้องการที่แท้จริงของผู้ซื้อ เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจาก “สต็อกล้น” และ “รอบการขายที่ยาวนานขึ้น”

สัญญาณทั้งหมดนี้ชี้ชัดว่า ปี 2568 ไม่ใช่ปีแห่งการเร่งเกมรุก แต่เป็นปีแห่ง “การรักษาสมดุล” ของอุปทานและอุปสงค์ ผู้ประกอบการที่ประสบความสำเร็จคือผู้ที่สามารถเดินเกมช้าลง คิดอย่างรอบคอบ และมีความแม่นยำในการตัดสินใจ เพื่อรักษาเสถียรภาพทางการเงิน (Liquidity) และสร้างความยั่งยืนให้กับธุรกิจในระยะยาว

ก้าวต่อไปของคุณ:

สำหรับผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย หรือนักลงทุนที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569 อาจเป็นโอกาสในการค้นหาทรัพย์สินที่มีศักยภาพในราคาที่สมเหตุสมผล หากคุณกำลังพิจารณาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับสถานการณ์ตลาดล่าสุด เพื่อประกอบการตัดสินใจ เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการนำพาคุณไปสู่เป้าหมายอย่างมั่นคงและยั่งยืน ติดต่อเราวันนี้ เพื่อเริ่มต้นวางแผนอนาคตอสังหาริมทรัพย์ของคุณ.