ศึกนี้มีหนาว! “เท้ง” มั่นใจอะไรบางอย่าง? หลังประกาศท้าชนเจ้าถิ่นสุพรรณฯ เย็นนี้… จับตาความลับที่เตรียมจะเปิดเผยบนเวทีที่อาจทำให้อีกพรรคถึงกับจุก!

กลายเป็นประเด็นที่คนทั้งประเทศต้องจับตามอง เมื่อ “เท้ง ณัฐพงษ์” หัวหน้าพรรคประชาชน ออกมาโชว์ความมั่นใจแบบผิดหูผิดตาเกี่ยวกับกระแสตอบรับที่พุ่งสูงขึ้นเป็นทวีคูณก่อนถึงวันเลือกตั้งใหญ่ แต่สิ่งที่ทำให้หลายคนต้องขมวดคิ้วคือการตัดสินใจเปิดเวทีปราศรัยใหญ่ที่จังหวัดสุพรรณบุรีเย็นนี้ ซึ่งเป็นการเผชิญหน้ากับพรรคเจ้าถิ่นอย่าง “ภูมิใจไทย” แบบตาต่อตาฟันต่อฟัน

อะไรคือสิ่งที่ทำให้พรรคส้มกล้าบุกรังมังกรในเวลานี้? มีรายงานลึกๆ ว่านายณัฐพงษ์เตรียมไม้เด็ดบางอย่างที่จะนำมาพูดบนเวที ซึ่งอาจส่งผลกระทบโดยตรงต่อฐานเสียงเดิมในพื้นที่ ท่ามกลางกระแสข่าวลือเรื่อง “การย้ายขั้ว” และ “พลังเงียบ” ที่กำลังก่อตัวขึ้นอย่างลับๆ ในหมู่ชาวสุพรรณบุรี

งานนี้ใครจะอยู่ใครจะไป? และ “เซอร์ไพรส์” ที่นายณัฐพงษ์แง้มไว้นั้นคืออะไรกันแน่? ต้องรอฟังคำตอบจากปากของเขาบนเวทีเย็นนี้เท่านั้น เพราะนี่อาจเป็นจุดเริ่มต้นของปรากฎการณ์ “ล้มช้าง” ครั้งใหญ่ที่สุดในประวัติศาสตร์การเมืองไทยที่ไม่มีใครอยากกะพริบตา!

ปี 2569: จุดเปลี่ยนสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย สู่ยุคฟื้นตัวอย่างระมัดระวัง

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าสิบปี ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2568 ถือเป็นปีที่น่าจับตาเป็นพิเศษ ด้วยสถานการณ์ที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญภาวะชะลอตัวอย่างหนัก สวนทางกับความคาดหวังที่เราเคยมีต่อการเติบโต การหดตัวครั้งนี้ไม่เพียงแต่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการ แต่ยังสะท้อนถึงความเปราะบางของกำลังซื้อของผู้บริโภคโดยรวม ซึ่งมีรากฐานมาจากเศรษฐกิจที่เติบโตในอัตราที่ต่ำกว่าที่ควรจะเป็น

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2568: สัญญาณแห่งจุดต่ำสุด?

ข้อมูลที่รวบรวมได้จากหลากหลายแหล่ง บ่งชี้ชัดเจนว่า ปี 2568 เป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยแตะจุดต่ำสุดในรอบหลายปี ไม่ว่าจะเป็นการเปิดตัวโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญในรอบ 20 ปี หรือจำนวนหน่วยสร้างเสร็จที่จดทะเบียนในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่ต่ำที่สุดในรอบ 21 ปี นอกจากนี้ หน่วยสร้างเสร็จและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศก็อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 8 ปี ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยหลังโอน (Post Finance) ก็มีแนวโน้มต่ำสุดในรอบ 12 ปี

สถิติเหล่านี้ ไม่ได้เป็นเพียงตัวเลขทางสถิติ แต่เป็นกระจกสะท้อนภาพความท้าทายที่แท้จริง:

กำลังซื้อที่อ่อนแรง: เศรษฐกิจไทยที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ประกอบกับอัตราเงินเฟ้อที่ยังคงสร้างแรงกดดัน ทำให้ผู้บริโภคระมัดระวังในการใช้จ่าย โดยเฉพาะการตัดสินใจครั้งใหญ่เช่นการซื้ออสังหาริมทรัพย์
สินเชื่อที่เข้มงวด: สถาบันการเงินเพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้การขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยยากขึ้นสำหรับผู้ซื้อบางกลุ่ม
อุปทานที่หดตัว: ผู้ประกอบการจำนวนมากชะลอการลงทุน ลดขนาดโครงการ หรือแม้กระทั่งปรับลดราคาขายลง เพื่อประคองสภาพคล่องและลดความเสี่ยงจากการขายที่ล่าช้า

คุณอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฯ ได้สะท้อนภาพนี้ไว้อย่างชัดเจนว่า ปี 2568 เป็นปีที่ปัจจัยบวกที่เป็นแรงส่งของตลาดหายไปพร้อมๆ กัน ส่งผลให้มูลค่าตลาดที่อยู่อาศัย ซึ่งเคยสูงถึง 9 แสนล้านบาทถึง 1 ล้านล้านบาทต่อปี อาจลดลงเหลือเพียงราว 7 แสนล้านบาท ซึ่งเป็นการหดตัวที่รุนแรงที่สุดนับตั้งแต่ช่วงวิกฤติต้มยำกุ้ง

แนวโน้มปี 2569: การฟื้นตัวอย่างระมัดระวังท่ามกลางปัจจัยแห่งความหวัง

แม้ภาพรวมของปี 2568 จะดูมืดมน แต่ในฐานะนักวิเคราะห์ที่มีประสบการณ์ ผมมองเห็นสัญญาณบวกหลายประการที่อาจนำพาตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไปสู่การฟื้นตัวในปี 2569 โดยจะเป็นการฟื้นตัวแบบ “ค่อยเป็นค่อยไป” และ “ระมัดระวัง”

ปัจจัยบวกสำคัญที่คาดว่าจะขับเคลื่อนตลาด:

ภาคการท่องเที่ยวที่ฟื้นตัว: การกลับมาคึกคักของภาคการท่องเที่ยว โดยมีเป้าหมายนักท่องเที่ยว 36 ล้านคน ไม่เพียงแต่สร้างรายได้ให้กับประเทศ แต่ยังสร้างอุปสงค์ใหม่จากกลุ่มนักลงทุนชาวต่างชาติ โดยเฉพาะในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับลักชัวรี และคอนโดมิเนียมสำหรับปล่อยเช่า
การลงทุนภาคอุตสาหกรรม: คำขอส่งเสริมการลงทุนจาก BOI ที่สูงถึง 1.05 ล้านล้านบาทในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 และแผนเร่งรัด 70 โครงการ มูลค่า 3 แสนล้านบาท บ่งชี้ถึงความเชื่อมั่นของนักลงทุนต่างชาติ ซึ่งจะส่งผลต่อเนื่องไปถึงความต้องการที่อยู่อาศัยสำหรับบุคลากรในภาคอุตสาหกรรม และอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้อง
งบประมาณรัฐปี 2569: การเดินหน้าเต็มปีของงบประมาณภาครัฐ จะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อ และกิจกรรมทางเศรษฐกิจโดยรวม การดำเนินนโยบายของรัฐบาลใหม่ที่มุ่งเน้นการกระตุ้นเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่อง และการเบิกจ่ายงบประมาณที่รวดเร็ว จะเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้บริโภคและนักลงทุน
อุปทานที่ลดลง: การที่ผู้ประกอบการลดการเปิดโครงการใหม่ในปี 2568 ในระดับที่ต่ำสุดในรอบ 20 ปี จะช่วยให้ตลาดกลับสู่ภาวะสมดุลได้เร็วขึ้น เมื่ออุปทานลดลง การแข่งขันที่น้อยลงจะช่วยให้การขายมีประสิทธิภาพมากขึ้น
ต้นทุนที่ทรงตัว: แนวโน้มราคาพลังงานและวัสดุก่อสร้างที่ทรงตัว จะช่วยลดแรงกดดันด้านต้นทุนให้กับผู้ประกอบการ ซึ่งอาจส่งผลดีต่อราคาขายในอนาคต
เทคโนโลยีและนวัตกรรมที่เข้ามามีบทบาท: การนำเทคโนโลยีเข้ามาใช้ในการบริหารจัดการโครงการ การตลาด และการขาย จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพและลดต้นทุนได้

ปัจจัยเสี่ยงที่ต้องจับตา:

แม้จะมีสัญญาณบวก แต่ก็ยังมีปัจจัยเสี่ยงที่อาจฉุดรั้งการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569:

การเติบโตทางเศรษฐกิจที่ยังไม่แข็งแกร่ง: ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) คาดการณ์การเติบโตของ GDP ในปี 2569 ไว้ที่ 1.6% ซึ่งยังถือว่าอยู่ในระดับต่ำ การฟื้นตัวที่เปราะบางของเศรษฐกิจมหภาค อาจส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อโดยรวม
ความผันผวนของเศรษฐกิจโลก: ความไม่แน่นอนทางการค้าระหว่างประเทศ นโยบายการค้าของสหรัฐฯ และความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์ ยังคงเป็นปัจจัยที่ต้องเฝ้าระวัง
อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ: แม้จะมีมาตรการผ่อนคลายสินเชื่อบางส่วน แต่ “Reject Rate” หรืออัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังคงอยู่ในระดับสูง บ่งชี้ว่าการเข้าถึงสินเชื่อยังคงเป็นอุปสรรคสำหรับผู้ซื้อบางกลุ่ม
ผลกระทบจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่หมดอายุ: มาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ควบคุมสินเชื่อ (LTV) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ซึ่งคาดว่าจะหมดอายุในเดือนมิถุนายน 2569 อาจส่งผลกระทบต่ออุปสงค์ในระยะสั้น
ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น: ในบางพื้นที่ ราคาที่ดินยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเป็นต้นทุนสำคัญของผู้ประกอบการ

กลยุทธ์ของผู้ประกอบการ: การปรับตัวสู่ความยั่งยืน

ในสภาวะตลาดเช่นนี้ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์เพื่อความอยู่รอดและเติบโตอย่างยั่งยืน:

การบริหารจัดการซัพพลายอย่างมีประสิทธิภาพ: การลดขนาดโครงการ การปรับการออกแบบให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาด และการเน้นโครงการที่มีอัตราการขายที่รวดเร็ว เป็นสิ่งสำคัญ
การมุ่งเน้นตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market): การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มผู้ซื้อเฉพาะ เช่น บ้านสำหรับผู้สูงอายุ (Active Aging Housing) หรือที่อยู่อาศัยสำหรับครอบครัวขนาดใหญ่ (Multi-generational Homes) จะเป็นแนวทางที่น่าสนใจ
การพัฒนาตลาดบ้านมือสอง: ด้วยสภาพคล่องที่จำกัด ตลาดบ้านมือสองมีแนวโน้มที่จะมีส่วนแบ่งการตลาดเพิ่มขึ้น ผู้ประกอบการสามารถเข้ามามีบทบาทในการปรับปรุง ซ่อมแซม และขายบ้านมือสองได้
การใช้เทคโนโลยีเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพ: การนำเทคโนโลยีดิจิทัลมาใช้ในการวิเคราะห์ข้อมูลลูกค้า การตลาดออนไลน์ การบริหารจัดการโครงการ และการสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า จะช่วยเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน
การสร้างพันธมิตรเชิงกลยุทธ์: การร่วมมือกับสถาบันการเงิน หรือบริษัทอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ในการพัฒนาโครงการ หรือการเสนอทางเลือกทางการเงินให้กับลูกค้า จะช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสทางธุรกิจ

บทบาทของภาครัฐและสถาบันการเงิน: การสนับสนุนที่จำเป็น

เพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยสามารถฟื้นตัวได้อย่างแข็งแกร่ง และยั่งยืน ภาครัฐและสถาบันการเงินมีบทบาทสำคัญในการเข้ามาสนับสนุน:

ภาครัฐ:
ขยายมาตรการกระตุ้น: พิจารณาขยายระยะเวลาของมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง และมาตรการ LTV
สนับสนุนสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ: ออกมาตรการสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำผ่านสถาบันการเงินของรัฐสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก หรือกลุ่มผู้มีรายได้น้อย
ส่งเสริมมาตรการค้ำประกันสินเชื่อ: พัฒนาระบบค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย เพื่อช่วยให้ผู้ที่มีความสามารถในการผ่อนชำระแต่ขาดหลักประกันเพียงพอ สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้
เร่งรัดการเบิกจ่ายงบประมาณ: การดำเนินนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจอย่างรวดเร็วและมีประสิทธิภาพ จะช่วยสร้างความเชื่อมั่นและเพิ่มกำลังซื้อ
ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.):
พิจารณาลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย: การลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย จะช่วยลดต้นทุนทางการเงินโดยรวม และกระตุ้นการลงทุน
ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV: การพิจารณาผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ให้เหมาะสมกับสภาวะตลาด จะช่วยเพิ่มอำนาจซื้อให้กับผู้บริโภค
ธนาคารพาณิชย์:
ผ่อนคลายกระบวนการสินเชื่อ: ปรับปรุงกระบวนการอนุมัติสินเชื่อให้รวดเร็วและมีประสิทธิภาพมากขึ้น โดยเฉพาะสำหรับผู้ที่ประวัติการเงินดีและปิดภาระหนี้สินเดิมแล้ว
นำเสนอผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่หลากหลาย: พัฒนาผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่ตอบโจทย์ความต้องการที่หลากหลายของลูกค้า เช่น สินเชื่อค้ำประกัน หรือสินเชื่อรีไฟแนนซ์
พิจารณา “ซื้อบ้านแก้หนี้”: เป็นทางเลือกใหม่ที่ช่วยรวมภาระหนี้สินที่ไม่มีหลักประกันเข้ากับสินเชื่อที่อยู่อาศัยภายใต้เพดาน LTV ที่เหมาะสม ซึ่งจะช่วยลดโอกาสเกิดหนี้เสีย (NPL) และเพิ่มเสถียรภาพทางการเงินให้กับผู้ซื้อในระยะยาว

การวิเคราะห์เจาะลึกทำเลและกลุ่มสินค้า

จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ คาดการณ์ว่าในปี 2568 พื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล จะมีซัพพลายใหม่เพียง 52,000 หน่วย ลดลงถึง 17% ใกล้เคียงกับช่วงวิกฤติโควิด-19 ขณะที่กลุ่มสินค้าที่มีความเสี่ยงสูงที่สุด คือ ยูนิตสร้างเสร็จระดับราคา 2-3 ล้านบาท คิดเป็นกว่า 27% ของทั้งหมด

นี่คือข้อบ่งชี้ที่ชัดเจนว่า ผู้ประกอบการต้องวางกลยุทธ์อย่างรอบคอบในด้านทำเล ราคา และความต้องการที่แท้จริงของผู้ซื้อ เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจาก “สต็อกล้น” และ “รอบการขายที่ยาวนานขึ้น”

ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าปี 2569 จะเป็นปีที่ตลาดฟื้นตัวในบางพื้นที่ โดยเฉพาะ:

กรุงเทพฯ และปริมณฑล: ยังคงเป็นตลาดหลักที่มีความต้องการสูง โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมระดับราคา 1-1.5 ล้านบาท ซึ่งจะเข้ามาทดแทนทาวน์เฮ้าส์ราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท ที่มีแนวโน้มลดลง
หัวเมืองใหญ่และพื้นที่ที่มีศักยภาพทางเศรษฐกิจ: เมืองที่มีการลงทุนภาคอุตสาหกรรม การท่องเที่ยว หรือการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน จะมีการฟื้นตัวที่ชัดเจนกว่า
ตลาดบ้านมือสอง: จะมีบทบาทสำคัญมากขึ้น เนื่องจากเป็นทางเลือกที่เข้าถึงได้ง่ายและมีราคาที่สมเหตุสมผล

บทสรุป: ก้าวต่อไปของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย

ปี 2568 คือปีแห่งบทเรียนอันล้ำค่าสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เป็นปีที่ผู้ประกอบการและผู้บริโภคต่างเผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่ แต่ในขณะเดียวกัน ก็เป็นปีที่ทำให้เราได้ทบทวนและปรับตัว เพื่อเตรียมพร้อมสำหรับอนาคต

ปี 2569 จะเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญ เราจะไม่ได้เห็นการเติบโตที่ร้อนแรงเหมือนในอดีต แต่จะเป็นการฟื้นตัวที่ค่อยเป็นค่อยไป และตั้งอยู่บนพื้นฐานที่แข็งแกร่งกว่าเดิม ด้วยการร่วมมือกันอย่างจริงจังของทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน สถาบันการเงิน และผู้ประกอบการ หากเราสามารถประคองทิศทางไปในแนวทางเดียวกัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะสามารถก้าวผ่านความท้าทาย และกลับมาเติบโตอย่างยั่งยืนได้อีกครั้ง

หากคุณคือนักลงทุน หรือกำลังมองหาที่อยู่อาศัยในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้ การทำความเข้าใจแนวโน้มตลาดอย่างลึกซึ้ง และการวางแผนอย่างรอบคอบ คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ